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Mutui Casa

 

Cosa è un mutuo bancario

È il principale contratto di prestito, accordato dalla banca con scadenza differita nel tempo, in base al quale il mutuatario, ricevuta la somma in prestito si obbliga alla restituzione graduale dell’intero importo e degli interessi maturati, attraverso rimborsi periodici (mensili,trimestrali, semestrali ecc…).

La banca all’ atto della stipula del contratto si accorda con il mutuatario sulla modalità da seguire per la restituzione di quanto da questi dovuto. Le parti concordano un piano di ammortamento, nel quale sono stabiliti, tra l’altro, la periodicità e l’ammontare delle rate . Nel momento in cui la restituzione di quanto prestato viene garantita con ipoteca, il contratto di mutuo diventa "MUTUO IPOTECARIO".

 

Differenza tra mutuo ipotecario e fondiario

Il Mutuo Ipotecario è una forma di finanziamento garantita dalla costituzione dell’ipoteca su una o più beni del debitore o di un terzo. In questo caso il finanziamento può essere utilizzato sia per acquistare, ad esempio un immobile, oppure per una liquidità, ristrutturazione.

Invece il mutuo fondiario è una forma di credito destinato unicamente all’acquisto di un bene immobile, sul quale viene costituita un’ipoteca a favore del creditore. Pertanto mentre i mutui fondiari sono anche mutui ipotecari, non tutti i mutui ipotecari sono anche mutui fondiari.

 

Cos'è l'ipoteca

I mutui sono quasi sempre ipotecari, cioè assistiti da un ipoteca.

Secondo la definizione ufficiale l’ipoteca è un diritto di garanzia. Per essere più precisi essa attribuisce al creditore la facoltà di produrre l’espropriazione del bene e la sua vendita forzata. 

In caso di insolvenza il creditore potrà richiedere alla magistratura di procedere alla vendita forzata del bene, per rientrare in possesso di quanto gli spetta. Ma gli sarà impedito di diventare proprietario in compensazione del credito. L’ipoteca è fornita del diritto di sequela, il che vuol dire che "segue" il bene su dove grava anche quando esso cambia proprietario.
La registrazione delle iscrizioni ipotecarie relative agli immobili viene tenuta dalla conservatoria dei registri immobiliari.

 

Ipoteche volontarie e giudiziali

Le ipoteche non sono tutte uguali. Ne esistono di tre tipi: Volontarie, Giudiziali e legali. L’ipoteca volontaria è senz’altro la più diffusa delle tre. Com’è immaginabile essa viene iscritta volontariamente dal proprietario del bene quale garanzia di un debito.

L’ipoteca giudiziale è invece decretata da un giudice a seguito della richiesta di un creditore insoddisfatto . All’origine può dipendere da qualsiasi debito, anche di modesto importo. È sufficiente una fattura impagata cui sia seguito un provvedimento giudiziale di condanna del debitore, come un decreto ingiuntivo per provocare l’iscrizione dell’ipoteca giudiziale.

Esiste in fine l’ipoteca legale, che tuttavia si incontra ben di rado. Ha relazione con casi in cui il venditore non ha ricevuto l’intero prezzo del bene venduto; oppure situazioni in cui i coeredi, a seguito dell’atto di divisione, lasciano pagamenti a conguaglio in sospeso.

 

La cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca volontaria può essere ottenuta sia con modalità automatica (purchè relativa ad un mutuo) che mediante atto notarile . Per utilizzare il vantaggioso sistema automatico, previsto dalla legge n. 40 dell’aprile 2007 (cosiddetta legge Bersani), sarà sufficiente che la banca comunica l’avvenuta estinzione del mutuo ai competenti uffici . Ciò eviterà il coinvolgimento del notaio, nonché l’azzeramento di qualsiasi spesa bancaria.

La legge precisa infatti che la formalità va eseguita "senza alcun onere per il debitore ". Per i mutui estinti dopo il 2 Giugno 2007, entro 30 giorni dall’estinzione la banca dovrà spontaneamente inviarne notifica all’Agenzia del Territorio che procederà alla cancellazione dell’ipoteca . Nel caso di mutui estinti in precedenza, il termine di 30 giorni decorrerà dalla data richiesta della quietanza da parte del debitore, da inoltrarsi alla banca mediante lettera raccomandata.

 

Diversi tipi di tassi

Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:

  • Tassi d'interessi
  • Durata
    Il tasso d’interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.

  • Contratto tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la dutata del prestito.
  • Contratto tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri legati al mercato monetario e finanziario.
  • Contratto misto: quando è prevista l’applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso e variabile.
  • Contratto con tasso d’ingresso: quando,per i primi mesi o comunque per un brevissimo periodo iniziale è previsto un tasso agevolato. Alla scadenza di detto periodo, è prevista l’applicazione dell’usuale tasso fisso o variabile fino alla fine della scadenza

 

Spread

Margine di intermediazione bancaria.

Ovunque si parla di spread si tratta del ricarico che ogni banca decide di aggiungere al tasso di base quale proprio ricavo. 
Il principio è classicamente commerciale. Il commerciante (la banca) compra il prodotto (il denaro) ad un prezzo (tasso d scambio interbancario) e lo rivende alla sua clientela ricaricato di un margine di guadagno (spead).

Negli scambi tra banche il denaro ha una sua quotazione che in Europa viene definita EURIBOR. Quello è il tasso rilevato giornalmente a cui la banca può comprare valuta o anche venderla se ne dispone in eccesso. 
Un mutuo a tasso variabile verrà perciò rimborsato ad un tasso stabilito con il criterio: EURIBOR+SPREAD dove l’Euribor costituisce la componente variabile del tasso, mentre lo spread quella fissa, che resterà invariata per tutta la durata del mutuo.


Anche per i mutui a tasso fisso si parla di spread. In quel caso costituisce quota aggiuntiva applicata al parametro di riferimento IRS, in base al risultato dell’addizione: IRS+SPREAD di durata pari a quella del mutuo.

 

Piano di rimborso

Il piano d’ammortamento è la modalità con cui il mutuo viene rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo.

Il più comune è il piano di "ammortamento alla francese": ogni rata prevede una quota capitale e una quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, perciò inizialmente la rata sarà composta prevalentemente da interressi, mentre più si avvicina la scadenza, più aumenta la quota capitale rimborsata.

Altre possibili formule sono rappresentate da:

  • piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata );
  • ad Ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale può essere rimborsato liberamente entro le scadenze predeterminate);
  • a rate fisse e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinato l’accorciamento o l’allungamento del piano di rimborso).

 

Cos’è l’Euribor

L’Euribor è un indice.
Rappresenta cioè la rilevazione di una situazione di mercato così come il valore di un termometro è un indice di temperatura. Come indica il suo nome per esteso, "EURO INTERBANK OFFERD RATE", l’euribor è interesse medio a cui avvengono le transazioni finanziarie in euro tra le grandi banche europee.

La rilevazione dell’Euribor avviene tutti i giorni sempre perfettamente aggiornato. L’affidabilità dell’Euribor ha indotto praticamente ad esso l’oscillazione dei mutui a tasso variabile.

 

Cos’è l’Irs

IRS (INTEREST RATE SWAP) indice per determinare il tasso da applicare ai mutui a tasso fisso. Quando la banca vuole garantire al cliente un tasso fisso deve tutelarsi in modo da evitare di rimetterci cifre da capogiro se i tassi si alzano. Ciò e possibile ricorrendo a speciali accordi (detti swap) con soggetti disposti ad accollarsi il rischio, nell’ambito di un intento speculativo.

L’entità dell’irs cambia in funzione del periodo coinvolto. Ovviamente lo speculatore che accetta il rischio per un anno concluderà a tassi più bassi di chi lo prende in carico per venti o trenta. Per guadagnare sul mutuo la banca dovrà incassare dal finanziamento il tasso irs da destinare al contratto di swap e aggiungervi una quota per se denominata spread. Così che il tasso fisso del mutuo risulterà pari a: IRS di durata del periodo a tasso fisso + spead annuo.

 

Cos’è il T.A.E.G. o l’Isc

L’ISC ( Indice sintetico di costo) o T.A.E.G (Tasso annuo effettivo globale) è dire la stessa cosa.

Quindi nell’ISC andranno ricomprese tutte le spese specificate dalla normativa del 1992 per il T.A.E.G ovvero:
  • Interessi
  • Le spese di apertura della pratica di credito;
  • Le spese di incasso delle rate
  • Le spese per le assicurazioni imposte dal creditore ,intese ad assicurargli il rimborso del credito in caso di morte, invalidità, infermità o disoccupazione del debitore;
  • Il costo dell’attività di mediazione svolta da un terzo, se necessaria per l’ottenimento del credito;
  • Le altre spese contemplate dal contratto
  • Il grande vantaggio dell’ ISC è il suo utilizzo ai fini comparativi. Confrontando l’ISC di due mutui si acquisisce immediatamente l’idea di quale costi di più e di quanto.

     

    Cos’è il T.A.N.

    Nei contratti di mutuo il Tasso Annuo Nominale gioca il ruolo principale perchè il T.A.N è il tasso più semplice a cui si possa fare riferimento. Rappresenta l’interesse annuo applicato ad un prestito da riconoscere al finanziatore al termine dell’anno.

     

    Il preammortamento del mutuo

    Quasi tutti i mutui sono caratterizzati da un limitato periodo iniziale in cui si rimborsano gli interessi ma non il capitale, detto per questo PREAMMORTAMENTO.

    La ragion d’essere del preammortamento è attribuire scadenze canoniche alle rate di mutui, di solito alla fine del mese. Esempio: stipulando un contratto di mutuo il giorno 12 del mese di giugno, se non venisse applicato un periodo di preammortamento tutte le rate scadrebbero il giorno 12 dei mesi successivi .

    Se invece si attua un preammortamento di 19 giorni, fino a fine mese, le rate andranno via via in scadenza alla fine di ogni mese. Il periodo di preammortamento si aggiunge all’ammortamento, comportando un lieve aumento della durata complessiva del rimborso. Salvo eccezioni, il Tasso applicato a quello utilizzato per il mutuo.

     

    Accollo

    È il contratto attraverso il quale il debitore (cd accollato) ed un terzo (cd accollante) stabiliscono che quest’ultimo assuma il debito dell’altro nei confronti del creditore (cd accollatario); rispetto a tale accordo, il creditore rimane estraneo.

    Occorre inoltre distinguere tra: 1- cumulativo, che si ha quando il creditore accolatario aderisce all’accollo, ma non dichiara di liberare il debitore, che resta obbligato insieme all’accollante. 2- liberatorio, che si ha quando il debitore originario viene liberato dall’obbligazione.

    La forma più comune di un accollo è quando si acquista un immobile da una società costruttrice, e c’è la possibilità di subentrare alla quota del mutuo edilizio gravante sull’immobile. L’elemento positivo è che l’acquirente non ha nessuna spesa aggiuntiva per il mutuo.

     

    Erogazione

    Erogazione del mutuo a stato avanzamento lavori (SAL) è quando il mutuo è destinato alla costruzione o alla ristrutturazione dell’immobile . Le banche prevedono questa opportunità, ma finché l’edificio non rappresenti stabilmente una garanzia adeguata alla concessione, nel limite usuale dell’80% dispongono che l’erogazione del mutuo avvenga a stato avanzamento lavori.

    Il contratto verrà stipulato subito per l’importo complessivo del mutuo, definito previsione del valore che l’immobile assumerà con il completamento delle opere ; poi però le somme verranno rilasciate in tranche, man mano che il bene acquisterà valore. Nel caso dei mutui per costruzione è consuetudine che la prima erogazione avvenga quando l’edificio è stato corredato del tetto e dei tamponamenti esterni.

    Prima di ogni erogazione sarà necessario che il perito incaricato dalla banca certifichi lo stato di avanzamento dei lavori ed il nuovo valore immobiliare.

     

    Erogazione contestuale ed erogazione differita

    Il giorno del rogito notarile la banca potrebbe non consegnare subito il denaro del mutuo (erogazione "contestuale"), ma trattenerlo per 11 giorni (erogazione "differita"). La circostanza si verifica soprattutto quando tra gli acquirenti o i venditori si trovano dei "soggetti fallibili", cioè persone a cui si potrebbe applicare la legge fallimentare. Di solito gli imprenditori,i commerciati e gli artigiani medio-grandi.

    La ragione è da ricercare nel timore che il sopravvenuto fallimento di uno dei proprietari prevalga sull’ipoteca. Questo rischio può essere escluso se il mutuo è fondiario e si attendono 11 giorni dalla data di iscrizione dell’ipoteca. In tal caso l’ipoteca non sarà più assoggettata a rischio di revocatoria fallimentare.(Testo Unico Bancario, art 39, c. 4)

    La banca che decide di procedere con l’erogazione rilascerà comunque mutuo il giorno dell’atto notarile, ma solo formalmente. Le somme verranno infatti utilizzate per costituire un "deposito Cauzionale" infruttifero, cioè che non produce interessi. Da lì potranno essere svicolate solo dopo che saranno trascorsi dieci giorni dal momento in cui il notaio avrà richiesto l’iscrizione dell’ipoteca presso gli uffici competenti. Fermo restando che i soggetti interessati non sia stati nel frattempo raggiunti da procedure fallimentari.

    Da un punto di vista finanziario l’atteggiamento corretto sarà quello di far decorrere il conteggio degli interessi dal giorno in cui le somme verranno effettivamente poste nella disponibilità del richiedente. Alcune banche non costituiscono un deposito ma emettono subito gli assegni circolari definiti. Essi vengono però affidati al notaio con istruzione di consegnarli solo al verificarsi delle predette condizioni.

    Qualora il notaio li rilasciasse prima di ciò, si accollerebbe il rischio di dover rimborsare personalmente l’importo del mutuo se qualcosa andasse storto.

    L’attitudine di erogare le somme con modalità differita non accomuna però tutte le banche. Alcune sono disposte a correre il rischio, peraltro assai modesto, della consegna immediata in ogni caso. Altre si rendono disponibili a farlo a fronte di una commissione di spesa aggiuntiva, a compensazione del citato pericolo di fallimento.

     

    Estinzione mutuo

    La facoltà del debitore di “estinguere anticipatamente in tutto o in parte, il proprio debito”è garantita dalla normativa (TUB Art-40 comma 1) ed è perciò contemplata da tutti i contratti di mutuo fondiario.

    Alcune banche stabiliscono un limite temporale di 18 mesi dall’inizio del mutuo,prima dei quali non accettano di procedere alle estinzioni. Si tratta di un vincolo discutibile, perché contrastante con la suddetta disposizione.

    La ragione di tale atteggiamento è collegata al timore che un finanziamento estinto prima dei 18 mese perda il requisito del “medio o lungo termine indispensabile alla qualificazione del mutuo come “fondiario“, con tutti i vantaggi tutela per la banca che ne conseguono.

     

    Estinzione parziale

    Quando si procede ad un’estinzione parziale, tutto il capitale versato anticipatamente andrà dedotto dal debito residuo del mutuo.

    La banca non potrà perciò richiedere più alcun interesse su quella quota per tutta la durata rimanente del mutuo.

    L’effetto sulla rata sarà proporzionale alla frazione di debito estinto.

     

    Estinzione totale

    È il principale contratto di prestito, accordato dalla banca con scadenza differita nel tempo, in base al quale il mutuatario, ricevuta la somma in prestito si obbliga alla restituzione graduale dell’intero importo e degli interessi maturati, attraverso rimborsi periodici (mensili,trimestrali, semestrali ecc…).

    La banca all’ atto della stipula del contratto si accorda con il mutuatario sulla modalità da seguire per la restituzione di quanto da questi dovuto. Le parti concordano un piano di ammortamento, nel quale sono stabiliti, tra l’altro, la periodicità e l’ammontare delle rate .

    Nel momento in cui la restituzione di quanto prestato viene garantita con ipoteca, il contratto di mutuo diventa "MUTUO IPOTECARIO".