Annualmente sono molte le persone che sono alla ricerca di un immobile, sia nella propria zona residenziale che al di fuori, magari al fine di migliorare le condizioni abitative proprie o della famiglia oppure di possedere una seconda casa per le vacanze estive o invernali. Una volta trovata, per poter effettuare e dar seguito ad una compravendita, si deve fare attenzione a diversi aspetti, anche dal punto di vista legale e normativo.

Tra questi, per quanto riguarda ad esempio le tipologie di documenti, è importante sapere quale sia la differenza tra una proposta di acquisto ed un preliminare di vendita, oppure, ancora, conoscere le diverse certificazioni indispensabili per un immobile, come il possesso di una certificazione energetica, ma anche quella della cosiddetta conformità urbanistica edilizia. Cerchiamo proprio di approfondire e conoscere meglio quest’ultima, che riveste un ruolo di fondamentale importanza in una compravendita.

In cosa consiste tale certificazione

Un certificato di conformità urbanistica edilizia non è altro che un’attestazione della corrispondenza tra lo stato di fatto ed il titolo edilizio con cui un Comune ha concesso l’autorizzazione alla realizzazione e/o alle ristrutturazioni o ampliamenti successivi di un immobile nella sua area territoriale. Ciò al fine di dimostrare la regolarità a livello urbanistico (definita anche come regolarità edilizia) di un’abitazione, nel caso essa si voglia semplicemente ristrutturare oppure acquistare o vendere.

In altre parole, tale documento permette di verificare se l’immobile oggetto dell’operazione di compravendita oppure di ristrutturazione evidenzi una qualche difformità o addirittura un abuso edilizio. La struttura, infatti, potrebbe essere stata realizzata o modificata in maniera diversa (e quindi difforme) rispetto al progetto presentato ai competenti uffici comunali e pertanto creare difficoltà o addirittura l’impossibilità alla compravendita.

Infatti, l’attuale normativa prevede la nullità di qualsiasi atto a tal proposito e quindi la non commerciabilità dell’immobile, che non sia conforme dal punto di vista edilizio.

Conformità catastale e quella urbanistica

In pratica, ciò che consente di verificare infatti la presenza di un eventuale abuso non è il Catasto, bensì il titolo abilitativo presente presso il Comune di riferimento. Tali titoli abilitativi (cioè il progetto approvato dall’ente locale e detenuto presso il suo ufficio tecnico) possono essere diversi:

  • La Licenza Edilizia, per gli immobili edificati tra l’Ottobre del 1942 ed il Gennaio 1977 con la Legge 1150;
  • La Concessione Edilizia, per gli immobili realizzati tra il Febbraio del 1977 ed il Giugno 2003 con la Legge 10;
  • Il Permesso di Costruire, per gli immobili costruiti dal Luglio 2003 con il Testo Unico DPR 380/01;
  • La Dia, la Cia o la Cila, per eventuali interventi di minore importanza;

A rendere, inoltre, un’abitazione conforme e regolare dal punto di vista edilizio vi sono anche eventuali condoni, attraverso il rilascio della concessione in sanatoria da parte del Comune, a seguito di una richiesta di regolarizzazione. Nel nostro Paese vi sono stati tre condoni, negli anni 1985, 1994 e nel 2003.

Il notaio e la verifica dei titoli abilitativi

In un atto di compravendita è compito obbligatorio del notaio dichiarare gli estremi del titolo abilitativo che ha portato alla realizzazione o agli interventi di modifica di un qualsiasi immobile, tranne in alcune particolari eccezioni. Comunque, per poter verificare la regolarità urbanistica di un immobile è necessario ottenere l’ultimo titolo abilitativo (che dovrebbe essere comprensivo di tutti quelli ottenuti dalla struttura edilizia nel corso del tempo).

Posseduta tale documentazione (composta da documenti tecnici e fotografici, relazioni e tavole grafiche) si dovranno accertare eventuali difformità, come ad esempio la chiusura di balconi o la presenza di porte o finestre tamponate o lo spostamento di tramezzi.

Nel caso tale verifica sia positiva, allora si potrà procedere alla compravendita. Se, invece, fosse negativa e quindi l’immobile risultasse non conforme, la compravendita potrà avvenire solo dopo la regolarizzazione dell’abuso, attraverso la presentazione di una pratica edilizia in sanatoria. Se ci si trovasse di fronte ad un immobile totalmente abusivo e quindi difficilmente sanabile, esso potrebbe essere anche invendibile.

Responsabilità del controllo su abusi edilizi

La conformità urbanistica di un immobile, in pratica, è dichiarata dal venditore dello stesso, così come confermato da una sentenza della Corte di Cassazione, la n°11628 del 26 Marzo 2012, mentre al notaio non spetta nessun obbligo di verifica riguardo tale dichiarazione. Stesso discorso anche per l’agenzia immobiliare, la quale non ha nessun obbligo o responsabilità sulla verifica e presenza di eventuali difformità relative all’abitazione.

Di conseguenza, la responsabilità di tali abusi o irregolarità edilizie resta in capo al venditore fino alla vendita dell’immobile, dopo di che la stessa passerà all’acquirente. Quest’ultimo, inoltre, dovrà accollarsi anche gli oneri economici per un’eventuale regolarizzazione, oltre che le sanzioni di natura penale.

In conclusione, prima di effettuare qualsiasi compravendita, è sempre bene far verificare da parte di un professionista la conformità urbanistica edilizia di un immobile.

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