La guida dell'Agenzia delle Entrate alle tasse sugli affitti brevi

A tutti piacerebbe poter effettuare delle vacanze in qualche bellissima località turistica e magari soggiornare in una magnifica struttura abitativa, appartamento o villa che sia, pagando anche poco. In questi ultimi anni, sono state molte le persone che hanno cercato case vacanza per brevi periodi di tempo ed un aiuto in questo senso è arrivato non soltanto dal tradizionale passaparola oppure dagli annunci sui giornali specializzati, ma anche da internet.

Sul web si sono aperti e diffusi nel corso del tempo dei siti specializzati nell’offrire immobili in affitto per vacanze di ogni genere e in diversi periodi dell’anno. Tra questi, particolare successo ha riscosso un portale chiamato Airbnb. Quest’ultimo, in tempi recenti, è stato al centro di un contenzioso con le autorità fiscali italiane a causa di alcuni obblighi di natura finanziaria ed informativa nei confronti dell’erario. Una disputa, come vedremo, che ancora non ha trovato soluzione ed anzi si delinea ancora lunga.

Prima di approfondire il tema della tassazione sugli affitti brevi in generale e della normativa italiana ad essa relativa, su cui è intervenuta di recente anche l’Agenzia delle Entrate ed ambito in cui rientra anche il sito di Airbnb, vediamo in maniera sintetica ma possibilmente esaustiva cosa sia tale sito particolare e come funzioni. In seguito si parlerà anche delle ultime novità sul contenzioso che frappone le autorità italiane e lo stesso celebre portale.

Cos’è Airbnb e le norme degli affitti brevi

Questo non è altro che un portale su cui è possibile prenotare oppure mettere a disposizione degli alloggi per gli utenti interessati ad affittarli. Coloro che volessero fare una vacanza possono consultare, ad esempio, centinaia di annunci provenienti da tutto il mondo, inseriti da altri utenti privati, proprietari di immobili, che affittano diverse tipologie di dimore, da singole stanze fino ad arrivare ad interi castelli. E spesso queste sistemazioni risultano molto più economiche rispetto ai tradizionali hotel, da qui il successo planetario di tale sito.

Per poter usufruire dei servizi di quest’ultimo, basta semplicemente iscriversi gratuitamente attraverso la compilazione di un modulo online e inserirvi i dati richiesti. È possibile, come detto, sia effettuare ricerche di annunci di affitti e sia pubblicarne, nel caso si voglia offrire la propria dimora per delle locazioni brevi. Proprio queste ultime e le imposte che vi si dovrebbero pagare, sono finite nel mirino dell’erario italiano, nell’ambito delle iniziative complessive volte alla lotta all’evasione fiscale.

Dopo la circolare 24/E in cui aveva chiarito come funziona il nuovo regime della cedolare secca sugli affitti brevi, l’Agenzia delle Entrate è tornata sul tema delle cosiddette tasse AirBnb con una guida e un video tutorial in cui spiega come deve comportarsi chi affitta case o stanze per meno di 30 giorni per essere in regola in caso di controlli fiscali e quali sono gli obblighi degli intermediari, che comprendono i portali come AirBnb. Di seguito un riassunto delle nuove regole, in fondo al post trovi il pdf scaricabile della guida e il video tutorial.

Come funziona airbnb tasse

Come abbiamo chiarito più volte le tasse sugli affitti brevi – cioè le locazioni tra persone fisiche che durano meno di 30 giorni nel corso dell’anno e che quindi non sono soggette a obbligo di registrazione del contratto – sono sempre esistite. L’articolo 4 del decreto legge n. 50 del 2017, stabilisce che è possibile applicare il regime della cedolare secca alle locazioni brevi e anche a:

  • sublocazioni
  • locazioni di singole stanze
  • comodato d’uso a titolo oneroso
  • locazione con servizi accessori strettamente necessari per il godimento dell’abitazione, come servizi di pulizia e fornitura di biancheria. Ulteriori servizi – es. la colazione – non sono ammessi perché rientrerebbero in un diverso regime, quello dell’attività di impresa

Chi affitta una casa, oppure una o più stanze, può quindi scegliere di avvalersi della cedolare secca e pagare un’imposta del 21% che sostituisce Irpef e addizionali regionale e comunali. Il reddito tassato con cedolare secca non concorre a formare il reddito complessivo per il pagamento dell’Irpef

La norma, e questa è la vera novità, stabilisce che se la locazione avviene per il tramite di intermediari, compresi portali come AirBnb, questi ultimi avranno precisi obblighi. L’obiettivo finale è facilitare i controlli fiscali ed evitare l’evasione.

Affittare AirBnb tasse e obblighi per il locatore

La nuova normativa si applica a tutti i contratti di locazione breve stipulati da persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa a partire dal 1° giugno 2017. La tassazione, e la possibilità di scegliere la cedolare secca, si applicano sia nel caso in cui i contratti siano conclusi direttamente tra le parti, sia nel caso in cui intervenga un intermediario, ossia un agente immobiliare o un portale online come AirBnb.

Altri punti chiariti dalla guida riguardano:

  • le parti del contratto devono essere entrambe persone fisiche
  • se si affitta più volte alla stessa persona la durata di 30 giorni va calcolata su ogni singolo contratto
  • l’immobile deve rientrare nelle categorie catastali da A1 a A11 esclusa A10 – uffici o studi privati – e relative pertinenze
  • per i contratti brevi non vige obbligo di registrazione e non è previsto un particolare schema contrattuale

La cedolare secca del 21% va applicata sull’intero importo del canone, senza l’abbattimento forfettario del 5%. In caso di sublocazione o comodato a titolo oneroso l’imposta si applica sull’intero corrispettivo lordo pagato dal locatario, comprensivo di eventuali servizi aggiuntivi.

La cedolare secca si sceglie:

In caso di sublocazione o comodato:

  • Il reddito fondiario – ossia la rendita catastale – deve essere dichiarata dal proprietario
  • il sublocatore o il comodatario dovranno dichiarare i ricavi della locazione come redditi diversi

Affittare AirBnb obblighi per gli intermediari

La legge attribuisce due obblighi agli intermediari:

  • se intervengono nella stipula del contratto devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di stipula del contratto
  • Se intervengono nel pagamento dei canoni o dei corrispettivi devono applicare la ritenuta del 21% e versarla all’Agenzia delle Entrate entro il 16 del mese successivo con modello F24
  • Devono certificare ai locatori l’ammontare delle ritenute operate

L’Agenzia delle Entrate chiarisce che tali obblighi si applicano all’intermediario a cui il locatore ha affidato l’incarico: ad esempio un agente immobiliare che ha ricevuto l’incarico e ha pubblicato l’annuncio su dei siti internet conserva l’obbligo di effettuare la comunicazione e applicare le ritenute. In questo caso l’agente dovrà informare la piattaforma per evitare che la ritenuta sia applicata due volte.
Nel provvedimento del 12 luglio dell’Agenzia delle Entrate sono indicate le modalità con le quali gli intermediari devono effettuare la comunicazione e conservazione dei dati, e il versamento, la certificazione e la dichiarazione delle ritenute operate.

Una disputa complessa

A seguito dell’approvazione della normativa del 2017 sugli affitti brevi e quindi dell’assunzione di diversi obblighi, pure di natura fiscale, anche da parte di Airbnb, ne è nata una disputa che ha visto contrapporsi questa piattaforma e le autorità erariali italiane, appoggiate tra l’altro da Federalberghi. Tutto nasce, come detto, dall’introduzione dell’obbligo per la piattaforma online sia di applicare una ritenuta del 21% (la cedolare secca in pratica) sui compensi che spettano ai singoli locatori e sia di comunicarne i dati all’erario italiano.

La società americana a cui fa riferimento il portale, contro tale normativa, ha fatto ricorso al Tar del Lazio, il quale lo ha bocciato. In seguito, la stessa azienda, ha deciso di rivolgersi Consiglio di Stato. Il supremo tribunale amministrativo italiano, con l’ordinanza n° 6219 del 18 Settembre 2019, ha stabilito a sua volta di rimettere alla Corte di Giustizia dell’Unione Europea la decisione se l’obbligatorietà della ritenuta per i soggetti intermediari (come ad esempio il portale Airbnb) sia legittima oppure no.

In attesa di questa decisione dell’organo giuridico UE, continua ad esserci l’obbligo per coloro che affittano stanze o immobili di rispettare la normativa fiscale relativa (quindi pagamento della cedolare secca del 21% o, se più conveniente, l’ordinaria tassazione Irpef sugli affitti). Per quanto riguarda invece il noto portale, al momento continuerà a non avere nessun obbligo nei confronti delle autorità fiscali italiane rispetto a ciò che è stato stabilito dalla normativa del 2017.

Per avere maggiori informazioni al riguardo ed utili indicazioni per coloro che ne fossero interessati, è possibile avere a disposizione sia una guida dell’Agenzia delle Entrate che un tutorial.

Tasse Airbnb

Tassa Airbnb Agenzia Entrate: guida

Per scaricare la guida dell’Agenzia delle Entrate sulle tasse Airbnb clicca qui