Quando si parla della ristrutturazione di una facciata di una struttura non è facile mettere d’accordo, durante l’assemblea condominiale, tutti i partecipanti sulle spese inerenti a tali lavori perché, spesso, le somme dovute per tali interventi sono molto onerose, inoltre vi si deve sommare anche la poco piacevole esperienza di doversi sorbire il montaggio e la permanenza delle impalcature necessarie agli operai della ditta di lavori. A riguardo di questo argomento, non vi sono eccezioni sul tema della ristrutturazione dei balconi e dei sottobalconi che è però soggetta ad alcune regole in parte differenti; in questo caso, infatti, la proprietà non è tutta del condominio e per alcune parti di questi elementi dell’edificio, la manutenzione si trova a carico dei singoli proprietari che devono provvedere al pagamento dei lavori di tasca propria. Qui cominciano a registrarsi i primi contrasti e problemi nelle assemblee di condominio che, molto spesso, sono dettati da una poca conoscenza delle norme vigenti in materia.

Quindi:

  • A chi appartengono i balconi di una struttura?
  • Come vanno ripartite le spese per la loro ristrutturazione?
  • Cosa bisogna fare per mettere in sicurezza dei balconi se c’è stato un distacco di pezzi di intonaco oppure di cornicione?
  • E se dal sottobalcone sovrastante cascano pezzi di calcinaccio, chi paga per gli eventuali danni alle proprietà di chi vive al piano sottostante o anche ad auto parcheggiate nel cortile?

Vediamo tutte le risposte, a queste ed altre domande, che sono stabilite dalle regole fissate dalla Cassazione sulla proprietà dei balconi e dei sottobalconi.

Cosa sono i balconi aggettanti e chi ne paga le spese

Intanto è bene precisare che con la dicitura “balconi aggettanti” si intendono i balconi tradizionali, quindi, quelli più comuni, che hanno una sporgenza dalla facciata dell’edificio e rendono possibile l’affaccio tramite un prolungamento dell’appartamento che si trova “sospeso”.

In base a quanto stabilito dalla Cassazione, la proprietà di questi balconi aggettanti è da attribuire al titolare dell’appartamento in cui essi si trovano. Quindi, il proprietario dell’appartamento è l’unico individuo tenuto a provvedere alle spese relative alla manutenzione e ristrutturazione del balcone; queste spese comprendono anche gli oneri inerenti alla sua struttura, nonchè alla ringhiera ed al parapetto; lo stesso vale per la pavimentazione del balcone.

Però, nel caso il cui la parte frontale di un balcone sia dotata di rivestimenti oppure di elementi decorativi, la proprietà di questi ultimi è da attribuirsi all’intero condominio; infatti, se essi si inseriscono nel prospetto dell’edificio e contribuiscono all’estetica dello stabile, aumentando il valore dell’edificio e, quindi, dei singoli appartamenti, le spese di ristrutturazione dei rivestimenti e/o elementi decorativi sarà a cura del condominio con gli importi ripartiti fra i condomini per millesimi.

Sempre secondo la Cassazione, la spesa inerente al rifacimento o alla manutenzione di un eventuale parapetto in muratura, che non si può considerare come elemento estetico della facciata, spetta ai condomini, anche se questi non possiedono balconi.

Cosa sono i sottobalconi? E chi paga?

Un discorso a parte sono i sottobalconi, cioè quella zona del balcone aggettante che serve da copertura per il balcone sottostante inferiore.

Per questi la Cassazione, con le sentenze numero 6652 del 2017 e 30071 sempre del 2017, stabilisce che i relativi rivestimenti appartengono al condominio e che, quindi, le spese vanno suddivise fra tutti i condomini per millesimi. Di conseguenza, se dal sottobalcone cadono dei pezzi di calcinaccio o di cornicione, la manutenzione dovrà essere affrontata da tutto il condominio e non soltanto dal proprietario di tale balcone o, tantomeno, da colui che abita al piano di sotto. Ovviamente il tutto rimane soggetto ai cambiamenti dettati dalle singoli situazioni per le quali la ripartizione va divisa diversamente. La prima sentenza va a spiegare che i condomini devono condividere le spese per gli elementi decorativi, perchè rientrano fra le parti comuni dell’edificio, invece non devono pagare quelle per il rifacimento della soletta o della pavimentazione che sono sempre a carico dei proprietari degli appartamenti. La seconda, sancisce invece che i parapetti e le solette dei balconi, qualora svolgano una funzione prevalentemente estetica rientrano nelle parti comuni dell’edificio.

Su chi ricade la responsabilità dei danni provocati dalla caduta di calcinacci dal balcone?

Queste regole che appena elencate sono molto importanti anche sul fronte della responsabilità per eventuali danni provocati a terzi, infatti, quando questi sono da imputare alla caduta di qualsiasi tipo di materiale che si è distaccato dalle parti comuni, tale responsabilità ricade sul condominio. Nonostante ciò se la spesa per la manutenzione è eccessivamente urgente, questa, può essere momentaneamente anticipata dal singolo condomino che, in seguito, avrà diritto al rimborso totale dal condominio. Se invece non c’era urgenza non è dovuto alcun tipo di rimborso per il lavoro svolto senza autorizzazione.

La suddivisione delle spese di balconi e sottobalconi

In sostanza, quindi si può dire che nel momento in cui ci si accinge alla ristrutturazione dei balconi si deve fare una distinzione fra chi vanno ripartite le spese:

  • la manutenzione del balcone spetta al proprietario dell’appartamento, che è l’unico titolare;
  • la manutenzione riguardante il rivestimento esterno di un balcone aggettante è di competenza del condominio e si ripartisce per millesimi fra tutti i proprietari;
  • la manutenzione inerente al rivestimento del sottobalcone spetta al condominio e si suddivide per millesimi;
  • la manutenzione riguardante i decori esterni dei balconi compete, anch’essa, al condominio e viene ripartita sempre per millesimi.