La tipologia di locazione denominata “affitti brevi” afferisce alla sottocategoria dei contratti di locazione a uso transitorio regolamentata dall’art. 1571 del Codice Civile e dalla Legge n. 431/1998. La norma di riferimento per l’affitto breve o a uso turistico è il D.L. 50/2017 (art. 4) in cui si definisce questa tipologia contrattuale come un contratto di durata non inferiore a 30 giorni e non superiore a 18 mesi per gli immobili situati in Italia. Si tratta di una formula locativa che ha riscontrato un notevole successo, ma su cui il Governo intende apporre ulteriori modifiche e specifiche.

Cosa prevede la normativa attuale in merito alle locazioni di breve durata

La locazione è un contratto tramite il quale una parte – detta locatore – concede a un’altra parte (detta conduttore) il diritto di godere di un bene mobile o immobile per un determinato periodo tempo e a fronte del pagamento di un corrispettivo concordato tra le parti. La legge n. 431/1998 stabilisce la durata minima del contratto di affitto a 4 anni con possibilità di rinnovo alla scadenza. Le parti possono accordarsi su una durata maggiore o inferiore, come nei casi di locazione abitativa a uso transitorio per periodi di studio o lavoro (minimo 30 giorni – massimo 18 mesi). Nell’ambito della locazione transitoria, si colloca la categoria dell’affitto breve o a uso turistico – disciplinato dall’articolo 4 della L. n 50/2017 sulle attività turistiche. La durata di simili contratti non può superare i 30 giorni.

La conditio sine qua non necessaria all’adozione di un contratto di locazione breve è che la stipula sia effettuata da persone fisiche non esercenti attività di impresa e tramite l’uso di piattaforme di intermediazione immobiliare – anche online – che mettono in contatto le persone in cerca di un immobile con i proprietari locatori. La condizione per cui il contratto non venga stipulato per finalità commerciali riguarda anche il conduttore. Sono esclusi gli affitti a uso foresteria per i dipendenti, per esempio. La disciplina dell’affitto breve si applica anche in caso di locazione di singole stanze di un’abitazione.

Caratteristiche degli immobili e dei servizi negli affitti temporanei

Le unità immobiliari che possono essere affittate provvisoriamente o per periodi brevi devono rientrare nelle categorie catastali A1 (abitazioni di tipo signorile) e A11 (abitazioni e alloggi tipici dei luoghi) e relative pertinenze (cantina, posto auto, box, soffitta …); sono esclusi gli immobili in categoria A10 (uffici e studi privati). Tutti gli altri immobili – pur destinati all’uso abitativo – ma iscritti in una categoria catastale diversa sono esclusi dalla possibilità di ricorrere agli affitti brevi o per turismo.

I servizi e le prestazioni da fornire riguardano:

  • La fornitura/cambio della biancheria;
  • La pulizia dei locali,
  • L’utilizzo delle utenze telefoniche, del wi-fi.

Non è richiesta la fornitura di prestazioni aggiuntive come il servizio di colazione o altri pasti e bevande, la concessione di utilizzare auto a noleggio, la messa a disposizione di guide turistiche o interpreti. Infatti, la somministrazione di prestazioni aggiuntive equivale – in termini fiscali – all’esercizio di un’attività di impresa (tipo B&B) anche se svolta occasionalmente.

Dal 1° giugno 2017, la normativa rende possibile l’applicazione della cedolare secca sugli affitti anche ai redditi derivanti da locazione breve, purché la durata non superi i 30 giorni. L’aliquota di imposta da applicare è del 21% in sostituzione dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché imposte di registro e di bollo. L’agevolazione si applica sia nel caso in cui il contratto venga stipulato direttamente tra le parti, sia per mezzo di soggetti che svolgono la funzione di intermediari immobiliari.

Obblighi e adempimenti degli intermediari immobiliari

Quando la stipula di un contratto di affitto breve avviene tramite intermediario immobiliare, quest’ultimo deve svolgere determinati adempimenti come definiti dalla legge n. 50/2017. Gli adempimenti sono sostanzialmente obblighi di natura informativa, ovvero l’intermediario dovrà preoccuparsi di comunicare i dati contrattuali all’Agenzia delle Entrate, trattenendo per sé una somma pari al 21% del canone di affitto stabilito dalle parti per l’attività di intermediazione e per la quale percepiscono anche un compenso. Tali cifre guadagnate dell’intermediario costituiscono reddito su cui si applicano le imposte da versare tramite il modello F24 (codice tributo 1919). L’Agenzia delle Entrate – mediante provvedimento circolare del 12 luglio 2017 – ha specificato le modalità con cui i soggetti intermediari devono assolvere gli adempimenti di comunicazione e conservazione dei dati, nonché tutto quanto concerni il versamento, dichiarazione e certificazione delle ritenute applicate. La trasmissione dei dati avviene entro il 30 giugno dell’anno successivo la conclusione del contratto. Gli adempimenti riguardano sia gli intermediari immobiliari sul territorio, che i gestori di portali telematici dedicati, come AirBNB. Le comunicazioni omesse, infedeli o incomplete sono sanzionate con multe che vanno da 250 € a 2000 € (art. 11, comma 1 D.Lgsl n. 471/1997). Le comunicazioni con l’Agenzia delle entrate avvengono tramite il canale Entratel/Fisconline utilizzando i prodotti software messi a disposizione dalla stessa Agenzia delle entrate.

Cos’è il codice CIR per gli affitti brevi

Alcune Regioni hanno introdotto ulteriori regolamenti e adempimenti amministrativi da assolvere per coloro che affittano per brevi periodi le unità immobiliari a scopi turistici, avendone i requisiti. Tra gli obblighi introdotti da alcune regioni si cita il Codice CIR, ovvero Codice Identificativo di Riferimento da riportare all’interno degli annunci promozionali e di commercializzazione delle case per vacanza o in locazione turistica. Le autorità – tramite questo codice – possono controllare meglio la pubblicità e la promozione di offerte di strutture ricettive, alloggi o parti di abitazioni in affitto per finalità turistiche, indipendentemente dal mezzo di comunicazione utilizzato (stampa o supporto digitale).

Sull’esempio del CIR, il D.L. 34/2019 (noto anche come Decreto Crescita, convertito in L. 58/2019) ha istituito una banca dati delle strutture ricettive e degli immobili destinati agli affitti brevi, i quali dovranno essere identificati con un codice identificativo alfanumerico da utilizzare in tutte le comunicazioni relative la pubblicità e la promozione dell’offerta agli utenti. Il codice dovrà comparire anche sugli annunci fatti dagli intermediari tramite i propri canali di comunicazione. La normativa si rivolge solo alle locazioni tra privati e non a coloro che già esercitano un’attività di impresa turistica. L’obiettivo della Legge è quello di garantire la sicurezza ed evitare l’evasione fiscale. In questo modo, si mappano tutte le abitazioni poste in affitto breve a scopo di lucro, imponendo l’onere della tassa di soggiorno e l’obbligo di comunicazione delle generalità degli ospiti alloggiati alla Polizia, così come avviene per gli alberghi e le altre tipologie di strutture ricettive. I dati si comunicano alla questura accedendo al portale “Alloggiati Web” gestito dalla Polizia di Stato entro 24 ore dall’arrivo della persona alloggiata o immediatamente per permanenze di durata inferiore alle 24 ore (D.L. 113/2018 o Decreto Sicurezza). I dati sugli ospiti vengono, poi, inviati dal Ministero dell’Interno all’Agenzia delle Entrate che a sua volta li rende disponibili ai Comuni per la verifica del versamento della tassa di soggiorno. I proprietari che non si adeguano alle nuove disposizioni sono soggetti a multe comprese tra 500 € e 5000 € la cui entità raddoppia in caso di reiterazione.

Quali sono le proposte di regolamentazione delle locazioni a breve termine: il caso Airbnb

AirBnb è una piattaforma digitale attraverso la quale si incontra la domanda e l’offerta di alloggi in affitto per breve periodo e per finalità turistiche. Il grande interesse per questa tipologia contrattuale – che non richiede apertura di partita IVA, né dichiarazioni di attività commerciale occasionale – ha favorito lo sviluppo del turismo in Italia, ma ha anche contribuito a mascherare delle vere e proprie attività d’impresa sotto il cappello di “affitto breve”. Per far emergere queste realtà poco limpide, nel Disegno di Legge sul Turismo 2020 è stata introdotta una proposta di Legge che pone il limite massimo di tre appartamenti in affitto breve. Sotto questa soglia, i proprietari potranno continuare a godere dei benefici introdotti nel 2017 – tra cui l’applicazione della cedolare secca al 21%. Se gli immobili posti in affitto breve sono più di tre, subentrano tutti i vincoli e gli obblighi spettanti alle imprese del settore turistico. Inoltre, si introduce l’ipotesi di una licenza per chi esercita l’affitto turistico con la possibilità per i comuni di stabilire un limite al numero dei permessi da concedere, nonché un tetto anche alla durata degli affitti brevi in un anno, soprattutto nei centri storici. A questa proposta si aggiunge anche quella dell’estensione della tassa di soggiorno a tutti i comuni, inclusi i piccoli borghi da rivalutare e rivitalizzare. L’imposta –attualmente limitata ai capoluoghi e alle località turistiche – non verrebbe più calcolata in base alla categoria e alla fascia di prezzo della struttura ricettiva, ma su una percentuale sul costo della stanza – con un tetto limite di 5 € a notte per persona. Se la proposta dovesse essere approvata, il dispositivo diventerebbe Legge tra giugno e settembre 2020.

La proposta di riforma, però, è stata bloccata in discussione al Parlamento, trovando l’opposizione su più fronti – anche interni alla maggioranza di Governo – e da parte delle associazioni di categoria dei proprietari di immobili. In ogni caso, permane la volontà di regolamentare il settore e dare una stretta all’abuso della formula degli affitti brevi.