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Edilizia Libera o Privata

Per edilizia libera o privata si intende semplificando, la proprietà di un’area che il P.R.G. destina all’edificazione.

Sia in un caso che nell’altro, Il proprietario dell’area o l’impresa assegnataria, previa redazione di un progetto da tecnici abilitati, può presentarlo agli uffici comunali competenti, per l’approvazione e l’ottenimento del Permesso di Costruire che per brevità chiameremo “Permesso”.

Il “Permesso” viene rilasciato previo il versamento di oneri che variano da Comune a Comune, ha una validità in funzione della cubatura da realizzare, e pone al titolare del “Permesso” l’obbligo di comunicare l’inizio dei lavori entro 12 mesi dal rilascio, e la fine degli stessi nei successivi 36 mesi, salvo proroghe motivate.

Dal ritiro del “Permesso” si avviano tutta una serie di attività propedeutiche all’edificazione.

La prima cosa che viene fatta sono le indagini geologiche del terreno e quando obbligato le indagini archeologiche per l’ottenimento del “nulla osta”.

Normalmente per i lavori di edificazione, si procede con l’appalto a terzi, appalto che può essere per l’intera attività (cosiddetto appalto chiavi in mano) o per varie fasi di lavorazione, in base alla qualifica degli appaltatori (carpentieri, muratori, idraulici ).

La recinzione dell’area di cantiere è la prima attività svolta, si procede quindi con la pulizia del lotto e si avviano i lavori di movimento terra.

Completato lo sbancamento (svuotamento) dell’area, si avviano i lavori di fondazione;
a volte in funzione della consistenza del terreno si può rendere necessario la realizzazione di pali di cemento armato, in profondità variabile, in funzione della consistenza del terreno.

Completate le fondazioni si realizza il primo solaio (nei progetti che prevedono un garage normalmente il primo solaio è quello del piano garage) e successivamente si eleva la struttura portante (normalmente in cemento armato) di tutto il fabbricato.

La struttura è completata con la realizzazione del tetto, che può essere in piano (tetto a terrazza) o a falde inclinate e rivestite con tegole.
A tal proposito va ricordata l'antica tradizione di porre sul tetto appena concluso (nel punto più alto dell'edificio) una bandiera e di festeggiare tutti insieme (muratori, manovali, carpentieri) il completamento con un pranzo (offerto dalla proprietà). L’uso di questa tradizione ha radici antiche dove l'arrivo al tetto significava un sicuro pagamento e celebrava la soddisfazione e l'orgoglio di aver realizzato una nuova casa, inoltre, da quel momento in poi il lavoro si sarebbe compiuto "al coperto", quindi sarebbe stato meno pericoloso e faticoso.

Si procede quindi con la tamponatura (la chiusura esterna) e la tramezzatura (la divisione degli appartamenti). Inizia poi la posa di tutti gli impianti (elettrico termico idraulico) seguiti dalla stesura dei massetti per i futuri pavimenti e dagli intonaci sulle pareti e sui soffitti. La posa in opera dei pavimenti e dei rivestimenti, indicano che il lavoro è prossimo al completamento, manca ancora la rasatura e la tinteggiatura di pareti e soffitti ed il montaggio degli infissi sia interni (porte e finestre) che esterni (portoncini e persiane.)

Giunti a questo punto vengono sistemate tutte le parti esterne, viali, aiuole, recinzioni e cancelli è l’opera è completata.
Affiche gli acquirenti possano prendere possesso delle nuove case mancano però altre attività di carattere sia pratico che burocratico. 

Come abbiamo indicato all’inizio, innanzitutto va comunicato al Comune la fine dei lavori, va eseguito l’allaccio alla rete fognaria e predisposti gli allacci alle utenze (elettricità, acqua e gas) affinché il nuovo proprietario possa richiederle alle società erogatrici.

A questo punto il titolare del “Permesso” dovrà provvedere all’accatastamento delle nuove unità realizzate (cioè farle inserire nel catasto per il censimento) e richiedere il certificato di agibilità del fabbricato (certificazione che i lavori realizzati sono conformi al progetto approvato).

Se il titolare del “Permesso” per la realizzazione del fabbricato si è rivolto ad una banca per l’ottenimento di un mutuo edilizio, con il completamento dell’opera, può richiedere alla banca di frazionare il mutuo in quote sulle singole unità, che potranno essere trasferite con apposito atto agli acquirenti.

Con il completamento dei lavori e tutte le attività successive sopra riassunte si può effettuare il trasferimento della proprietà.

E’ consuetudine nella realizzazione di nuovi fabbricati procedere con le vendite anche prima dell’inizio dei lavori (la cosiddetta vendita su carta), con vantaggi reciproci sia per il venditore che per l’acquirente, con la sottoscrizione di un compromesso o preliminare di compravendita, che vincolerà le parti sino al definitivo trasferimento della proprietà.
Il trasferimento definitivo avverrĂ  alla presenza di un Notaio che redigerĂ  un atto pubblico di compravendita.