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L’amministratore di condominio può essere revocato in qualsiasi momento dall’assemblea dei condomini, ma grazie alla nuova riforma, sono stati esplicitati in maniera più chiara tutti quei casi in cui potrebbe sorgere anche una revoca giudiziaria. Inoltre da recenti decreti emerge come sia necessaria l’assistenza legale di un avvocato, in quanto il procedimento non può essere svolto personalmente dal condomino.

Revoca giudiziaria, quando avviene

La revoca giudiziaria può essere causata dal:

  • non avere reso il conto della propria gestione;
  • irregolarità fiscali;
  • mancata apertura e utilizzo del conto condominiale;
  • non aver informato l’assemblea di condominio di possibili citazioni o di un provvedimento attribuito all’amministratore;
  • aver portato avanti una gestione che può generare confusione tra il patrimonio personale dell’amministratore e quello di altri condomini;
  • non avere convocato l’assemblea per l’approvazione del rendiconto condominiale, per la revoca e la nomina del nuovo amministratore;
  • omessa comunicazione dei dati anagrafici o professionali.

Obbligo della mediazione

L’obbligo di mediazione, prima di un procedimento di revoca giudiziale dell’amministratore di condominio, viene affrontato per la prima volta dal Tribunale di Padova. La questione in questi anni è stata dibattuta, perché la legge da una parte indica in maniera generica la materia condominiale come soggetta alla mediazione, mentre dall’altra parte sottrae agli adempimenti  i procedimenti in Camera di Consiglio. Con la sentenza del febbraio 2015 il Tribunale ha però stabilito che tutte le questioni che attengono al condominio in senso stretto, così come la revoca dell’amministratore, richiamano l’obbligo di mediazione, pena l’improcedibilità alla domanda giudiziale.

Occorre l’assistenza legale di un avvocato

Il decreto del Tribunale di Modena del 22 febbraio 2016 n.58 stabilisce, che la revoca dell’amministratore può essere richiesta a mezzo di ricorso di volontaria giurisdizione, che per sua natura non ha carattere contenzioso (benché formalmente camerale). Il giudice ha ritenuto però che il ricorso al procedimento di revoca non possa essere svolto dal condòmino personalmente, ma necessiti dell’assistenza di un legale, a pena di inammissibilità ex articolo 82 del codice di procedura civile .

La natura camerale e di volontaria giurisdizione non farebbe venir meno la natura di procedimento a parti contrapposte, che in questo caso vede come legittimo contraddittore l’amministratore del condominio, unico ma necessario legittimato passivo.

Inoltre il giudice ha disposto anche la condanna alle spese giudiziali, in quanto  la riforma del condominio (legge 220/2012, in vigore dal 18 giugno 2013) ha modificato l’articolo 1129 del Codice civile, introducendo la disposizione secondo la quale “in caso di accoglimento della domanda, il ricorrente, per le spese legali, ha titolo alla rivalsa nei confronti del condominio, che a sua volta può rivalersi nei confronti dell’amministratore revocato”.

Infine è bene dire che  giuristi e sentenze assegnano alla revoca dell’amministratore di condominio una natura non contenziosa, quasi di natura amministrativa, per cui  il condòmino (o l’amministratore in caso di dimissioni) può rivolgersi al tribunale anche senza l’assistenza di un avvocato.

Il procedimento per la revoca dell’amministratore

La revoca può essere deliberata con la maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore (maggioranza qualificata), oppure in base al regolamento di condominio. Allo stesso modo però può essere disposta anche dal singolo condomino, che conferisce al provvedimento giudiziale carattere di procedimento e di provvedimento tipicamente cautelari. E questo avviene in caso di gravi irregolarità.

Inoltre l’assemblea dei condomini ha dalla sua la possibilità di revocare la nomina anche senza giusta causa, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno metà del valore dell’edificio. Basta così la nomina di un altro amministratore per vedere quello precedente definitivamente revocato. In questo caso però il vecchio amministratore può richiedere un risarcimento danni, grazie al principio pacifico legato alla revoca senza giusta causa.

Come revocare l’amministratore di condominio
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