In tutti i casi di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è fondamentale richiedere i permessi necessari per non incorrere in abusi edilizi.Per cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante si intende la variazione delle finalità e delle modalità di utilizzo di un immobile che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale, con o senza la realizzazione di opere edilizie. Ad esempio il cambio destinazione uso da ufficio ad abitazione in alcuni casi non comporta interventi di ristrutturazione, ma determina il passaggio ad una diversa destinazione d’uso. In tutti i casi di cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante è fondamentale richiedere i permessi necessari per non incorrere in abusi edilizi.

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: quando si verifica

Il principale riferimento legislativo per il cambio di destinazione d’uso è rappresentato dall’articolo 23 ter del Testo unico dell’edilizia, d.P.R. 380/2001, così come modificato dal decreto Sblocca Italia, convertito con modifiche con la legge 164/2014.
In base a tale articolo si ha un mutamento rilevante della destinazione d’uso in presenza di un utilizzo dell’immobile o dell’unità immobiliare diversa da quella originaria che comporti il passaggio ad una diversa categoria funzionale.
Le categorie funzionali individuate dalla norma sono:

  • residenziale
  • turistico-ricettiva
  • produttiva e direzionale
  • commerciale
  • rurale

Se lo stesso immobile è classificabile in più categorie funzionali sarà considerata destinazione d’uso quella prevalente in termini di quantità di superficie utile.

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: quando è consentito?

Il Testo unico dell’edilizia stabilisce, in linea di principio, che il cambio di destinazione d’uso all’interno della stessa categoria funzionale è sempre consentito. Tuttavia la stessa legge precisa che qualunque variazione deve avvenire nel rispetto delle leggi regionali e degli strumenti urbanistici comunali.

In tutti i casi in cui si intende realizzare un cambio destinazione d’uso è quindi fondamentale consultare la normativa regionale e i piani regolatori comunali. Ciò sia nel caso in cui si intenda effettuare un cambio di destinazione d’uso urbanisticamente rilevante – ad esempio da magazzino ad abitazione, da garage ad abitazione o da cantina ad abitazione – sia nel caso in cui il cambio avvenga all’interno della stessa categoria funzionale. Le normative regionali e comunali possono infatti vietare il cambio di destinazione d’uso in determinate zone anche se ciò non comporta il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

Cambio destinazione d’uso urbanisticamente rilevante: permessi necessari

Dopo aver accertato che il cambio di destinazione d’uso è consentito dalle leggi regionali e dal piano regolatore comunale è necessario procedere con i successivi adempimenti, che variano a seconda che la modifica comporti o meno il passaggio ad una diversa categoria funzionale.

La giurisprudenza ha infatti chiarito che non è necessario il permesso di costruire – ed è quindi sufficiente la dichiarazione di inizio lavori, ora SCIA, segnalazione certificata di inizio attività – soltanto nel caso in cui il cambio di destinazione avvenga tra categorie omogenee e non incida quindi sul carico urbanistico. Un cambio di destinazione d’uso tra categorie funzionali autonome incide sul carico urbanistico e comporta pertanto l’obbligo del permesso di costruire.

Quindi anche nel caso di cambio di destinazione d’uso senza opere edilizie sarà necessario richiedere il permesso di costruire se si verifica una variazione della categoria funzionale.

Anche per questo aspetto è importante fare riferimento alla normativa regionale, poiché il Testo unico dell’edilizia attribuisce alle Regioni il compito di individuare le specifiche ipotesi di cambio di destinazione d’uso che comportano l’obbligo di richiedere il permesso di costruire e quelle per le quali è possibile ricorrere alla SCIA.

Cambio destinazione d’uso e condominio

Se l’immobile o l’unità immobiliare per la quale si vuole procedere al cambio di destinazione d’uso è situata all’interno di un condominio sarà necessario verificare preventivamente che il regolamento condominiale non presenti restrizioni. In caso di limiti sanciti nel regolamento sarà necessario richiedere l’autorizzazione all’assemblea condominiale.