Tutte le informazioni sull'acquisto della nuda proprietà

L’acquisto della nuda proprietà è un’operazione immobiliare in cui l’acquirente ottiene la proprietà dell’immobile ma non può utilizzarlo fino alla scadenza dell’usufrutto o alla morte del venditore. Quest’ultimo infatti conserva il diritto all’utilizzo della casa. Come funziona la nuda proprietà? E quando conviene? Vediamolo insieme.

Significato nuda proprietà

Nella compravendita della nuda proprietà l’acquirente viene definito nudo proprietario perché il suo diritto di proprietà è limitato: non può infatti godere dell’immobile. Quest’ultimo infatti resta nelle disponibilità del venditore, che viene definito usufruttuario. Il trasferimento completo della proprietà si verifica nelle seguenti ipotesi:

  • morte dell’usufruttuario
  • scadenza del periodo di usufrutto se si è optato per usufrutto a tempo
  • mancato utilizzo dell’immobile da parte dell’usufruttuario per oltre 20 anni
  • totale perimento della cosa che ne impedisce completamente l’uso
  • abuso dell’usufruttuario: è il caso di chi, non effettuando opere di manutenzione, determina il deterioramento del bene

Vendita nuda proprietà – i vantaggi per l’usufruttuario

Per l’usufruttuario, ossia per chi vende l’immobile, il vantaggio è di ottenere il compenso per la vendita della casa conservando il diritto a utilizzarla. Si tratta quindi di una soluzione vantaggiosa per persone anziane che necessitano di liquidità, ma anche per chi avendo più case vuole liberare parte del patrimonio. La vendita della nuda proprietà infatti è possibile anche per le seconde case. E l’usufruttuario conserva il diritto di:

  • affittare l’immobile a terzi
  • vendere il diritto all’usufrutto nei limiti stabiliti nel contratto

Acquisto nuda proprietà – i vantaggi per il nudo proprietario

Chi acquista la nuda proprietà ha il vantaggio di comprare l’immobile a un prezzo più conveniente. Si tratta quindi di un’opportunità interessante a fini di investimento. Ad esempio è possibile acquistare una casa da trasferire successivamente ai propri figli. Oppure da rivendere successivamente a un prezzo più alto. Il valore della nuda proprietà, infatti, aumenta con l’aumentare dell’età dell’usufruttuario, come approfondiremo a breve. E il nudo proprietario ha il diritto di rivendere la nuda proprietà in qualunque momento.

Ripartizione delle tasse e delle spese tra nudo proprietario e dell’usufruttuario

Il pagamento delle imposte è ripartito in questo modo:

  • l’IMU e la Tasi sono a carico dell’usufruttuario. Se questi ha adibito la casa ad abitazione principale non dovrà pagare le imposte
  • la Tari è carico dell’usufruttuario. Se affitta la casa l’imposta sui rifiuti sarà a carico del conduttore

Con riferimento alle spese si applica lo stesso meccanismo dell’affitto:

  • le spese di manutenzione ordinaria e le spese condominiali sono a carico dell’usufruttuario che utilizza l’immobile
  • le spese di manutenzione straordinaria sono a carico del nudo proprietario

Calcolo nuda proprietà

Il calcolo del prezzo della nuda proprietà viene effettuato partendo dal valore dell’immobile, da stimare mediante un’apposita perizia.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto vitalizio è necessario moltiplicare il valore di mercato dell’immobile per il tasso di interesse legale vigente e per i coefficienti redatti dal Ministero delle finanze, che tengono conto dell’età dell’usufruttuario. Il prezzo della nuda proprietà è dato dalla differenza tra il valore di mercato e il valore dell’usufrutto. E sarà direttamente proporzionale all’età dell’usufruttuario: maggiore è l’età, maggiore è il prezzo.

Per calcolare la nuda proprietà in caso di usufrutto a termine si applicano invece dei coefficienti che tengono conto della durata dell’usufrutto. In questo caso il prezzo della nuda proprietà è inversamente proporzionale alla durate: maggiore è la durata, minore è il prezzo.

Acquisto nuda proprietà: tutte le informazioni
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