Il calcolo della rata del mutuo per la prima casa è un’operazione complessa che dipende essenzialmente dal tipo di mutuo che si è sottoscritto. Tuttavia sul web sono disponibili utility create ad hoc capaci di fornirci l’output di questo calcolo una volta inseriti i giusti parametri.

Prima della rata: il piano di ammortamento

Il piano di ammortamento è la pianificazione del rimborso del prestito. Esistono diverse possibilità strutturali: quella più utilizzata dagli istituti di credito italiani è quella detta “alla francese”.

La particolarità di questo metodo consiste nel garantire rate sempre uguale dall’inizio alla fine.

La composizione delle rate mutuo

calcolo rata mutuoLe rate del mutuo, infatti, sono composte da due elementi: la quota capitale – ovvero la somma prestata – e gli interessi. Quest’ultimi rappresentano il guadagno della banca e si calcolano sempre sul denaro che le dev’essere ancora restituito.

Le due quote sono inversamente proporzionali: all’aumentare della quota capitale, diminuiscono gli interessi.

All’inizio, quindi, la rata del mutuo è composta soprattutto dagli interessi e da una minima parte di capitale. La proporziona va modificandosi cosicché gli interessi diventino, alla fine, la parte minore dell’intero importo.

La formula per il calcolo della rata del mutuo per la prima casa dipende quindi da molti fattori ed è molto complicata: come si accennava all’inizio, sono tuttavia disponibili sul web strumenti gratuiti creati appositamente come quello proposto dal portale MutuiOnline.

Il piano all’italiana

Quello all’italiana, invece, implica rate di valore decrescenti composte da quote capitali costanti e interessi che diminuiscono. Questi, infatti, si calcolano sul capitale ancora da restituire che, secondo quest’approccio, viene restituito più velocemente.

La differenza fra i due è che, in quello alla francese, arrivati alla metà del piano si saranno restituiti la maggior parte degli interessi ma una piccola parte del capitale; in quello all’italiana, invece, si saranno restituiti gran parte degli interessi e metà esatta del capitale.

Quello all’italiana è il più vantaggioso, quindi, ma ha il grosso difetto di prevedere rate più alte all’inizio.

In sede di firma del piano, occorre quindi farsi consigliare bene dall’istituto per capire quale opzione sia più congeniale per le nostre tasche.

La formula per calcolare la rata

E’ possibile, conoscendo i parametri necessari, avere una misura della rata del mutuo? In maniera abbastanza indicativa, esiste una formula che permette di avere la stima del piano di ammortamento.

C = Capitale, ovvero l’importo che vogliamo farci finanziare

T = Tasso annuo espresso in decimali

R = numero rate che si pagano nell’anno, da riportare nella seguente misura:

in caso di pagamento mensile: 12

in caso di pagamento trimestrale: 4

in caso di pagamento quadrimestrale: 3

in caso di pagamento semestrale: 2

A = Durata del mutuo, espressa in anni

Andiamo dunque a sostituire nella seguente formula per calcolare la rata del mutuo i valori giusti alle lettere indicate:

formula_rata

In alcune versioni del software Microsoft Excel è fornita, nella griglia delle formule, anche quella relativa al calcolo della rata del mutuo; bisogna inserire nella cella la formula denominata “rata”, e assegnare i vari parametri, per la precisione il numero di rate, gli interessi ed il capitale. Otterremo in questo modo il valore in euro della rata mensile. Naturalmente questi calcoli sono validi in caso di tasso non variabile nel tempo.

Come si fanno i calcoli con il tasso variabile?

Per quanto riguarda i mutui a tasso variabile, non è possibile al momento dell’accensione conoscere il valore dell’importo totale che andremo a pagare, in quanto gli interessi sono calcolati su base variabile, a seconda dell’andamento dei tassi di riferimento.

Per questo tipo di mutuo, infatti, ogni banca applica un particolare spread riferendosi al valore dell’Euribor. Per questo motivo, i mutui di questo tipo sono alquanto rischiosi, in quanto è possibile, in seguito ad un brutto andamento dei mercati europei, arrivare a pagare rate molto alte rispetto a quelle di inizio mutuo, proprio per colpa dell’innalzamento brusco dei tassi di interesse.

Risulta dunque impossibile un calcolo certo della rata per i mutui di questo tipo: perchè esiste allora una formula del genere?

Per una maggiore garanzia del mutuatario, esistono delle tipologie interessanti di mutuo a tasso variabile, che diminuiscono di molto il rischio da parte di chi ha ricevuto il finanziamento, di vedere impennare il tasso di interesse per colpa dell’Euribor.

Innanzitutto, il mutuo a tasso misto, che permette al cliente di cambiare fra tasso fisso e variabile in base a determinati periodi di tempo scegli in sede di contratto.

Vi è poi il mutuo capped rate, o interest cap, che permette di fissare un tetto massimo di tasso, e dunque in caso di aumento di spread, una soglia di rata mensile che non può venire mai superata.

Infine è possibile optare per i mutui a tasso bilanciato, in cui il tasso di interesse e la relativa rata di mutuo sono calcolati andando ad effettuare una media pesata fra tasso variabile e tasso fisso, secondo un rapporto fra i due deciso dal soggetto che ha contratto il mutuo per l’acquisto della prima casa.

Come ricalcolare il mutuo variabile?

Qualora si sia scelto di accendere un mutuo di questo tipo, è comunque possibile effettuare una stima dell’importo della rata da rimborsare alla banca, nonostante questa si modifichi periodicamente in base all’andamento dei mercati.

Per poter procedere a questo tipo di calcolo, bisogna avere a disposizione una serie di parametri che andiamo a descrivere.

Innanzitutto bisogna conoscere la quotazione dell’indice a cui ci si riferisce per il calcolo del tasso di interesse. Questo indice, che nella maggior parte dei casi è l’Euribor, va quotato nel momento esatto in cui si vuole ricalcolare la rata.

Nel contratto di mutuo firmato con la banca o altro istituto di credito, viene riportato il valore dello spread: questo secondo dato ci è necessario per effettuare il calcolo che stiamo verificando.

Un terzo dato da conoscere in sede di ricalcolo del mutuo è il debito che dobbiamo ancora versare alla banca al momento della variazione: per fare questo basta verificare il piano di ammortamento più recente effettuato dall’istituto di credito.

Per ultimo bisogna considerare il periodo di finanziamento ancora da rimborsare alla banca. Una volta entrati in possesso di questi parametri, si va a calcolare il tasso aggiornato, sommandone il valore allo spread.

La rata del mutuo a tasso variabile potrà ora essere calcolata con gli stessi strumenti che abbiamo potuto utilizzare per il calcolo di quello a tasso fisso.