Come evitare di pagare le tasse sui canoni non riscossi
Quest’oggi affronteremo un problema spinoso legato alla morosità degli inquilini e al dovere del padrone di casa di dichiarare al fisco i redditi derivati dai canone di locazione. Ma esistono dell’esenzioni a cui poter far riferimento, per evitare di pagare le tasse sulle mensilità non riscosse?

La disciplina fiscale che regola i canoni non riscossi

L’articolo 26 del Tuir (così come modificato dall’articolo 8, comma 5, della Legge n. 413/98), stabilisce che

“i redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare“.

Ciò significa che le tasse devono essere pagate fino a quando non si agisce in tribunale con un’azione di sfratto, oppure qualora si sia inserito all’interno del contratto di locazione la “clausola risolutiva espressa”. La quale si riferisce alla pattuizione tra le parti di una determinata cosa, che nel momento in cui viene meno, porta alla condizione risolutiva del contratto. In questo caso, al fine che si realizzi, il padrone di casa deve inviare una raccomandata con avviso di ricevimento all’affittuario, in cui viene comunicata l’intenzione di avvalersi della clausola risolutiva espressa. Da questo momento in poi la locazione si scioglie in automatico, senza necessità di risposta o di un giudice.

Come fare per essere esenti dal pagamento delle tasse?

In tutto ciò esiste però il modo per non essere tassati, nel momento in cui non si percepisce l’affitto mensile. E ciò è previsto solamente per i canoni di locazione non riscossi dal reddito complessivo, se:

  • l’immobile risulta locato ad uso abitativo (con esclusione delle categorie catastali A10);
  • il conduttore dell’immobile risulta moroso rispetto ai canoni locativi (mancato pagamento del canone di locazione, decorsi 20 giorni dalla scadenza);
  • si è concluso il procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto.

I canoni devono essere dichiarati

I canoni non riscossi devono essere comunque dichiarati, fino a quando non risulti una risoluzione del contratto, anche se le imposte assolte sui canoni dichiarati e non riscossi possono essere comunque recuperati. E ciò è stato chiaramente espresso anche dalla Corte di Cassazione con la sentenza n.362 del 2000, sulla questione di legittimità costituzionale dell’art. 26.

“Il sistema di tassazione che presiede alle locazioni non abitative non risulta gravoso e irragionevole dal momento che il locatore può utilizzare tutti gli strumenti previsti per provocare la risoluzione del contratto di locazione (dalla clausola risolutiva espressa ex art. 9 1456 del codice civile, alla risoluzione a seguito di diffida ad adempiere ex art. 1454, alla azione di convalida di sfratto ex artt. 657 e ss del c.p.c….) e far ‘riespandere’ la regola generale di attribuzione del reddito fondiario basata sulla rendita catastale”.

Cosa avviene con la sentenza di sfratto

Per cui il proprietario di un immobile, in possesso di una sentenza di sfratto per morosità può non assoggettare a tassazione l’importo relativo ai canoni non percepiti nel corso del periodo d’imposta. Ma dovrà dichiarare l’immobile assoggettando a tassazione la rendita catastale, invece del canone di locazione. Al contribuente spetterà così un credito d’imposta relativo agli importi dei canoni non riscossi ma comunque assoggettati a tassazione negli anni precedenti (in quanto non si era in possesso della sentenza di sfratto).

“Per determinare il credito d’imposta, è necessario calcolare le imposte pagate in più, relativamente ai canoni non percepiti, riliquidando la dichiarazione dei redditi di ciascuno degli anni per i quali, in base all’accertamento avvenuto nell’ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore, sono state pagate maggiori imposte per effetto di tali canoni di locazione non riscossi”.