le tutele per chi acquista una casa in costruzione

Il decreto legislativo 122/2005 ha previsto una serie di tutele per chi acquista una casa in costruzione. L’obiettivo della legge è tutelare il contraente debole nel caso in cui il costruttore non rispetti gli obblighi previsti dalla compravendita, consentendo all’acquirente di recuperare tutte le somme versate. Vediamo quindi quali sono gli strumenti di tutela che vanno attivati quando si acquista una casa in costruzione e in quali casi operano.

Acquisto casa in costruzione: quando operano le garanzie

Le garanzie previste dalla legge operano nel caso di compravendite che presentino i seguenti requisiti:

  • il venditore deve essere un costruttore che agisce nell’esercizio di impresa o una cooperativa edilizia
  • il compratore deve essere una persona fisica
  • deve trattarsi di immobile da costruire

Per quanto riguarda l’ultimo punto affinché le garanzie possano operare è necessario che sia già stato richiesto il permesso di costruire ma l’immobile non sia stato ancora ultimato, ossia non sia stato rilasciato il certificato di agibilità.

Acquisto casa in costruzione: la garanzia fideiussoria

Il costruttore, entro la stipula del preliminare di compravendita, deve rilasciare all’acquirente una fideiussione rilasciata da una banca, un’assicurazione o un intermediario finanziario abilitato, a garanzia di tutte le somme versate dall’acquirente fino al momento del rogito.
In particolare la garanzia fideiussoria coprirà le somme versate fino al trasferimento della proprietà, come acconti e caparre, mentre sono escluse le somme che l’acquirente dovrà versare al momento del rogito, come il saldo.

La garanzia fideiussoria interviene in presenza di una situazione di crisi del costruttore, ossia nell’ipotesi di:

  • esecuzione immobiliare, in relazione all’immobile oggetto del contratto
  • fallimento
  • amministrazione straordinaria
  • concordato preventivo
  • liquidazione coatta amministrativa

In caso di fallimento se l’immobile è stato terminato il curatore fallimentare può decidere di procedere al trasferimento della proprietà e, in questa ipotesi, il compratore non avrà diritto al rimborso delle somme versate. Fa eccezione l’ipotesi in cui l’acquirente abbia incassato la fideiussione prima della decisione del curatore di trasferire la proprietà.
Per richiedere la restituzione delle somme garantite da fideiussione l’acquirente deve inviare una raccomandata con ricevuta di ritorno al domicilio del fideiussore, allegando la documentazione attestante le somme versate. Il fideiussore deve versare le somme richieste entro 30 giorni dalla ricezione della richiesta.

Se il costruttore non rilascia la garanzia fideiussoria l’acquirente può chiedere l’annullamento del contratto.

Acquisto casa in costruzione: il contratto preliminare

A tutela dell’acquirente il decreto 122/2005 stabilisce anche i contenuti minimi che dovrà contenere il contratto preliminare di compravendita immobiliare. In particolare, in caso di acquisto di un immobile in costruzione oltre ai dati identificativi delle parti contraenti e ai dati dell’immobile andranno allegati:

  • Il capitolato: con indicazione dei materiali da utilizzare, degli accessori e delle rifiniture
  • gli elaborati del progetto in base al quale è stato richiesto il permesso di costruire
  • gli estremi di altri documenti obbligatori e convenzioni urbanistiche con l’indicazione dei vincoli previsti

Nel preliminare andranno inoltre indicati:

  • le caratteristiche tecniche della costruzione, come struttura portante, fondamenta, solai, impianti, infissi, risultati da una relazione redatta da un tecnico abilitato
  • i termini temporali di esecuzione
  • il prezzo complessivo di compravendita, le modalità e i tempi di pagamento
  • gli estremi della fideiussione
  • l’eventuale esistenza di ipoteche o gravami di altro tipo sull’immobile
  • gli estremi del permesso di costruire o della richiesta se non ancora rilasciato, e di altri titoli abilitativi alla costruzione
  • i dati identificativi di eventuali imprese appaltatrici

Acquisto casa in costruzione: la polizza assicurativa indennitaria

In caso di acquisto di un immobile in costruzione il costruttore ha l’obbligo di consegnare all’acquirente una polizza assicurativa indennitaria, di durata decennale, a garanzia di eventuali danni derivanti da rovina – totale o parziale – dell’immobile o da gravi difetti costruttivi.
La polizza deve essere consegnata al momento del rogito e ha effetto dal momento del completamento dei lavori.

Acquisto casa in costruzione: il frazionamento del mutuo

Tra le garanzie introdotte dalla legge per chi decide di comprare casa in costruzione c’è inoltre il divieto per il notaio di effettuare il rogito se il costruttore non procede al frazionamento del mutuo, con o senza accollo da parte dell’acquirente. Il frazionamento è l’atto con cui il mutuo contratto dal costruttore per la realizzazione dell’immobile viene ripartito tra le diverse unità immobiliari, al fine di individuare la quota gravante su ciascuna.

Acquisto casa in costruzione: il diritto di prelazione

Nell’ipotesi di procedura esecutiva con vendita all’asta dell’immobile è previsto il diritto di prelazione a favore dell’acquirente che abbia adibito l’immobile ad abitazione principale, anche nel caso in cui abbia già riscosso le somme garantite dalla fideiussione.

Acquisto casa in costruzione: esclusione della revocatoria fallimentare

In caso di fallimento del costruttore successivo al rogito è esclusa la revocatoria fallimentare se l’acquirente si è impegnato ad adibire entro 12 mesi l’immobile ad abitazione principale propria, del coniuge, o di parenti e affini entro il terzo grado. Ciò vuol dire che in questi casi il curatore non può chiedere la revoca del contratto per vendere l’immobile all’asta.

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