Se avete deciso di comprare un immobile, le caratteristiche a cui l’acquirente deve fare un’attenzione particolare sono moltissime ma un elemento non può proprio essere assente: la vivibilità dell’immobile. Questa dicitura si riferisce ad alcune caratteristiche specifiche che la casa deve assolutamente possedere per essere considerata sicura ed efficiente sotto l’aspetto energetico. Quindi, quando l’acquirente richiede tutti i documenti dell’immobile al venditore, di questi, fanno parte anche i certificati di agibilità e sicurezza, che però per legge non sono obbligatori, e le certificazioni energetiche che attestano l’efficienza dell’immobile; questa, invece, è obbligatoria.

Tutto quello che c’è da sapere sul certificato di agibilità

L’agibilità di un immobile viene rilasciata quando la casa in questione rispetta tutte le normative, sia locali che nazionali, in materia di sicurezza, di igiene, di salubrità, e sul risparmio energetico dell’edificio e degli impianti che vi sono installati.

Nel caso in cui l’immobile non possieda queste caratteristiche risulterà non adatto per essere abitato. Quindi, già prima della stipula del contratto preliminare, il futuro acquirente è tenuto a richiedere al venditore, l’esibizione o la consegna del certificato di agibilità.

In assenza della certificazione o se la casa non assicura la sicurezza, è possibile chiedere che avvenga la risoluzione del contratto con obbliga il venditore a restituire il prezzo pagato e di risarcire eventuali danni. Questo certificato, però, non obbligatorio per legge, ma si tratta di una prassi che sarebbe bene seguire per evitare di incorrere in spiacevoli situazioni future.

In alcuni casi specifici, il rilascio del certificato di agibilità da parte del responsabile dell’ufficio del Comune è previsto, ciò avviene per esempio quando la casa è di nuova costruzione o se sono stati effettuati degli interventi su edifici esistenti che mettano in discussione la precedente condizione di agibilità dell’immobile. In questo caso è premura del proprietario chiedere il rilascio del suddetto certificato tramite una domanda che va presentata entro e non oltre quindici giorni dalla fine dei lavori, assieme agli altri documenti previsti dalla legge: il certificato di conformità degli impianti e, dove necessario, il certificato di conformità delle norme antisismiche.

Dopo la presentazione della domanda presso l’ufficio comunale di competenza, il dirigente comunale, deve adottare un provvedimento espresso entro un mese. Trascorsi questi 30 giorni, se non vi è stata alcuna risposta, si applica il “silenzio assenso” attendendo, però, il parere dell’ASL che deve arrivare entro 60 giorni. Se anche qui non c’è nessuna risposta, il proprietario può avvalersi del certificato di rilascio della domanda per usufruirne come prova dell’agibilità.

La conformità degli impianti: devono essere a regola d’arte

Come specificato precedentemente, la richiesta del rilascio del certificato di agibilità deve essere presentato insieme ad alcuni documenti, fra cui il certificato di conformità degli impianti.

L’impianto elettrico, quello per il riscaldamento, quello della distribuzione del gas, gli impianti idrici e di scarico, nonchè l’ascensore, l’impianto parafulmine, l’impianto d’antenna e gli impianti antincendio e antifurto devono possedere la conformità alle norme di sicurezza previste dalla legge nel momento dell’edificazione dell’immobile.

Per quanto riguarda l’impianto elettrico, questo, dopo che è entrata in vigore la legge 37/08, devono essere realizzati a regola d’arte; ciò significa che l’impianto elettrico deve essere provvisto dell’interruttore differenziale ed anche dell’impianto di terra coordinato. Per gli edifici con costruzione antecedente all’entrata in vigore della legge si può richiedere la Di.Ri., che assicura che l’impianto è stato fatto a regola d’arte, oltre, ovviamente, a provvedere ad una serie di adeguamenti come l’installazione del salvavita e il montaggio delle prese di sicurezza.

Di solito, il certificato di conformità viene rilasciato dalle imprese abilitate all’installazione degli impianti ma, non essendo anche in questo caso un certificato obbligatorio, anche in questo caso si tratta di una prassi consigliata all’acquirente durante l’iter per la stipula della compravendita.

La certificazione energetica degli edifici

Un altro certificato molto importante che è, stavolta, obbligatorio è quello che riguarda le certificazioni energetiche degli immobili. Originariamente era l’ACE, cioè l’Attestato di Certificazione Energetica che fu poi soppiantato dall’APE che sarebbe l’Attestato di Prestazione Energetica. Le informazioni sulle qualità energetiche dell’immobile, fornite in questo certificato, in base alla misurazione di un tecnico abilitato, hanno la validità di 10 anni e dividono gli edifici in diverse classi di efficienza energetica, che vanno dalla “A4”, la più alta, alla “G”, quella più bassa.

Durante la trattativa di compravendita il venditore deve presentare al potenziale acquirente l’attestato che riguarda la prestazione energetica ma sarà obbligato a consegnarlo solo alla conclusione della vendita. Sulla base del decreto legge n.63/2013 i contratti di compravendita o locazione, dove non si trovi in allegato l’APE, sono da ritenersi nulli a partire dal 6 giugno 2013 e se, nel caso di una vendita, il proprietario che viola l’obbligo che prevede di allegare l’attestato di prestazione energetica, questi, è punibile con una sanzione di importo dai tremila a diciottomila euro.

In seguito però, tramite il decreto “Destinazione Italia” è stata prevista una sanatoria che, fra il 4 agosto ed il 24 dicembre 2013, erano stati dichiarati nulli per l’assenza dell’attestato energetico: la nullità viene sanata pagando la multa e allegando l’APE.

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