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Usufrutto della casa: norme, diritti e doveri

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Secondo quanto descritto nel Codice Civile, all’articolo 981, l’usufrutto è un diritto a godere della cosa altrui, fermo restando l’obbligo di rispettarne la destinazione economica.

In pratica, per quanto riguarda il settore degli immobili, l’usufrutto consente di godere di una casa di proprietà altrui, senza pero andarne ad alterare la sua destinazione economica, ovvero trasformarne la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata.

Capiamo l’usufrutto della casa

Quando si parla dell‘usufrutto di una casa, si è alla presenza di due soggetti: uno, il proprietario, che continua a possedere la nuda proprietà del bene, la quale però viene utilizzata a tutti gli effetti dall’usufruttuario. Tale diritto non è mai illimitato, ma ha durata di 30 anni, a meno che l’usufruttuario non muoia, lasciando al possessore della nuda proprietà anche la totale e completa disposizione della casa precedentemente in usufrutto.

Se tale diritto dovesse essere stato concesso a più di una persona, il diritto deve essere suddiviso fra i superstiti.

Il concetto di nuda proprietà

Prima di procedere, andiamo a definire meglio il concetto di nuda proprietà. Come abbiamo visto, con questo termine si va ad intendere un caso di proprietà privata, principalmente un immobile, del quale non si gode il pieno diritto di godimento, destinato invece all’usufruttuario. Al momento in cui viene estinto l’usufrutto, i diritti sull’immobile vengono nuovamente riuniti e vanno così a ricostituire la cosiddetta pienezza potestativa.

I diritti dell’usufruttuario

Quando si possiede il diritto di usufrutto di un immobile, esistono una serie di diritti garantite dal Codice Civile. Innanzitutto l’usufruttuario può affittare, cedere o mettere una ipoteca sull’immobile, in quanto è in pieno possesso del bene in questione.

Può dunque anche godere dei frutti derivati ad esempio dall’affitto dell’immobile in usufrutto.

I doveri dell’usufruttuario

Molto più consistenti dei diritti sono i doveri legati all’usufrutto della casa. Innanzitutto, per quanto riguarda le imposte legate al possesso del bene immobile, è necessario pagare le spese per la manutenzione ordinaria e tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie.

Durante il periodo in cui si gode della casa, il proprietario deve utilizzare il bene nel migliore dei modi, fin dall’inizio, facendo dunque un inventario e prestare garanzia sullo stesso.

In caso di spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa, il proprietario dell’usufrutto deve garantirne il pagamento.

Inoltre, al termine dei 30 anni previsti dal contratto di usufrutto, il beneficiario deve restituire l’immobile a chi ne detiene la nuda proprietà.

Tutto quello che bisogna sapere sull’usufrutto

Vediamo ora nel dettaglio una serie di concetti da conoscere quando si ha a che fare con l’usufrutto della casa.

Innanzitutto, l’usufrutto viene a costituirsi nei seguenti casi:

  • per legge ad esempio, nel caso in cui un genitore esercita la patria potestà sui beni immobili posseduti dal figlio non ancora in maggiore età
  • per volontà, sancita in sede di testamento o di specifico contratto
  •  per usucapione

Quando termina l’usufrutto? Può accadere nei casi seguenti, prima che sia raggiunto il limite di 30 anni o la morte dell’usufruttuario:

  •  per prescrizione, nei casi in cui non si eserciti tale diritto per 20 anni
  •  per riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà
  •  per totale deperimento della cosa
  •  per scadenza o per spirare del tempo per cui è stabilito

Calcolare il valore dell’usufrutto

E’ possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo un immobile, quando ad esempio se ne voglia vendere il diritto relativo, mantenendone dunque la sola nuda proprietà.

Per sapere a quanto ammonta questo valore, andiamo a prendere il valore dell’intera proprietà dell’immobile, per moltiplicarlo con la percentuale del tasso di interesse legale: in questo modo andiamo ad ottenere quella che è considerata la rendita annua dell’immobile stesso.

A questo punto, è necessario moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Otterremo così un valore finale dell’usufrutto, che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.

Chi paga l’IMU?

Uno dei motivi di convenienza della donazione di usufrutto di un immobile è quella ai parenti in linea diretta o ai coniugi, in modo da farli beneficiare di riduzioni su determinate imposte come l’IMU.

Attraverso la donazione di usufrutto dell’immobile, infatti, permette di subire una minore tassazione IMU, sempre che il periodo trascorso fra l’acquisto con eventuali agevolazioni della prima casa sia superiore ai cinque anni. Non si potranno però avere i benefici su una eventuale seconda casa, in quanto si resta in possesso della nuda proprietà.

 




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