affitto con riscatto

Le formule per comprare una casa sono svariate in base al grado di “convenienza” e alla praticità: si va dal classico acquisto con mutuo sino all’acquisto in nuda proprietà e si arriva a formule maggiormente sofisticate come ad esempio il “Buy to Rent” o l’affitto con riscatto. Il Buy to rent consiste nella vendita immediata dell’immobile. In questo caso il venditore accetta una dilazione del pagamento dall’acquirente, però, in caso di inadempienza di quest’ultimo, l’immobile ritorna nelle mani del proprietario. Invece, l’affitto con riscatto è una formula che varia fra il mutuo e l’affitto, con dei vantaggi per l’acquirente e per il venditore.

Però, l’affitto con riscatto non si deve confondere con il rent to buy  il quale permette all’acquirente di andare a vivere subito nell’abitazione scelta, prima con locazione e dopo in piena proprietà, in modo simile all’affitto con riscatto, ma tramite una formula contrattuale diversa. Scopriamo cos’è e come funziona il rent to buy.

Come funziona l’affitto con riscatto

L’affitto con riscatto rappresenta una formula d’acquisto che si basa sull’uso di un contratto di affitto; il canone mensile è un vero e proprio canone di locazione.

Alla fine del periodo locativo, gli inquilini hanno la possibilità di “riscattare” una parte dell’importo versato ogni mese come affitto, per ammortizzare una parte del prezzo della proprietà (la percentuale varia in base agli accordi previsti nel contratto). Il prezzo per concludere l’acquisto viene fissato nel contratto.

Quali sono le caratteristiche di un simile contratto?

  • Flessibilità: con un affitto a riscatto che dura da 2 a 4 anni;
  • Caparra: propedeutica alla stipula dei contratti, ma i futuri acquirenti versano una caparra/anticipo pari al 6/8% del valore dell’immobile;
  • Maggiorazione delle quote mensili: il venditore deve maggiorare del 14% le quote mensili dell’ affitto.

Quali sono dunque i vantaggi per l’acquirente e per il venditore?

Il venditore ha un guadagno maggiore di quello di un contratto di affitto tradizionale e riceve all’inizio una quota immediata; l’acquirente gode dell’opportunità di diluire la spesa nel tempo, può abitare immediatamente nella casa che andrà ad acquisire, ha il tempo di monetizzare incassi che derivano da altre attività e per finire, la tassazione (ovvero le imposte sulla proprietà) rimangono a carico del venditore.

Opzioni e condizioni dell’affitto con riscatto

Chi sceglie di acquistare un immobile mediante la formula dell’affitto con riscatto può optare principalmente fra due possibilità:

  • con opzione: con un contratto di locazione con opzione, l’acquirente ha la possibilità di cambiare in qualsiasi momento l’affitto in una compravendita e i soldi già versati vanno a costituire un pagamento per l’acquisto. Mediante questa formula il vantaggio per il venditore viene dalla certezza di non dover restituire mai i canoni già percepiti, mentre, il vantaggio per l’acquirente deriva dal godere dell’immobile con possibilità di scegliere se comprarlo o no.
    Di contro, però, lo svantaggio dell’acquirente sta nel non poter pretendere un rimborso sulle quote già versate, invece per il venditore si potrebbero prospettare delle difficoltà nel riottenere in breve la disponibilità dell’immobile. Sotto l’aspetto fiscale le imposte vengono disciplinate all’inizio come locazione e poi come acquisto, l’eventuale versamento di un’imposta sull’immobile (IUC o IMU) sarà a carico del venditore.
  • con preliminare: è sempre un contratto di locazione in cui le due parti convengono sulla variazione dello stesso in compravendita. Diversamente dall’affitto con riscatto con opzione, il vantaggio e l’obbligo fiscali sono uguali, ma è necessario precisare che il contratto è preliminare per non rischiare ipoteche o trascrizioni pregiudiziali a carico dei venditori. La trascrizione nel Registro immobiliare può risolvere la situazione, ma tale “protezione” è limitata ai 3 anni.

In verità,  proprio grazie alla sua flessibilità, si può adattare alle esigenze e alle necessità delle parti e in base ai casi particolari ed è una maniera per agevolare il mercato immobiliare nel momento in cui esso risulta in flessione oppure temporaneamente in crisi.

Affitto con riscatto: cos’è e come funziona
Media voto: 4 (totale voti: 4)