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Vuoi concedere a un amico o un parente di utilizzare un’abitazione di cui sei proprietario senza fargli pagare l’affitto? In questo caso puoi ricorrere al contratto di comodato d’uso gratuito immobile e, a determinate condizioni, potrai ottenere una agevolazione IMU e Tasi. Vediamo di cosa si tratta.

Contratto di comodato d’uso gratuito immobile: cos’è

Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dall’articolo 1803 del codice civile, che lo definisce come il contratto con il quale il comodante mette a disposizione del comodatario una cosa mobile o immobile per un periodo di tempo o per un utilizzo determinato, con l’obbligo di restituire la cosa ricevuta. Il comodato è essenzialmente gratuito: diversamente saremmo in presenza di un contratto di locazione.

Questa tipologia di contratto spesso viene utilizzata da genitori, che siano proprietari di due o più abitazioni, per farle usufruire ai propri figli, che ne riescono ad ottenere così anche delle agevolazioni di natura fiscale, come vedremo in seguito. In pratica, il comodatario (cioè colui a cui è concesso l’uso del bene) diventa titolare di un diritto personale di godimento di una cosa, in questo caso un immobile, su cui tuttavia non possiede nessun diritto di proprietà.

Di conseguenza, lo stesso comodatario può usufruire dell’immobile ed utilizzarlo in maniera del tutto gratuita fino a quando è stato previsto dal contratto (nel caso sia stato stipulato) oppure dalla parola del comodante (in caso di accordo semplicemente di natura verbale tra le parti). Da sottolineare il fatto che il comodatario non può cedere tale diritto ad eventuali terzi, tranne se vi sia il parere favorevole del proprietario dell’immobile. In caso di violazione, quest’ultimo ha diritto ad ottenere la restituzione dello stesso ed eventualmente richiedere un risarcimento dei danni.

Tale restituzione, nel corso del tempo, si è verificato spesse volte e in diverse situazioni e quindi risulta essere molto più comune di quel che si possa pensare. Inoltre, l’immobile deve essere sempre restituito obbligatoriamente da parte del comodatario, in caso di necessità o vendita da parte del comodante e comunque in qualsiasi momento in cui ciò venga richiesto. Tutto questo, infatti, rientra negli obblighi che sono a carico di colui che usufruisce del comodato d’uso, come vedremo in seguito.

Registrazione del contratto di comodato d’uso gratuito immobile

I contratti di comodato d’uso possono essere stipulati in forma verbale o scritta. La registrazione del contratto è necessaria:

  • Se questo è stipulato in forma scritta
  • Se si tratta di un contratto verbale enunciato in un altro atto sottoposto a registrazione
  • Per fruire delle agevolazioni IMU e Tasi introdotte dalla legge di stabilità 2016, che illustriamo nel dettaglio più avanti

La registrazione del contratto di comodato deve essere effettuata entro 20 giorni dalla data di stipula presso l’Agenzia delle Entrate presentando:

  • Duplice copia del contratto, se redatto in forma scritta. In questo caso è dovuto il pagamento dell’imposta di bollo, attraverso contrassegni telematici di 16 euro ogni 4 facciate scritte o ogni 100 righe
  • Duplice copia del modello 69 per la richiesta di registrazione, scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate
  • Ricevuta di pagamento dell’imposta di registro pari a 200 euro, da versare con modello F23 – scaricabile dal sito dell’Agenzia delle Entrate – indicando come codice tributo 109T
  • Copia dei documenti di identità di comodante e comodatario

Contratto di comodato d’uso gratuito immobile: IMU, Tasi e Tari

La legge di stabilità 2016 ha fissato, al comma 10 dell’articolo unico, una agevolazione IMU e Tasi consistente in una riduzione del 50% della base imponibile, per gli immobili concessi in comodato d’uso gratuito alle seguenti condizioni:

  • l’agevolazione si applica solo per comodato ai parenti di primo grado in linea diretta, ossia genitori e figli, che utilizzano l’immobile come abitazione principale
  • l’agevolazione non si applica alle abitazioni di lusso, ossia quelle corrispondenti alle categorie catastali A1, A8 e A9
  • il contratto, come anticipato, devo essere registrato
  • Il comodante – ossia il soggetto che concede l’abitazione in comodato – deve risiedere e dimorare abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile oggetto del comodato
  • Se il comodante possiede una seconda casa registrata in Italia, questa deve trovarsi nello stesso comune in cui è presente l’immobile concesso in comodato e non deve essere un’abitazione di lusso

Tali disposizioni eliminano però la possibilità per i comuni di equiparare l’abitazione concessa in comodato a prima casa.

Nei casi di comodato d’uso gratuito immobile a favore di soggetti diversi da parenti di primo grado valgono invece le seguenti regole:

  • Il pagamento dell’IMU spetta ai proprietari dell’immobile, o titolari di un diritto reale di uso, usufrutto, enfiteusi e superficie su fabbricati, terreni ed aree edificabili. Il comodatario è titolare di un diritto personale di godimento di un immobile, ma non detiene il diritto di proprietà, dunque non è tenuto al pagamento dell’IMU.
  • Se il contratto supera i 6 mesi la Tasi deve essere ripartita tra il comodante e il comodatario. L’occupante versa la Tasi nella aliquota stabilita dal Comune, in una percentuale che varia dal 10 al 30% dell’ammontare complessivo. Se invece non vi è nessuna delibera comunale l’imposta da versare è del 10%;
  • La Tari – tassa sui rifiuti – deve essere invece versata dal comodatario.

Contratto di comodato d’uso gratuito immobile: obblighi

Il contratto di comodato d’uso è disciplinato dagli art. 1803 e successivi del codice civile e comporta una serie di obblighi sia per chi concede il bene, sia per chi lo utilizza.

Il comodatario:

  • può usufruire del bene per la durata e l’utilizzo pattuiti nel contratto, è tenuto a custodirlo con la diligenza del buon padre di famigli e risponde di eventuali danni arrecati all’immobile.
  • non può cedere il diritto di usufruirne a terzi, senza il consenso del proprietario. Qualora ciò si verifichi il comodante ha diritto di richiedere la restituzione dell’immobile
  • è tenuto a restituire l’immobile alla scadenza fissata nel contratto o, se non è stato stabilito un termine, quando il comodante lo richieda
  • deve sostenere le spese di ordinaria amministrazione e di gestione del bene

Il comodante:

  • è tenuto al risarcimento se non avvisa il comodatario di eventuali difetti dell’immobile che potrebbero recargli danno
  • deve sostenere le spese di straordinaria amministrazione necessarie per la conservazione del bene

In caso di morte del comodatario il rapporto non si estingue automaticamente: il comodante può richiedere agli eredi la restituzione dell’immobile. In caso di morte del comodante si estingue invece il comodato precario, ma non quello a termine.

Abbiamo visto finora come il comodato d’uso sia generalmente a titolo gratuito, tuttavia esistono ipotesi che esso possa essere concesso anche a titolo oneroso. E tutto questo avviene, nella fattispecie, quando la concessione del godimento di un immobile (o di qualsiasi altro bene) ad un soggetto avvenga a fronte di una prestazione da parte di quest’ultimo. Un esempio semplice può essere quello in cui la persona che ottiene l’uso di un immobile dovrà provvederne anche alla sua cura.

A tal proposito, a confermare quanto detto finora, è intervenuta anche una sentenza della Corte di Cassazione, la n° 3021/2001, la quale, in sintesi, afferma che il carattere della gratuità del comodato d’uso viene meno quando al godimento del bene si ha come controprestazione (da parte del comodatario) non semplicemente un’eventuale somma di denaro come rimborso spese, ma un impegno sostanziale alla cura dell’immobile stesso.

Chiarimenti sulla durata del comodato d’uso

Abbiamo visto che, secondo la normativa vigente, il comodatario è tenuto obbligatoriamente a restituire il bene (e quindi l’immobile) alla scadenza del contratto oppure, se non vi sia un termine definito, una volta conclusosi l’utilizzo per cui è stato stipulato. Tuttavia se, prima di tale termine oppure se il comodatario non abbia ancora cessato di servirsene, sopraggiunge un’imprevista ed urgente necessità da parte del proprietario, questi può richiederne l’immediata restituzione.

Per tale motivo, infatti, si parla di comodato d’uso “precario”, in quanto la durata dello stesso è in pratica rimessa alla volontà del proprietario e che può essere discrezionale. Questo può accadere, in maniera particolare, nel caso in cui non sia stato convenuto tra le parti un termine di scadenza specifico oppure questo non si possa desumere dall’uso a cui il bene sia stato destinato. Unica eccezione a tutto ciò, imposta dalla giurisprudenza, sia ha quando il comodato d’uso di un immobile fosse destinato al soddisfacimento delle esigenze abitative del comodatario.

Situazioni particolari

In questi ultimi anni è particolarmente diffusa l’abitudine di utilizzare degli immobili per la ricettività turistica. È possibile, a questo punto, che il comodatario possa affittare la casa, o soltanto una parte di essa, per brevi periodi e ad eventuali turisti e ricavarne anche dei redditi, anche se egli vi abiti a titolo gratuito? La risposta è affermativa, tuttavia soltanto nell’ipotesi in cui vi sia il rispetto del vincolo di utilizzo e di destinazione dell’immobile stesso.

In particolare, quest’ultimo può essere affittato a titolo oneroso dal comodatario per brevi periodi e quindi fino a 30 giorni (i cosiddetti “affitti brevi”). Non è ammissibile, invece, nel caso si superasse tale durata. Naturalmente, dovrà essere lo stesso comodatario, obbligatoriamente, a dover pagare le imposte sui redditi ricavati da tale affitto. Ricordiamo, comunque, che per affitti brevi si intendono quelle locazioni di immobili ad uso abitativo di durata inferiore ai 30 giorni.

Il comodato d’uso in breve

Comodato d’uso di un immobile: cos’è e come funziona
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