I chiarimenti dell'Agenzia delle antrate sulla cedolare secca affitti brevi

Aggiornamento del 15 novembre: l’Agenzia delle Entrate ha pubblicato una guida e un video tutorial sulla cedolare secca affitti brevi. Clicca qui per saperne di più

A chi si applicano le cosiddette tasse Airbnb, ossia il nuovo regime della cedolare secca sugli affitti brevi? Quali sono gli obblighi e come si effettuano i pagamenti? Quali sanzioni rischia chi affitta la propria casa per brevi periodi – anche a fini turistici – senza versare le imposte? Sono i quesiti ai quali risponde la circolare 24/E del 12 ottobre 2017, emanata dall’Agenzia delle entrate per fare il punto sul nuovo regime. Ecco cosa c’è da sapere.

Tassa airbnb come funziona

Il nuovo regime è stato introdotto dall’articolo 4 del decreto legge 50/2017 che ha definito il regime fiscale da applicare alle locazioni brevi, ossia inferiori a 30 giorni, ai quali può essere applicato, a scelta del locatore, il regime della cedolare secca.

Cedolare secca affitti brevi 2017: per quali contratti

Il regime della cedolare secca, che prevede l’applicazione di un’imposta sostitutiva dell’Irpef pari al 21%, è applicabile ai contratti di locazione ad uso abitativo di durata inferiore a 30 giorni, anche per finalità turistiche, stipulati tra privati a partire dal 1 giugno 2017. La cedolare secca si applica anche ai contratti di sublocazione e a quelli conclusi dal comodatario. La principale novità della norma è che si applica anche ai contratti conclusi mediante l’intervento di intermediari, compresi i portali online come Airbnb.

Il termine di 30 giorni va calcolato su ogni singolo contratto nel corso dell’anno. Quindi anche chi affitta l’immobile più volte alla stessa persona durante l’anno può scegliere il regime della cedolare secca se i singoli contratti non hanno una durata superiore a 30 giorni. Tuttavia in quest’ultimo caso se sommando i singoli contratti si ottiene una durata complessiva nel corso dell’anno superiore a 30 giorni sarà necessario procedere alla registrazione dei contratti, che non è invece obbligatoria se la locazione è complessivamente inferiore a 30 giorni.

La locazione deve riguardare immobili ad uso abitativo situati in Italia. Il nuovo regime si applica anche a chi affitta singole stanze e può essere estesa anche alle pertinenze dell’abitazione. Per il contratto, chiarisce l’Agenzia delle entrate, non è previsto uno schema particolare. Questo dovrà indicare:

  • i contraenti
  • l’oggetto: locazione dell’immobile e eventuali prestazioni accessorie
  • la durata
  • il corrispettivo

Sono escluse dal regime della cedolare secca le locazioni commerciali: le nuove norme si applicano soltanto ai privati che agiscono al di fuori dell’attività di impresa. Negli altri casi – compresa la locazione commerciale occasionale – si applica il regime di tassazione Irpef ordinario.

Cedolare secca affitti brevi 2017: differenza tra locazione abitazioni e locazione turistica

Nel contratto di locazione possono essere inclusi servizi accessori, purché siano strettamente legati alle esigenze abitative di breve periodo, quali:

  • fornitura di biancheria
  • pulizia del locali
  • rete wi-fi
  • aria condizionata

Se il contratto include ulteriori servizi che non risultano fondamentali per le esigenze abitative è escluso dal regime agevolato perché rientrante nella locazione turistica, dunque nell’attività di impresa. Ciò vuol dire che chi fornisce, oltre all’alloggio, anche la colazione o altri pasti e servizi come noleggio auto o guide turistiche, non ha diritto a richiedere la cedolare secca.

Come optare per la cedolare secca affitti brevi

L’opzione per la cedolare secca può essere espressa:

  • In sede di registrazione del contratto nel caso in cui il contratto sia stato registrato
  • In sede di dichiarazione dei redditi in caso di contratto non registrato

Tassa airbnb Agenzia entrate: il ruolo degli intermediari

La nuova normativa introduce una serie di obblighi per gli intermediari. Per intermediari si intendono tutti soggetti che mettono in contatto persone in cerca di un immobile con persone che intendono affittare le proprie case o singole stanze. Sono compresi anche i portali online come Airbnb, indipendentemente dal fatto che i gestori siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia. Tali obblighi si applicano per i contratti stipulati a partire dal 1 giugno 2017 e riguardano esclusivamente i contratti di locazione breve a destinazione residenziale. Ciò vuol dire che l’intermediario non è tenuto a tali adempimenti se, ad esempio, la locazione è superiore a 30 giorni oppure è esercitata nell’ambito di attività di impresa.

La comunicazione dei dati

Se l’intermediario interviene nella stipula del contratto ha l’obbligo di trasmettere i dati relativi all’accordo all’Agenzia delle entrate entro il 30 giugno dell’anno successivo a quello di conclusione del contratto. La mancata o incompleta comunicazione dei dati è punita con una sanzione da 250 a 2.000 euro, ridotta della metà se la trasmissione corretta dei dati viene effettuata entro 15 giorni dalla scadenza.
La comunicazione dei dati dovrà avvenire mediante i servizi telematici dell’Agenzia, secondo le specifiche che saranno pubblicate sul sito.

La ritenuta locazioni brevi

Se gli intermediari intervengono nel pagamento dovranno effettuare, sui contratti stipulati a partire dal 1 giugno 2017, una ritenuta del 21% sull’importo del canone o sul corrispettivo lordo indicato nel contratto. La ritenuta opera:

  • a titolo di imposta se il locatore ha optato per la cedolare secca
  • a titolo di acconto se il locatore non sceglie, in sede di dichiarazione dei redditi, di applicare il regime della cedolare

L’unica ipotesi in cui l’intermediario non è tenuto a operare la ritenuta è quella del pagamento mediante assegno bancario.
La ritenuta va versata con modello F24, utilizzando il codice 1919, entro il giorno 16 del mese successivo a quello in cui è operata. Agli intermediari che non effettuano la trattenuta è applicata una sanzione del 20% dell’importo. Se non hanno effettuato il versamento la sanzione è pari al 30%.
Tuttavia l’Agenzia delle entrate chiarisce che, date le iniziali difficoltà, gli uffici potranno escludere le sanzioni per l’omessa applicazione delle ritenute fino all’11 settembre 2017. Saranno invece sanzionate le violazioni effettuare a partire dal 12 settembre. E resta invariato l’obbligo di comunicare i dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017, poiché l’adempimento deve essere effettuato nel 2018.

Gli intermediari dovranno inoltre inviare agli interessati la certificazione unica annuale con gli importi pagati, seguendo le modalità indicate dall’articolo 4 del Dpr n. 322/98.

Per approfondire

Scarica la circolare 24/E del 12 ottobre 2017

Cedolare secca affitti brevi: i chiarimenti dell’Agenzia delle entrate
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