Per ottenere l’agevolazione prima casa in caso di successione o donazione è sufficiente che uno degli eredi o beneficiari possieda i requisiti previsti dalla legge

Generalmente, la maggior parte delle persone tende ad informarsi sulle agevolazioni riguardanti la prima casa (sia a livello di imposte catastali che tributarie o di altra natura) soprattutto in caso di acquisto da un altro privato o da una società costruttrice. Sono invece poche le persone informate riguardo i benefici che è possibile ottenere in caso si diventi proprietari di un immobile per successione o donazione.

Si rientra in queste ultime fattispecie quando si acquisisce un’abitazione attraverso un atto tra vivi (la donazione appunto) oppure per mortis causa (successione). Anche in tali casi, quindi, la normativa prevede l’opportunità di usufruire di una serie di agevolazioni, purché si rispettino stringenti requisiti da parte di coloro che acquisiscono l’immobile.

Prima di approfondire questo argomento, ricordiamo che negli ultimi anni le autorità statali hanno cercato di fornire a diversi soggetti, o categorie di soggetti, agevolazioni di varia natura per consentire l’acquisto della prima casa, come ad esempio alle giovani coppie. Essendo tuttavia, tali requisiti molto restrittivi, risulta spesso difficile rientrarvi.

Torniamo adesso ai benefici ottenibili in seguito ad acquisizione di un’abitazione non attraverso un semplice e tradizionale acquisto.

Per ottenere l’agevolazione prima casa in caso di successione o donazione è sufficiente che uno degli eredi o beneficiari possieda i requisiti previsti dalla legge. Come chiarito dall’Agenzia delle Entrate il beneficio fiscale si estenderà anche agli eredi o beneficiari che non rispettano i requisiti. Vediamo nel dettaglio quali sono i requisiti necessari per ottenere questa agevolazione in caso di successione o donazione.

Agevolazione prima casa successione e donazione: in cosa consiste

Le agevolazioni prima casa, applicabili anche in caso di successione o donazione, permettono di ottenere uno sconto sull’IVA, dovuta nella misura del 4%, oppure sull’imposta di registro, pari al 2%. Per l’acquisto prima casa, inoltre, le imposte ipotecaria e catastale sono dovute in misura fissa pari a 50 euro, 200 euro nel caso di acquisto da impresa soggetta a IVA.

Per saperne di più è possibile leggere il post sulle spese legate all’acquisto della prima casa

Agevolazione prima casa successione e donazione: requisiti

Le agevolazioni prima casa si applicano agli acquisti, anche a titolo gratuito, di immobili non di lusso da adibire ad abitazione principale. Chi richiede l’agevolazione non deve possedere, ad alcun titolo:

  • altre abitazioni nel Comune in cui si trova l’immobile prima casa
  • altre abitazioni acquistate con le agevolazioni prima casa su tutto il territorio nazionale

In particolare, per immobili non di lusso si intendono quelle strutture ad uso abitativo che non rientrano nelle categorie catastali A/1, A/8 ed A/9 oppure in quelle classificate di categoria A/10 (in pratica gli uffici) e naturalmente le relative pertinenze, come ad esempio quelle rientranti nella tipologia C/2, C/6 e C/7. Come si può notare quindi le limitazioni, da questo punto di vista, sono le medesime di quelle valide per i benefici inerenti le compravendite tradizionali.

L’Agenzia delle entrate, con la risoluzione n.33/E del 15 marzo 2011, ha chiarito che in caso di successioni e donazioni con più eredi e beneficiari è sufficiente che almeno uno di essi rispetti i requisiti indicati perché l’agevolazione prima casa si estenda agli altri, anche se non rientrano nelle condizioni necessarie. Per accedere all’agevolazione, l’interessato, nella dichiarazione di successione o nell’atto di donazione, dovrà indicare di possedere i requisiti e le condizioni per beneficiare dell’agevolazione prima casa.

Questa ipotesi viene definita come il fenomeno del beneficiario in estensione. In altre parole, basta che tra i diversi soggetti eredi o beneficiari della donazione ve ne sia almeno uno che possegga i requisiti richiesti per far ottenere i vantaggi di natura fiscale previsti dalla normativa vigente anche per tutti gli altri. Tuttavia, come vedremo, esistono anche situazioni particolari in cui è possibile riuscire ad usufruire dei medesimi benefici.

Agevolazione prima casa e residenza: casi particolari

Può richiedere le agevolazioni prima casa anche chi non risiede nel Comune in cui è situato l’immobile, purché si impegni a trasferire la residenza entro 18 mesi. Il trasferimento di residenza non è necessario nei seguenti casi:

  • L’immobile per il quale si chiede l’agevolazione si trova nel Comune in cui il richiedente svolge la propria attività
  • Il richiedente vive all’estero per ragioni di lavoro e l’immobile per il quale intende usufruire dell’agevolazione prima casa è situata nel territorio del Comune in cui ha sede o esercita l’impresa o il soggetto da cui dipende
  • Il richiedente vive stabilmente all’estero. In questo caso è possibile richiedere l’agevolazione per un immobile situato su tutto il territorio nazionale, purché si tratti di prima casa

Per mantenere l’agevolazione prima casa il beneficiario dovrà conservare la residenza nell’immobile o nel Comune in cui questo è ubicato per cinque anni. In caso di vendita o donazione dell’abitazione, per non perdere i benefici prima casa sarà necessario acquistare entro un anno un’altra abitazione da adibire a prima casa.

Per tutti i dettagli è possibile leggere la guida alle agevolazioni prima casa e il post relativo al requisito della residenza per accedere all’agevolazione prima casa.

Decadenza agevolazione prima casa successione e donazione: quando si verifica

La perdita delle agevolazioni prima casa in caso di successione o donazione si può verificare in caso di dichiarazione mendace o di decadenza dei benefici per il venir meno dei requisiti del soggetto dichiarante.

In particolare, tali dichiarazioni mendaci possono avere ad oggetto la sussistenza sia dei requisiti inerenti all’ubicazione dell’immobile e sia quelli relativi all’acquirente medesimo (ad esempio, trasferimento della residenza oppure non possesso di abitazioni acquistate con medesime agevolazioni sul territorio nazionale). In altri casi, come detto, gli stessi requisiti possono venir meno nel corso del tempo e, di conseguenza, si può decadere dai benefici precedentemente ottenuti.

Se il soggetto che richiede l’agevolazione dichiara il falso il beneficio sarà inefficace per tutti i coeredi o beneficiari, mentre la sanzione sarà applicata solo al soggetto che ha dichiarato il falso. Allo stesso modo se il dichiarante decade dai benefici perché non trasferisce la residenza entro 18 mesi o vende l’immobile entro 5 anni senza procedere al riacquisto, tutti i beneficiari perderanno l’agevolazione e il dichiarante sarà tenuto al pagamento delle sanzioni.

Non influisce invece sulla decadenza dell’agevolazione prima casa il comportamento dei coeredi o beneficiari non dichiaranti. Ad esempio se uno dei coeredi rivende entro i cinque anni la sua quota di proprietà gli altri beneficiari non perderanno l’agevolazione prima casa. L’Agenzia delle Entrate chiarisce, infatti, che nel caso dei coeredi e beneficiari non dichiaranti
non è possibile verificare il mantenimento di requisiti che non sono mai stati loro richiesti.

Per ulteriori dettagli è possibile consultare il post relativo alla decadenza delle agevolazioni prima casa

Le conseguenze pratiche del venir meno di tali benefici consistono nell’applicazione per intero delle imposte dovute (il contribuente dovrà versare la differenza restante tra l’imposta agevolata già pagata e quella complessiva che si doveva invece pagare senza benefici), a cui poi si aggiungono una sanzione amministrativa equivalente al 30% di tale differenza suddetta e naturalmente gli interessi di mora.

Tuttavia, nel caso in cui il contribuente si rendesse conto di non riuscire più a rispettare i requisiti o le condizioni summenzionate e dichiarate nell’atto di successione o di donazione, potrebbe revocare tali dichiarazioni, attraverso la presentazione di apposita istanza all’ufficio competente dove in precedenza si è registrato l’atto stesso. In quest’ultima ipotesi, il soggetto è tenuto a pagare la differenza tra quanto versato e quanto avrebbe dovuto versare senza agevolazioni e relativi interessi, senza applicazione di ulteriori sanzioni.

I termini temporali dell’accertamento dell’Agenzia delle Entrate, della decadenza dei requisiti e conseguente azione sanzionatoria nei confronti del contribuente, si attestano in 3 anni, a decorrere dal momento in cui si verifichi la circostanza o l’evento determinanti la decadenza dai benefici.

Comprare casa dopo la donazione

Agevolazione prima casa successione e donazione
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