Andamento mercato immobiliare residenziale: focus OMI 2000-2015

Con l’ultimo numero dei Quaderni, l’OMI – Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate, compie 15 anni. Ed è dedicato proprio a questo periodo il focus del direttore dell’istituto, Gianni Guerrieri, che si sofferma su dimensione e andamento del mercato immobiliare italiano dal 2000 al 2015. Lo studio pone l’accento, in particolare, sulla variabile del fatturato e sulla dimensione locale come chiavi d’accesso per l’analisi del settore residenziale italiano e dell’evolversi delle sue crisi.

Andamento del mercato immobiliare italiano 2000-2015

Compravendite

L’analisi si propone di offrire una conoscenza più approfondita dei cicli che hanno caratterizzato il mercato immobiliare residenziale in Italia integrando le informazioni disponibili con ulteriori dati. Viene fornito innanzi tutto un quadro che mostra l’andamento delle abitazioni compravendute in questo periodo, suddividendolo in quattro cicli.

Nel nuovo numero dei Quaderni dell’OMI un approfondimento sull’andamento del mercato immobiliare residenziale che ha caratterizzato gli anni 2000

Fonte: OMI – Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle Entrate

Sono quindi approfondite le dinamiche che hanno caratterizzato il periodo 2000-2015, considerando i seguenti fattori:

  • Stock superficie abitazioni
  • Valore patrimonio abitativo (Vp)
  • Superficie in m2 delle abitazioni compravendute
  • Valore patrimonio abitativo per unità di superficie
  • Vpu al netto dell’inflazione
  • Tasso inflazione prezzi al consumo (NIC)

Discrasie tra quantità e prezzi

Rispetto agli altri paesi si registra in Italia una discrasia temporale tra prezzi e quantità in reazione alla crisi economica finanziaria scoppiata nel 2008. Mentre le quantità scambiate hanno subito immediatamente una forte flessione, solo a partire dal 2012 si è registrato un calo dei prezzi. L’autore spiega le ragioni di questo andamento del mercato immobiliare italiano analizzando l’incidenza del risparmio accumulato dalle famiglie, dei tassi di interesse, dello stock esistente e del più generale andamento dell’economia.

Fatturato

Variabile generalmente trascurata ma centrale secondo l’autore per comprendere le interconnessioni tra il mercato immobiliare e il resto dell’economia è il fatturato. Partendo dai dati OMI è stato stimato un fatturato assoluto pari a:

  • 77 miliardi di euro nel 2000
  • 135 miliardi di euro nel 2006
  • 75 miliardi di euro nel 2015

Ancora più interessante è il rapporto tra fatturato e PIL, che nel 2006 tocca il picco dell’8,7% e nel 2015 è pari al 4,6%. Numeri che attestano come l’andamento del mercato immobiliare rappresenti un aspetto saliente dell’economia nazionale.

Andamento mercato immobiliare: la dimensione locale

Lo studio si sofferma poi sull’analisi del mercato residenziale locale, evidenziando come nell’ambito di uno stesso ciclo siano possibili diverse dinamiche territoriali. In particolare tali differenze si evidenziano in base alla variabile fatturato. Il 26% circa del fatturato complessivo del periodo 2000-2015 si è concentrato in soli 9 comuni: Roma, Milano, Torino, Napoli, Genova, Bologna, Firenze, Venezia e Palermo.
Aggregando i mercati locali in base alla quota di fatturato si riscontra nel mercato extra large – a più alta concentrazione di fatturato – un ciclo espansivo di natura quasi speculativa, con una variazione complessiva del fatturato per unità di superficie pari a circa il 41%, a cui corrisponde un aumento della superficie compravenduta del solo 8%.

Valori di mercato e catastali

La seconda parte dello studio si sofferma sul rapporto tra valori di mercato e catastali, utilizzati per calcolare la base imponibile dei diversi tributi. L’autore analizza le divergenze tra tali valori e l’iniquità di trattamento che ne deriva a fini fiscali, soffermandosi sulle differenze a livello territoriale.

Ulteriori analisi del mercato immobiliare residenziale

La pubblicazione prosegue con il lavoro di Maurizio Festa, Saverio Serafini e Isidora Barbaccia sulla misurazione dei saggi di redditività lordi. partendo dai mercati residenziali di Roma e Milano gli autori sperimentano tre metodi per il calcolo dei tassi, considerando prezzi, canoni e quotazioni OMI. Una sperimentazione utile nell’individuazione di una pratica estimativa quanto più possibile coerente con la realtà.
L’articolo di Mauro Iacobini e Gaetano Lisi, infine, si concentra sulla scelta dell’Analytic Hierarchy Process come metodo di stima dei fattori di aggiustamento da utilizzare nell’approccio del confronto delle vendite, conosciuto come SCA – Sales Comparison Approach.

Leggi il numero di dicembre 2016 dei Quaderni dell’OMI sul sito dell’Agenzia delle Entrate

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" Mercato Immobiliare "


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