Prima di firmare un contratto d’affitto, occorre fare bene attenzione a tutte le sue clausole. Ad esempio, se nel canone di locazione è previsto l’adeguamento Istat oppure l’opzione della cedolare secca; quante sono le mensilità morte (la “cauzione”) e se e quando queste vengono restituite e così via.

Cosa si può trovare in un contratto d’affitto

Tipo di contratto. La prima differenziazione dipende dalla natura dello stesso. Per quello che riguarda i contratti d’uso abitativo, generalmente questo è libero (la cosiddetta formula 4+4) oppure concordato (ovvero il 5+2); per quello che riguarda i contratti d’uso commerciale, invece, la durata è di 6 o 9 anni e si tratta di accordi che hanno forme più rigide.

Canone della locazione. canone locazioneIl canone viene stabilito dal padrone di casa, a meno che non si tratti di un canone concordato dove sono anche le eventuali associazioni di categoria a fornire una consulenza a riguardo.

È possibile, in fase di stipula, arrivare alcune volte ad una contrattazione soprattutto nel caso degli affitti commerciali. Per canone, è bene ribadirlo, si intende il pagamento mensile per l’affitto dei locali: alcune volte sono incluse delle spese (l’acqua oppure il condominio), ma è opportuno chiarire questo punto prima di firmare qualsiasi accordo.

Registrazione. Per legge, tutti i contratti che superano i 30 giorni in un anno devono essere registrati e le spese a riguardo devono essere divise equamente fra affittuario e proprietario di casa. La registrazione deve avvenire entro 30 giorni dalla stipula e può essere effettuata sia per via cartacea che on line, attraverso il portale dell’Agenzia delle Entrate.

Cedolare secca. Se il proprietario attiva il regime della cedolare secca – che è alternativo al regime convenzionale – l’affittuario dev’esserne a conoscenza visto che quest’opzione escluse l’aggiornamento Istat (ma dà numerosi vantaggi a chi possiede l’immobile).

Attivazione delle utenze. In alcuni casi può non essere presente alcun contratto telefonico o di allaccio internet: è bene, in sede di stipula, concordare su come deve muoversi a riguardo l’affittuario.

L’aggiornamento Istat

L’adeguamento agli indici Istat è una delle pochissime variabili che possono influenza la natura del canone di locazione.

Per “adeguamento Istat” si intende l’aumento della mensilità in rapporto all’indice FOI (ovvero l’indice delle Famiglie di Operai e Impiegati) che annualmente l’istituto mette a disposizione nel suo sito.

Per quello che riguarda i contratti abitativi, la percentuale di adozione dell’indice può variare da un 75% sino a superare il 100% (ma, in questo caso, se ne deve dare motivazione nel contratto). È ovvio che questa voce debba essere esplicitata nel contratto.

Nei contratti ad uso commerciale, invece, la legge stabilisce che l’aggiornamento è sempre pari al 75% dell’indice.

Questa variazione solitamente è di natura annuale, ma è possibile prevedere soluzioni differenti (mensile, trimestrale, biannuale).

Variare le mensilità

Alla scenda del periodo del contratto, il padrone di casa può decidere di modificare il canone di locazione a suo piacimento. Le motivazioni possono essere diverse e varie ma, in ogni caso, l’inquilino che sino a quel momento ha occupato l’immobile gode del diritto di prelazione. Questo significa che dev’essere il primo al quale il proprietario di casa deve offrire il nuovo contratto e dev’essere preferito a terzi inquilini.

Le “mensilità morte”

Le mensilità morte, ovvero la cauzione, vengono richieste subito dopo la stipula di un contratto d’affitto e corrispondo a due – massimo tre – canoni di locazione mensili.

Si tratta di una sorte di assicurazione da parte del proprietario ma anche di una ri-conferma di sottoscrizione dell’accordo da parte dell’affittuario.

Vengono solitamente restituite alla fine del contratto qualcosa questo non venga riconfermato se non si sono verificati incidenti di sorta durante lo stesso. Altrimenti, vengono utilizzate per pagare eventuali danni imputabili a cattivi comportamenti dell’inquilino.

Detrazioni sulla mensilità

Sia lo Stato sia i Comuni prevedono agevolazioni interessanti sia per i padroni di casa sia per gli inquilini sotto contratto di affitto.

In particolar modo:

  • Se si tratta di contratto libero, si ha diritto ad una detrazione Irpef di 300 € se il reddito dell’inquilino è pari o inferiore a 15.493,71 €, altrimenti – ma il reddito non deve superare i 30.987,41 € – pari a 150 €.
  • Se il contratto è concordato, la detrazione è pari a 495,80 € nel prima caso e a 247,90 € nel secondo.
  • Se gli inquilini hanno dai 20 ai 30 anni e il loro reddito è pari o inferiore a 15.493,71 €, la detrazione è di 991,60 € per tre anni.
  • Se un lavoratore, per motivi di lavoro, è costretto a spostare la sua residenza nello stesso comune della sede professionale o in uno limitrofo, anch’egli può beneficiare della detrazione di 991,60 € se con reddito pari o inferiore ai 15.493,71 € oppure 495,80 € se superiore ma entro i 30.987,41 €.
  • Se, infine, l’inquilino è uno studente universitario, la detrazione è pari al 19 % ma di un importo massimo di 2.633 €.

In ogni caso, per godere di queste agevolazioni, il contratto dev’essere registrato.

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