Usufrutto casa: norme, diritti e doveri

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L’usufrutto abitazione è un diritto regolato dall’articolo 981 del codice civile, che attribuisce a chi ne è titolare la possibilità di godere della cosa altrui, purché ne rispetti la destinazione economica. L’usufruttuario ottiene dunque il possesso di una casa di proprietà di un altro soggetto e può utilizzarla, ma non può trasformare la destinazione d’uso per cui è stata fabbricata.

Usufrutto casa: contenuto e durata

L‘usufrutto di una casa riconosce all’usufruttuario il diritto di utilizzare l’immobile e trarne ogni utilità, nel rispetto della destinazione economica e delle limitazioni imposte dalla legge. Il proprietario dell’abitazione manterrà su di essa la nuda proprietà.
L’usufrutto concesso a una persona fisica non può eccedere la vita dell’usufruttuario e non può essere trasmesso agli eredi. Se l’usufruttuario cede il proprio diritto mediante atto tra vivi questo si estinguerà alla morte del primo titolare.
L’usufrutto concesso a una persona giuridica ha una durata massima di trent’anni. L’usufrutto può estinguersi prima di tali termini nei seguenti casi:

  • scadenza del termine convenuto per la durata del diritto
  • prescrizione, se il diritto non viene esercitato per 20 anni
  • gravi abusi del diritto da parte dell’usufruttuario
  • riunione dell’usufrutto e della nuda proprietà nella stessa persona
  • totale perimento della cosa

Se l’usufrutto è stato concesso a più di una persona, in caso di decesso di uno degli usufruttuari il diritto viene suddiviso tra i superstiti se è stato specificato nell’atto che si tratta di usufrutto congiunto. Altrimenti alla morte di ciascun usufruttuario la sua quota si riunirà con la nuda proprietà.

Usufrutto casa e nuda proprietà

Il proprietario che concede in usufrutto un’abitazione mantiene su di essa la nuda proprietà: ovvero conserva la proprietà dell’immobile, ma ne trasferisce il possesso all’usufruttuario. Il proprietario continua dunque a disporre dell’immobile e può ad esempio decidere di venderlo, ma tale atto non estingue l’usufrutto e chi acquista la casa manterrà la nuda proprietà fino al termine di scadenza dell’usufrutto. Nel momento in cui si estingue l’usufrutto il proprietario acquista nuovamente tutti i diritti sull’immobile e si ricostituisce la pienezza potestativa.

Come si costituisce il diritto di usufrutto sull’abitazione

L’usufrutto sull’abitazione può essere legale, volontario, o acquisito per usucapione:

  • È legale quello dei genitori che esercitano la patria potestà sui beni immobili posseduti dal figlio non ancora in maggiore età
  • È volontario quello istituito con un contratto – a titolo oneroso o gratuito – o per testamento
  • Infine l’usufrutto può essere acquisito per usucapione, mediante il possesso continuato e ininterrotto dell’abitazione per il periodo di tempo previsto dalla legge

Usufrutto casa: i diritti dell’usufruttuario

Il Codice Civile riconosce al titolare del diritto di usufrutto di una casa il possesso dell’abitazione e il diritto di trarne ogni utilità, nel rispetto dei limiti sanciti dalla legge. L’usufruttuario può cedere il proprio diritto ad un soggetto terzo, dandone notifica al proprietario, concedere in locazione l’immobile godendo dei frutti derivanti dal canone, accendere un’ipoteca sull’abitazione.

Usufrutto casa: I doveri dell’usufruttuario

Molto più consistenti dei diritti sono i doveri legati all’usufrutto della casa. L’usufruttuario è infatti tenuto a:

  • Redigere l’inventario dei mobili e la descrizione degli immobili prestando idonea garanzia, salvo dispensa
  • Utilizzare l’abitazione con la diligenza del buon padre di famiglia
  • Farsi carico delle spese di custodia, amministrazione, manutenzione ordinaria e di tutte le imposte sul reddito, compresi canoni e rendite fondiarie
  • Notificare al proprietario eventuali pretese di terzi sull’abitazione
  • Restituire il bene nel termine previsto per l’usufrutto

Usufrutto abitazione: i doveri del proprietario

Il proprietario dell’abitazione concessa in usufrutto è tenuto a sostenere le spese straordinarie previste dal condominio o da altri istituti per la manutenzione della casa e a pagare le imposte che gravano sulla nuda proprietà.

Chi paga l’IMU?

In caso di usufrutto il pagamento dell’IMU è a carico dell’usufruttuario. Se quest’ultimo adibisce l’abitazione a prima casa non è tenuto al pagamento dell’imposta.

Calcolare il valore dell’usufrutto

E’ possibile calcolare il valore dell’usufrutto relativo a un immobile, qualora si voglia cedere tale diritto a titolo oneroso.
Per sapere a quanto ammonta questo valore, è necessario innanzi tutto moltiplicare il valore dell’intera proprietà dell’immobile per la percentuale del tasso di interesse legale vigente, ottenendo in questo modo la rendita annua dell’immobile.
A questo punto, è necessario moltiplicare la rendita annua per un coefficiente estrapolato da una specifica tabella che corrisponde all’età anagrafica di chi cede la nuda proprietà. Si ottiene così il valore finale dell’usufrutto che, sottratto dal valore iniziale dell’immobile, consente anche di calcolare il valore della nuda proprietà.

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