Tutte le informazioni sull'acquisto della nuda proprietà

Riuscire ad acquistare un immobile, al giorno d’oggi, non risulta essere molto facile per diverse ragioni. La mancanza di denaro sufficiente per la compravendita oppure la carenza di qualcuno dei requisiti richiesti dagli istituti finanziari per ottenere un mutuo, sono tra quelle più diffuse. Per una famiglia o una persona esistono diversi mezzi con cui riuscire a realizzare il sogno di possedere un’abitazione di proprietà.

L’acquisizione di un immobile può avvenire infatti attraverso diverse modalità: la tradizionale compravendita tra privati o tra un privato e la società costruttrice; con la successione o la donazione, quindi rispettivamente per “mortis causa” oppure con un atto tra vivi, quando viene a mancare un familiare o lo stesso in vita ci fa dono di un’abitazione. In tutte queste situazioni, peraltro, si può usufruire di alcune tipologie di benefici, tra cui ad esempio le agevolazioni per l’acquisto della prima casa in caso di successione o donazione.

A parte quelle finora elencate, esiste un’ulteriore modalità di acquisizione di un immobile ed è quella attraverso la cosiddetta “nuda proprietà”. Tale genere di acquisto risulta essere utilizzato nel nostro Paese anche se non proprio particolarmente preferito, in considerazione di alcune sue caratteristiche e dei tempi necessari. Andiamo ora ad approfondirne meglio la conoscenza, chiarendo i vantaggi per ciascuna delle parti e la ripartizione tra di esse delle varie imposte da pagare.

In cosa consiste questo genere di acquisizione

L’acquisto della nuda proprietà è un’operazione immobiliare in cui l’acquirente ottiene la proprietà dell’immobile ma non può utilizzarlo fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte del venditore. Quest’ultimo infatti conserva il diritto all’utilizzo della casa.

In questo caso specifico si parla di un immobile oggetto della nuda proprietà può essere qualsiasi tipologia di bene che, una volta acquisito, diviene proprietà appunto del suo acquirente ma, in pratica, non ne può usufruire immediatamente e per un certo periodo di tempo. Questa particolare fattispecie è regolamentata dall’articolo 832 del Codice Civile, il quale afferma che, in estrema sintesi, il titolare del diritto di proprietà potrà godere di un bene in modo pieno ed esclusivo, ma anche ricavarci un credito o costituire dei diritti reali minori a favore di altri.

In tale caso specifico, quindi, il diritto di proprietà sul bene può essere limitato dalla presenza di eventuali diritti reali, come ad esempio l’usufrutto. Di conseguenza, il proprietario, come vedremo meglio successivamente, deterrà il diritto sul bene, ma non l’uso, almeno temporaneamente, dello stesso. Una volta chiarita necessariamente ed in maniera sintetica la normativa di riferimento, cerchiamo di rispondere ad alcuni dubbi che potrebbero sorgere.

Come funziona la nuda proprietà? E quando conviene? Vediamolo insieme.

Significato nuda proprietà

Nella compravendita della nuda proprietà l’acquirente viene definito nudo proprietario perché il suo diritto di proprietà è limitato: non può infatti godere dell’immobile. Quest’ultimo infatti resta nelle disponibilità del venditore, che viene definito usufruttuario. Il trasferimento completo della proprietà si verifica nelle seguenti ipotesi:

  • morte dell’usufruttuario
  • scadenza del periodo di usufrutto se si è optato per usufrutto a tempo
  • mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni
  • totale perimento della cosa che ne impedisce completamente l’uso
  • abuso dell’usufruttuario: è il caso di chi, non effettuando opere di manutenzione, determina il deterioramento del bene

Vendita nuda proprietà – i vantaggi per l’usufruttuario

Per l’usufruttuario, ossia per chi vende l’immobile, il vantaggio è di ottenere il compenso per la vendita della casa conservando il diritto a utilizzarla. Si tratta quindi di una soluzione vantaggiosa per persone anziane che necessitano di liquidità, ma anche per chi avendo più case vuole liberare parte del patrimonio. La vendita della nuda proprietà infatti è possibile anche per le seconde case. E l’usufruttuario conserva il diritto di:

  • affittare l’immobile a terzi
  • vendere il diritto all’usufrutto nei limiti stabiliti nel contratto

Assieme a questa serie di vantaggi, l’usufruttuario ha anche degli obblighi, come ad esempio il rispettare la destinazione economica della cosa (in tal caso, dell’abitazione). Ciò significa che egli dovrà conservarla (attraverso anche un’adeguata manutenzione ordinaria) e neanche cambiarne la natura ed il carattere a livello di utilità economica (se si possiede infatti un diritto di usufrutto su un’area agricola, non vi si potrà realizzare un edificio).

Acquisto nuda proprietà – i vantaggi per il nudo proprietario

Chi acquista la nuda proprietà ha il vantaggio di comprare l’immobile a un prezzo più conveniente. Si tratta quindi di un’opportunità interessante a fini di investimento. Ad esempio è possibile acquistare una casa da trasferire successivamente ai propri figli. Oppure da rivendere successivamente a un prezzo più alto. Il valore della nuda proprietà, infatti, aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, come approfondiremo a breve. E il nudo proprietario ha il diritto di rivendere la nuda proprietà in qualunque momento.

Il vantaggio maggiore di questo genere di acquisizione risiede soprattutto nell’acquistare un immobile ad un prezzo inferiore a quello tradizionale di mercato, in quanto viene decurtato il valore economico dell’usufrutto da quello relativo alla proprietà. Pertanto, il nudo proprietario, al termine dell’usufrutto, potrà ottenere il pieno possesso dell’immobile ed il tutto ad un prezzo minore rispetto a quelli di mercato. Appunto per questo, tale genere di acquisizione risulta molto vantaggioso per effettuare degli investimenti.

Ripartizione delle tasse e delle spese tra nudo proprietario e dell’usufruttuario

Il pagamento delle imposte è ripartito in questo modo:

  • l’IMU e la Tasi sono a carico dell’usufruttuario. Se questi ha adibito la casa ad abitazione principale non dovrà pagare le imposte
  • la Tari è carico dell’usufruttuario. Se affitta la casa l’imposta sui rifiuti sarà a carico del conduttore

Con riferimento alle spese si applica lo stesso meccanismo dell’affitto:

  • le spese di manutenzione ordinaria e le spese condominiali sono a carico dell’usufruttuario che utilizza l’immobile
  • le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario

Tra le spese di tipo ordinario, ad esempio, possono esserci la manutenzione degli impianti o quelle relative alla custodia dell’immobile, mentre rientrano nella manutenzione straordinaria le spese dovute ad interventi strutturali. Si pensi al rifacimento della facciata o delle finestre dell’abitazione. Per quanto riguarda le imposte sulla casa, come Imu e Tasi viste in precedenza, sono a carico dell’usufruttuario e ciò offre un vantaggio considerevole al nudo proprietario, in quanto può rimandare il pagamento di tali imposte sull’immobile acquisito.

Calcolo nuda proprietà

Il calcolo del prezzo della nuda proprietà viene effettuato partendo dal valore dell’immobile, da stimare mediante un’apposita perizia.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto vitalizio è necessario moltiplicare il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze, che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Il prezzo della nuda proprietà è dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto. E sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario: maggiore è l’età, maggiore è il prezzo.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto a termine si applicano invece dei coefficienti che tengono conto della durata dell’usufrutto. In questo caso il prezzo della nuda proprietà è inversamente proporzionale alla durata: maggiore è la durata, minore è il prezzo.

Abbiamo visto come questo genere di acquisizione di un immobile sia particolare rispetto ad altre modalità, offre una serie di vantaggi non indifferenti per le parti, ma soprattutto per l’acquirente nudo proprietario. Risulta essere infatti un ottimo investimento in prospettiva, magari per i propri figli a cui un giorno dare l’immobile oppure in caso di necessità futura di denaro. Anche a livello fiscale, le imposte su di esso saranno a carico dell’usufruttuario, pertanto il nudo proprietario non ne dovrà sopportare il peso, almeno per il momento.

Conviene acquistare una nuda proprietà