Per assumere validità, un contratto di affitto deve essere regolarmente registrato. Infatti, nel caso di un affitto che non sia stato legalmente dichiarato presso l’Agenzia delle Entrate, è come se la scrittura non fosse mai stata firmata da nessuna delle parti e non produce alcun effetto. Questo significa che il proprietario di casa non potrà mai ricorrere ad una procedura di sfratto verso l’inquilino, né quest’ultimo è obbligato a pagare il canone di locazione nella cifra concordata. Per questo e per svariati altri motivi l’affitto in nero è ovviamente vietato dalla legge. Quindi, vediamo come e quando va versata la tassa di registro necessaria per regolarizzare un contratto di affitto.

Tutti i contratti di locazione devono essere obbligatoriamente registrati entro un mese dalla firma dello stesso; a questa regola fanno eccezione quei contratti di locazione che hanno una durata inferiore a 30 giorni totali in un anno: per questi ultimi, infatti, non vige nessun obbligo di registrazione con termine fisso.

Oltre alla registrazione, nel momento in cui si firma un contratto di locazione, è necessario versare anche la relativa tassa o imposta di registro che per quanto riguarda gli immobili ad uso abitativo, è del 2% sul canone annuo.

Chi versa l’imposta?

Se il contratto di locazione non viene autenticato, come accade nelle scritture private di locazione, le spese per la registrazione del contratto spettano al padrone di casa, che vi deve provvedere entro un mese dalla firma. Nei 60 giorni successivi, egli, deve darne comunicazione al suo inquilino e all’amministratore di condominio tramite la prova del versamento; la violazione di questo obbligo comporta la nullità dell’affitto.

Tuttavia, nei confronti dell’Agenzia delle Entrate, sono tenuti alla registrazione del contratto e al pagamento dell’imposta di registro sia il padrone di casa che l’affittuario, infatti, il Fisco, può richiedere a entrambi l’ammontare delle somme dovute ma non versate, cioè, se non paga il primo soggetto ne sarà responsabile l’altro, senza nessuna priorità del primo rispetto al secondo. Ciò significa che, se il locatore non ha pagato la tassa di registro nei 30 giorni di tempo e, nemmeno l’inquilino ha provveduto, l’Agenzia delle Entrate può inviare la lettera ad entrambi e possibilmente anche la cartella di pagamento ed il pignoramento ad entrambe le parti.

Sia il locatore che l’affittuario, quindi, sono soggetti a delle sanzioni sia in caso di omesso che di tardivo pagamento della tassa di registro. Queste sanzioni variano:

  • Fra il 120 ed il 240% dell’imposta spettante;
  • Oppure, in caso di ritardo non superiore ad un mese, dal 60 al 120%.

Comunque è sempre possibile rettificare la situazione di mancato pagamento della tassa di registro tramite un ravvedimento operoso che permette riduzioni sulla sanzione per chi provvede a pagare entro 1 anno.

Al contrario, qualora il contratto di affitto sia redatto con atto notarile oppure con scrittura privata autenticata, a tali adempimenti provvederà il pubblico ufficiale che si è occupato della redazione oppure il notaio.

Tutti i dettagli sul versamento a seconda del tipo di locazione

La tassa di registro cambia in base alla tipologia di immobile:

  • Nei fabbricati a uso abitativo e le loro pertinenze come ad esempio le cantine o i garage la tassa di registro viene calcolata nella misura del 2% sul canone di locazione annuo;
  • Nei contratti a canone concordato, cioè, quelli stipulati sulla base degli accordi locali fra le organizzazioni di proprietari ed inquilini, la base imponibile viene ridotta del 30%, quindi, l’imposta scende a 1,4%;
  • In caso di locazione di immobili strumentali, il locatore rappresenta un soggetto passivo Iva quindi, l’imposta di registro dovuta si calcola nella misura dell’1%. Si dicono strumentali quegli immobili che in base alla legge non si possono destinare ad un diverso uso senza effettuare trasformazioni radicali come ad esempio uffici e studi, negozi e botteghe, magazzini sotterranei per i depositi di derrate;
  • Nell’affitto dei fondi rustici, invece, la tassa di registro è dello 0,50% del corrispettivo annuo per il numero delle annualità. Inoltre, per i fondi rustici, oltre alla modalità di registrazione ordinaria si può presentare una denuncia riepilogativa dei contratti che sono stati stipulati nell’intero anno precedente. In questo caso, tale l’imposta si applica al totale dei corrispettivi per il numero delle annualità che vengono dichiarati nella denuncia e non deve essere inferiore alla cifra di € 67. Nel caso in cui non si adotti la denuncia annuale, la tassa va applicata ad ogni contratto;
  • Nei contratti di affitto di immobili urbani con durata pluriennale si può optare per versare la tassa anno per anno, calcolando il 2% sul canone relativo ad ogni annualità entro un mese dalla scadenza della precedente annualità precedente. Oppure si può pagare al momento della registrazione l’imposta dovuta per tutta la durata del contratto, quindi il 2% del corrispettivo totale. Chi opta per quest’ultima modalità può beneficiare di uno sconto attraverso una detrazione dall’imposta pari a metà del tasso di interesse legale per il numero delle annualità.
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