Acquistare una casa rappresenta l’obiettivo di tante persone, al fine di poter vivere serenamente all’interno di una propria abitazione e vedervi crescere anche i figli. L’acquisto può avvenire attraverso diverse modalità: dalla tradizionale compravendita con un privato o direttamente con la società costruttrice fino ai casi più rari di un’asta. In effetti, quest’ultima rappresenta un’ulteriore procedura di acquisto che bisogna conoscere molto bene e di cui parleremo successivamente.

Nel corso degli anni si è registrata una considerevole evoluzione nella compravendita degli immobili, fino a giungere a modalità particolari come ad esempio quella del cosiddetto Rent to Buy oppure all’ipotesi, simile a quest’ultima ma differente per alcuni elementi importanti, dell’affitto con riscatto. Torniamo però a parlare di un’acquisizione tramite asta.

Per riuscire ad ottenere un’abitazione in questo modo si devono conoscere innanzitutto normativa e procedure da seguire, oltre che naturalmente alcune differenze importanti, tra cui ad esempio quella tra asta con incanto e senza incanto. Andiamo a conoscere meglio proprio quest’ultima importante distinzione, spesso poco conosciuta dalla maggior parte delle persone.

La normativa inerente tali aste giudiziarie

In generale, le norme di riferimento per questo ambito assai particolare sono quelle che vanno dall’articolo 474 al 632 del Codice di Procedura Civile, aggiornate poi col decreto legge n°59 del 3 Maggio 2016 convertito successivamente nella legge n°119 del 30 Giugno 2016.

Tale normativa prospetta che, nel caso venga messo all’asta un immobile pignorato e questo risulti ancora invenduto dopo tre aste successive (in ciascuna di queste il prezzo di vendita si riduce man mano di circa il 25%), il giudice possa chiudere anticipatamente il processo esecutivo. In seguito, il medesimo giudice, sulla base dell’articolo 591 del Codice di Procedura Penale, può far effettuare una quarta asta, con un prezzo di vendita ridotto fino al 50%.

Come si arriva ad un’asta

Si parla di aste immobiliari giudiziarie quando avviene una vendita forzata di un immobile di cui sia proprietà il cosiddetto “esecutato” (un soggetto che subisce un’esecuzione forzata, come può essere il pignoramento di un bene) e che pertanto non avendo ripagato dei debiti, debba appunto subire l’azione di espropriazione del bene stesso. L’immobile in questione posto all’asta potrà essere acquistato da un qualsiasi soggetto, sia persona fisica che giuridica, ad eccezione del debitore.

Il prezzo base di vendita dell’abitazione è determinato da un perito nominato dal giudice attraverso il supporto anche di una perizia appositamente compilata, contenente, tra le altre cose, i dati catastali e planimetria dell’immobile, oltre che le informazioni sull’occupazione della struttura da parte del proprietario o di altri soggetti, sulla base in quest’ultimo caso di un contratto di locazione.

Nella prima ipotesi, si inviterà il proprietario occupante, attraverso una serie di diffide e di notifiche, a lasciare l’immobile entro un certo termine, altrimenti si dovrà provvedere allo sgombero della struttura in maniera forzata e con l’ausilio delle forze dell’ordine. Nel caso in cui invece vi siano degli inquilini con regolare contratto di locazione, il futuro proprietario dovrà rispettare tale atto e potrà disporre dell’immobile soltanto alla scadenza dello stesso.

Il giudice, attraverso un’ordinanza di vendita, stabilisce condizioni e termini dell’asta, che si potrà svolgere in tribunale o presso studi di professionisti specifici. Tra le condizioni poste nell’ordinanza suddetta vi sono il prezzo base dell’immobile; i termini temporali per la presentazione di eventuali offerte; indicazione dell’udienza di gara; la scadenza per il pagamento dell’immobile. Quest’ultimo, nel frattempo, è conservato ed amministrato da un custode giudiziario.

Aste con e senza incanto

Con le aste senza incanto, i partecipanti consegnano le loro offerte in busta chiusa, rispettando termini e modalità stabilite dall’ordinanza del giudice. Tali offerte non possono risultare inferiori al prezzo base di vendita e nel caso ve ne fossero diverse non vince quella più alta bensì si procede ad un’ulteriore gara (sempre fra tutti i soggetti partecipanti), stabilendo come prezzo base l’offerta più alta tra quelle precedenti.

Nell’ipotesi in cui questo genere di vendita vada deserta, il giudice può stabilire un’asta con incanto. In pratica essa è una gara pubblica tra diversi soggetti offerenti e che termina quando siano passati almeno tre minuti dall’ultima offerta proposta senza che vi sia stato alcun rilancio ad opera dei partecipanti.

L’aggiudicazione dell’immobile è definitiva nella gara con busta chiusa, mentre nell’asta con incanto è provvisoria. Infatti, entro dieci giorni da questa, i partecipanti sconfitti possono presentare nuove offerte più consistenti (maggiorate di un quinto rispetto a quella vincitrice) ed il giudice indire una nuova gara ristretta ai soggetti presenti nell’ultima precedente asta. Nel caso invece trascorressero i dieci giorni senza nessuna offerta proposta, allora l’aggiudicazione risulta a questo punto definitiva.

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