Cambiare la caldaia

In tempi non facili dal punto di vista economico, per molti italiani il pagamento di spese e bollette non risulta agevole e pertanto si cerca di in tutti i modi di evitare di dover sborsare del denaro, quando possibile. E questo vale sia quando si abita in un immobile in perfetta solitudine ed indipendenza che in un edificio condominiale. Non sempre le spese si possono eludere, in quanto ve ne sono anche di impreviste.

Oltre a tutto questo, la vita in un condominio è fatta anche di rapporti con gli altri vicini e con proprietari o inquilini, nel caso di locazioni di immobili. Per fortuna, a cercare di mediare nei rapporti non sempre facili tra le persone, vi è in alcuni casi anche l’amministratore condominiale, che dovrebbe avere non solo esperienza, ma anche una certa capacità nell’affrontare tali situazioni, avendo svolto corsi di preparazione per questo lavoro non semplice.

Comunque, tra le spese che si devono affrontare alcune volte vi è anche quella della sostituzione o riparazione della caldaia. In tale caso specifico, a chi spetta pagare le spese per cambiare la caldaia? Una questione non semplice, soprattutto nell’ipotesi in cui si abiti in un immobile in locazione, dove non sempre risultano chiare e specificate le spese a carico dell’inquilino e quelle invece da attribuire al proprietario locatore. Cerchiamo quindi di chiarire tale questione.

In cosa consiste una caldaia

In pratica, questa è un’apparecchiatura che, utilizzando del combustibile, produce e trasferisce del calore ad un impianto di riscaldamento, sia all’interno di un singolo immobile che di un intero edificio condominiale. Da qui il calore emesso dai termosifoni ed anche l’acqua calda dei rubinetti per i diversi usi giornalieri, da parte degli utenti. Per il suo corretto funzionamento tale sistema deve essere sottoposto ad annuale controllo e manutenzione. Malgrado ciò, possono comunque verificarsi problemi.

Nell’ipotesi in cui si abitasse in un immobile del tutto indipendente, la riparazione o la sostituzione della caldaia è a carico del singolo proprietario. La questione si complica invece quando si abita in un condominio oppure se la casa in oggetto è affittata. Andiamo a spiegare come si ripartiscono le spese in tali situazioni particolari, sia nell’uno che nell’altro caso.

La suddivisione delle spese condominiali tra i residenti

In un condominio, generalmente, per gestire e ripartire in maniera corretta le spese ordinarie e la manutenzione delle parti comuni, si utilizzano le tabelle millesimali. Queste non sono altro che prospetti utilizzati per determinare, all’interno dell’edificio, il valore di ciascun immobile, espresso appunto in millesimi (da qui il nome di tali tabelle). L’uso di queste ultime permette di distribuire così tra i vari residenti le singole spese delle parti comuni condominiali, come ad esempio quelle relative al riscaldamento o agli ascensori.

Le spese per la caldaia condominiale

Nell’ipotesi di riparazione o di sostituzione di tale importante apparecchiatura, i costi relativi sono a carico dell’intero condominio e dei suoi residenti, anche nel caso in cui alcuni di questi abbiano rinunciato all’uso del riscaldamento centralizzato, escludendo i propri impianti da quelli comuni.

Ciò in virtù del fatto che l’impianto condominiale risulta essere un accessorio di proprietà comune a cui i residenti “autonomi” potranno sempre, in caso, riallacciare gli impianti del proprio immobile. Nel pagamento delle spese per la sostituzione della caldaia, quindi, la ripartizione sarà effettuata utilizzando le tabelle millesimali di proprietà sopracitate.

La sostituzione della caldaia in caso di locazione di un immobile

Uno dei motivi più frequenti di controversia tra inquilino e proprietario di un immobile concesso in affitto risulta essere la ripartizione di alcune spese. Il punto di riferimento in questi casi solitamente è il contratto stipulato tra le parti, in cui dovrebbe essere indicata la ripartizione tra i due soggetti delle spese riguardanti l’immobile, compreso l’eventuale pagamento per la sostituzione della caldaia.

Non in tutti i contratti sono espressamente specificate tali situazioni, perciò si deve fare riferimento alla giurisprudenza. Alcuni pronunciamenti giuridici fanno propendere il pagamento di alcuni di tali costi sul locatore, in quanto deve fornire l’immobile in uno stato da poter servire all’uso concordato con l’inquilino.

Da ciò l’onere di pagare le spese riguardo la piccola manutenzione ordinaria della caldaia (riparazioni derivanti dall’uso quotidiano e non dal caso fortuito). Spettano invece all’inquilino tutte quelle altre relative alla riparazione della stessa, anche nell’ipotesi che l’apparecchiatura sia stata già sostituita in precedenza.

Nel caso in cui si debba sostituire la caldaia, in quanto usurata o obsoleta, le spese relative rientrano nella manutenzione straordinaria e quindi secondo la Corte di Cassazione sono da addebitare al proprietario dell’immobile, in quanto intervento diretto a ripristinare la corretta funzionalità dell’intero impianto di riscaldamento.

Manutenzione caldaia: chi deve pagare