Che differenza c'è tra acconto e caparra confirmatoria nell'acqsuito di una casa?

Diventare proprietari di una casa rappresenta il sogno di molte persone e spesso obiettivo finale di una vita di sacrifici esistenziali e lavorativi. Fortunatamente, al giorno d’oggi, il raggiungimento di questo obiettivo è facilitato, almeno dal punto di vista economico-fiscale, da diverse agevolazioni previste dallo Stato per l’acquisto di un immobile da destinare a prima casa. Tuttavia, tale acquisto è anche il risultato di una trattativa e procedura tra le parti (acquirente e venditore) che può essere lunga e costellata di vari passaggi importanti.

Uno dei primi e più rilevanti (per l’acquirente), in alcuni casi, è l’accesso ad un mutuo bancario, su cui fanno riferimento tantissime persone che non abbiano il denaro sufficiente per procedere ad un acquisto diretto dell’immobile. Un altro passaggio fondamentale, tuttavia, è quello di fornire al suo venditore la dimostrazione della volontà di procedere all’acquisto dello stesso e concludere così positivamente un eventuale contratto preliminare stipulato tra le parti. E per evidenziare tale volontà è possibile prevedere il versamento di una somma iniziale di denaro.

Infatti, quando si acquista un’abitazione capita di frequente di versare una somma a titolo di acconto o caparra. L’acconto è un anticipo sul prezzo di vendita. La caparra è invece una garanzia che tutela entrambe le parti nel caso in cui l’acquisto non vada a buon fine. Vediamo nel dettaglio qual è la differenza tra le due tipologie e quali conseguenze comportano.

Acquisto casa con acconto prezzo

Come detto l’acconto e una somma che viene versata dal potenziale acquirente a titolo di anticipo sul prezzo di vendita e non ha funzioni di garanzia. Ciò vuol dire che se non si arriva al rogito tale somma dovrà essere sempre restituita all’acquirente, anche nel caso in cui la mancata vendita sia imputabile a quest’ultimo.

In tale situazione, tuttavia, il venditore potrebbe comunque eventualmente denunciare il presunto acquirente per richiedere il risarcimento dei danni subìti dal mancato adempimento e quindi dalla mancata conclusione dell’acquisto, a patto che si riesca a dimostrarlo in tribunale. Pertanto, l’elemento caratterizzante l’acconto è la sua temporaneità, infatti nessuna delle controparti ha diritto a trattenere tale somma di denaro (in caso di esito negativo delle trattative), neanche nel caso in cui una di esse sostenesse di aver subìto un torto o un danno.

Acquisto casa con caparra confirmatoria

La caparra confirmatoria è una somma che viene versata a titolo di garanzia in caso di inadempimento del contratto. Se si arriva al rogito la caparra dovrà essere restituita o convertita in acconto prezzo. Nel caso in cui la vendita non sia conclusa per responsabilità dell’acquirente il venditore potrà trattenere la caparra. Se invece è il venditore a bloccare la vendita l’acquirente potrà chiedere la restituzione del doppio della somma versata.

In entrambe le ipotesi la parte adempiente ha comunque la facoltà di chiedere per vie legali l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni. Ricordiamo a tal proposito che per ottenere l’adempimento è necessario che ci sia un preliminare di vendita trascritto presso i registri immobiliari.

Da sottolineare, tuttavia, il fatto che, nel caso in cui il venditore dell’immobile venga meno al suo impegno, il presunto acquirente (facendo leva su un atto scritto e firmato dalle parti) ha diritto a portarlo in tribunale affinché venga costretto a vendere comunque l’abitazione ed a tener fede così a tale impegno iniziale. Questo nell’ipotesi in cui l’acquirente ci tenga comunque particolarmente ad acquistare quell’immobile specifico e non si accontenti di ricevere il doppio della somma versata inizialmente.

Pertanto, esistono alcune differenze sostanziali tra le due fattispecie in esame. Infatti, l’acconto non possiede nessuna rilevanza risarcitoria, nell’ipotesi in cui non si raggiunga una conclusione positiva della compravendita. La caparra, invece, tende a vincolare e a fornire una garanzia alle controparti, nel caso in cui non si concludesse l’accordo finale tra le stesse. Come vedremo in seguito, un elemento importante per determinare se una somma di denaro anticipata dal presunto acquirente può essere considerata caparra oppure acconto è fornito dal contratto preliminare.

Acquisto casa con caparra penitenziale

Leggermente diverso è il caso della caparra penitenziale. Si tratta, infatti, di una somma che viene concordata tra venditore e acquirente a titolo di pagamento in caso di recesso. Se non si arriva al rogito per recesso dell’acquirente il venditore potrà trattenere la caparra. Nel caso in cui sia il venditore a recedere dovrà versare all’acquirente il doppio della caparra. A differenza della caparra confirmatoria non è prevista in questo caso la possibilità di ricorrere in giudizio per chiedere l’adempimento del contratto o il risarcimento dei danni.

Essendo una sorta di penale concordata tra le parti (in caso di recesso successivo al contratto preliminare), questo genere di caparra dovrà essere restituita se la compravendita dell’immobile dovesse concludersi positivamente. Infatti, essa non è una sorta di anticipo come potrebbe essere considerata, ad esempio, invece quella confirmatoria oppure l’acconto stesso. Pertanto, se prevista e concordata, tale somma di denaro versata inizialmente potrà essere riconsegnata all’acquirente alla conclusione del contratto finale di vendita dell’abitazione.

Acconto e caparra confirmatoria: a quanto ammontano?

In genere le somme richieste a titolo di acconto o caparra si aggirano sul 10-20% del prezzo di acquisto. Per il pagamento è consigliabile firmare un assegno non trasferibile intestato al venditore.

Caparra confirmatoria e acconto prezzo: imposta di registro e IVA

Dal punto di vista fiscale acconto prezzo e caparra confirmatoria sono soggetti a imposta di registro, ma l’importo varia a seconda che si tratti di acconto o caparra e che l’acquisto sia soggetto a IVA o meno.

Per gli acquisti non soggetti a IVA su acconto e caparra si applica l’imposta proporzionale di registro pari a:

  • 0,50% delle somme versate a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% delle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita

L’imposta versata sugli anticipi pagati sul preliminare di vendita sarà poi detratta da quella dovuta per la registrazione del contratto definitivo di compravendita.

Nel preliminare di compravendita è necessario indicare se le somme pagate sono considerate acconto o caparra. Se manca tale indicazione, come spiega l’Agenzia delle Entrate, saranno considerate acconti prezzo.

E questa indicazione è di fondamentale importanza. Infatti, se in tale atto scritto non si evidenziasse in maniera esplicita che una somma di denaro è versata dall’ipotetico acquirente a titolo di caparra, automaticamente essa viene considerata semplicemente come acconto e, di conseguenza, può essere restituita in qualunque momento, nel caso non si concludesse la compravendita tra le parti. In conclusione, pertanto, una somma di denaro versata preliminarmente viene considerata caparra soltanto se così espressamente indicato nell’atto sottoscritto tra le parti.

Per gli acquisti di abitazioni soggetti a IVA l’imposta di registro sarà pari a:

  • 200 euro fissi nel caso di versamento acconto. In questo caso, infatti, si tratta di un anticipo del prezzo che deve essere fatturato prevedendo il pagamento dell’IVA
  • 0,50% dell’importo della caparra confirmatoria, che non è soggetta a IVA

L’IVA sull’acconto sarà pari a:

  • 4% per acquisto abitazione con agevolazioni prima casa
  • 10% per acquisto abitazione senza agevolazioni
  • 22% per gli immobili di lusso

È bene precisare, comunque, che negli immobili di lusso vi rientrano tutti quelli che sono catalogati con categoria catastale A/1, A/8 ed A/9 (in pratica, dalle abitazioni di genere signorile o ville fino ai castelli), mentre per tutte le altre tipologie di strutture (per la maggior parte rientranti in ambito catastale A/2, cioè abitazioni di tipo civile) l’IVA è nettamente ridotta ed agevolata su eventuali acconti versati.

Chiarimenti sulla caparra confirmatoria

Acquisto casa: acconto o caparra confirmatoria?
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