Come acquistare casa risparmiando: la nuova guida dell'Agenzia delle Entrate

Il possedere una o più abitazioni rappresenta l’obiettivo di tante persone: per una giovane coppia è il nido d’amore dove poter vivere e far crescere i propri bambini, mentre per una famiglia può essere il luogo dove trascorrere la propria vita il più serenamente possibile, dopo anni di sacrifici, magari circondati dall’affetto di figli e nipoti. Di conseguenza, l’acquisto di un immobile diventa spesso una delle cose prioritarie per tanta gente.

Tuttavia, non è sempre facile o possibile far avverare questo sogno, alcune volte per mancanza del denaro necessario per tale operazione oppure di un lavoro stabile che possa permettere di sopportare il peso economico di un mutuo bancario (in questo senso i requisiti per ottenerne uno sono rigidi) o, ancora, semplicemente perché non si è trovato l’immobile adeguato alle proprie esigenze. Comunque, per tantissime persone, invece, questo sogno si può avverare.

Una volta individuata l’abitazione giusta, la procedura che porta al suo acquisto può essere anche lunga e complessa, in cui occorre prestare attenzione a diversi elementi. Infatti, sebbene la maggior parte delle trattative per una compravendita si concluda positivamente, si può sempre incappare in complicazioni o imprevisti, sia inerenti all’immobile in sé che eventualmente alla persona del venditore (si pensi, ad esempio, a possibili ipoteche gravanti sulla casa oppure al fatto che il venditore non sia in realtà il vero proprietario della stessa).

Comunque sia, prima di versare qualsiasi somma denaro come caparra confirmatoria o acconto sul prezzo, come dicevamo, occorre fare attenzione a diversi elementi prima e durante le fasi di un acquisto. Fortunatamente, da questo punto di vista, oltre ai tradizionali ed immancabili consigli degli amici o dei parenti, un valido aiuto, come vedremo meglio in seguito, è fornito dalle stesse autorità statali, attraverso utili guide destinate alle persone interessate ad una compravendita di un immobile.

Quali sono i controlli da effettuare quando si acquista una casa? Quali le imposte da pagare? E in cosa consistono le detrazioni fiscali per l’acquisto prima casa? Chi può accedervi e in quali casi si perdono i benefici? Sono i quesiti ai quali risponde la guida per l’acquisto della casa pubblicata dall’Agenzia delle Entrate: 30 pagine per uno snello vademecum da seguire per effettuare in sicurezza l’acquisto che più ci sta a cuore: quello della nostra abitazione. Di seguito una sintesi dei contenuti della guida, alla fine di questo post il link per scaricarla.

Come acquistare casa: cosa devo controllare?

Prima di comprare casa è fondamentale verificare lo stato dell’immobile che si intende acquistare, per accertare chi sia il reale proprietario, se ci sono altri proprietari e, soprattutto, se ci sono ipoteche, pignoramenti o altri diritti sull’immobile che potrebbero pregiudicare il nostro acquisto. Come procedere? Un primo strumento a nostra disposizione è l’ispezione ipotecaria, di cui abbiamo parlato diffusamente nel post: Ispezione ipotecaria: a cosa serve e come richiederla.

Quando non è possibile la vendita immediata, ad esempio perché il compratore deve richiedere un mutuo, oppure perché il venditore deve aspettare la consegna di un’altra abitazione in cui dovrà trasferirsi, uno strumento che garantisce entrambe le parti è il preliminare di compravendita trascritto nei registri immobiliari. Per maggiori approfondimenti è possibile consultare il post relativo al preliminare di compravendita e il post che analizza la differenza tra proposta di acquisto e preliminare di vendita.

La registrazione del compromesso di vendita comporta i seguenti costi:

  • imposta di registro fissa pari a 200 euro
  • imposta di registro proporzionale se nel preliminare è previsto un pagamento: 0,50% dell’importo della caparra o 3% dell’acconto. Se il pagamento è soggetto a IVA per l’acconto andrà versata l’imposta di registro fissa pari a 200 euro
  • imposta di bollo pari 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe, oppure 155 euro se il contratto è formato per atto pubblico o per scrittura privata autenticata

La trascrizione del preliminare comporta l’intervento del notaio, dunque andrà aggiunto il costo della parcella del professionista. Saranno inoltre dovute:

  • imposta ipotecaria di 200 euro
  • tasse ipotecarie di 35 euro

L’intervento del notaio garantisce che la vendita sia effettuata nel rispetto della legge e tutela le parti atti pregiudizievoli, come spieghiamo nel post relativo ai costi del notaio per l’acquisto della casa.

In questi anni, in particolare dopo la Legge 124/2017, tale figura ha acquisito un ruolo sempre più centrale e fondamentale in una trattativa di compravendita immobiliare e la sua funzione ormai non termina unicamente con la stipula dell’atto conclusivo della stessa e con l’esecuzione di tutti gli adempimenti normativi previsti dalla legge italiana. Infatti, il notaio diventa una specie di supervisore delle trattative tra le parti e prefigurandosi al tempo stesso come una sorta di garante.

Nello specifico, la Legge 124/2017 introduce, tra le altre cose, l’obbligo per i notai di aprire un conto corrente particolare, su cui eventualmente un acquirente può depositare delle somme di denaro, quali ad esempio acconti o caparre destinati poi al venditore, in alcune fasi finali delicate dell’operazione di compravendita.

Tra queste, il periodo di tempo occorrente tra il rogito e la trascrizione del contratto sui registri immobiliari, quando potrebbe presentarsi a sorpresa un’ipoteca, un sequestro o un pignoramento sull’immobile oggetto della trattativa, con danno conseguente per l’acquirente dello stesso. Tale facoltà di versamento di una somma di denaro sul conto corrente specifico del professionista è denominata “Deposito del prezzo presso il notaio”.

Come acquistare casa: quali imposte devo pagare?

Una delle domande più frequenti per chi decide di comprare casa riguarda l’ammontare delle imposte da pagare. La spesa varia a seconda che l’acquisto sia effettuato da un privato e da un’impresa e a seconda che si tratti di acquisto prima casa o meno.

Spesa acquisto seconda casa o prima casa di lusso

Per l’acquisto abitazione senza benefici prima casa saranno dovute le seguenti imposte:

Venditore Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA
Privato o impresa esente da IVA 9% 50 euro 50 euro Non dovuta
Impresa soggetta a IVA 200 euro 200 euro 200 euro 10%
22% per abitazioni di lusso

Spesa acquisto prima casa

Per l’acquisto della prima casa le imposte saranno ridotte grazie ai benefici riconosciuto per l’abitazione principale:

Venditore Imposta di registro Imposta ipotecaria Imposta catastale IVA
Privato o impresa esente da IVA 2% 50 euro 50 euro Non dovuta
Impresa soggetta a IVA 200 euro 200 euro 200 euro 4%

 

Per maggiori approfondimenti è possibile leggere i post relativi a:

Per quanto riguarda proprio quest’ultimo punto, diverse sono le iniziative avviate dallo Stato e destinate a coloro che intendono comprare un immobile. Tra queste troviamo di particolare interesse il cosiddetto Fondo garanzia mutui prima casa ed il mutuo garantito dalla Cassa Depositi e Prestiti, in quanto si rivolgono a categorie specifiche di soggetti, come ad esempio famiglie numerose, giovani coppie, lavoratori con contratti atipici, nuclei familiari con presenza di minori o di soggetti diversamente abili.

A tutto ciò poi si associano ulteriori misure o benefici sotto forma di detrazioni fiscali (da richiedere con l’annuale dichiarazione dei redditi), riguardanti gli interessi sul mutuo concesso da un istituto finanziario oppure le spese sostenute per l’uso di un’agenzia immobiliare. A parte vanno considerati, naturalmente, anche gli sconti previsti sul pagamento dell’Iva e dell’imposta di registro, quando si acquista una prima casa.

Come calcolare le imposte: prezzo di cessione e prezzo-valore

Quando la vendita è soggetta a IVA l’imposta viene calcolata sul prezzo di cessione.

Quando la vendita non è soggetta a IVA l’acquirente può chiedere l’applicazione del prezzo-valore. In questo caso la base imponibile è costituita valore catastale, calcolato applicando le seguenti formule:

  • Acquisto prima casa: rendita catastale x 1,05 x 110
  • Acquisto seconda casa o abitazione di lusso: rendita catastale x 1,05 x 120

Come acquistare casa: approfondimenti

Per consultare la guida completa è possibile accedere al sito dell’Agenzia delle Entrate al percorso: L’Agenzia > L’Agenzia comunica > Prodotti editoriali > Guide fiscali

In particolare, al link sopracitato è possibile trovare, tra le tante cose, anche diverse informazioni riguardanti gli immobili in generale ed i relativi benefici fiscali per delle ristrutturazioni (dal cosiddetto Sismabonus al bonus mobili, passando per gli incentivi destinati al risparmio energetico). Per coloro che, invece, fossero interessati soprattutto alla guida per l’acquisto della casa e alle imposte e agevolazioni relative, è possibile consultarla e scaricarla direttamente a questo link.

Le imposte sulla compravendita degli immobili