Negli ultimi anni, e in particolare con l’avvento di tasse onerose sugli immobili, una delle scappatoie tentate dalle famiglie nel caso di possesso di più immobili, è stata quella di utilizzare la forma contrattuale del comodato d’uso.

Ad esempio, un padre di famiglia che ha intestato più di un immobile, può cedere quello che risulterebbe come seconda casa in comodato d’uso ad uno dei figli. In questo caso, il rapporto fra i due è regolato da un contratto vero e proprio, in cui il così detto “comodatario” riceve a titolo temporaneo la casa dal soggetto “comodante”.

Casa in comodato e imposte

Finchè era in vigore la sola ICI, questi escamotage erano all’ordine del giorno in quanto l’abitazione in comodato poteva essere considerata come prima casa del soggetto comodatario.

La nuova regolamentazione dell’IMU, invece, ritiene l’abitazione, benchè in comodato d’uso, di proprietà effettiva del comodante, in quanto non può essere considerata proprietà del comodatario. Infatti, per essere a norma considerata prima abitazione, l’immobile dovrebbe far valere entrambi i requisiti di residenza e proprietà.

Le norme che regolano la transazione

casa in comodato d'usoIl contratto di comodato siglato fra le due parti, in generale può essere redatto sia in forma verbale che scritta, in quanto non è previsto alcun obbligo di registrazione ai pubblici uffici, così come avviene per i contratti di locazione. Può accadere però che uno solo degli atti connessi alla stipula del contratto della casa in comodato debba essere registrato: in questo caso tutta la pratica deve essere convertita in forma scritta, e non ha più validità la sola forma verbale.

Per i contratti in forma scritta (ovvero i casi di comodato uso immobili) viene fissata una imposta di registro pari a 168 euro.

Una volta effettuata la transazione, il comodatario prende possesso della casa per il periodo stabilito nel contratto, e si impegna a riconsegnare l’immobile nelle stesse condizioni in cui l’ha ricevuto. Inoltre, chi riceve la casa in comodato è obbligato a pagare tutte le spese ordinarie, come quelle condominiali, e pagare eventuali danni da lui causati per mancata accuratezza nell’uso degli ambienti.

Come abbiamo detto, nel contratto può essere stabilito un limite temporale al comodato, al termine del quale chi ha usufruito dell’immobile deve riconsegnarlo al proprietario originario. Il comodante può comunque decidere di restituire la casa prima del tempo, come previsto dal codice civile artt. 1804 comma 3, 1809 comma 2 e 1811 del codice civile.