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Il comodato è un contratto attraverso cui il “comodante”, consegna al  “comodatario”, un bene mobile o immobile per un tempo o un uso determinato, allo scadere del quale vi è con l’obbligo di restituire il bene ricevuto.

Il comodato è gratuito (altrimenti si tratterebbe di “locazione“) e può essere in forma verbale o scritta, ma in caso di immobili il contratto è preferibile sia registrato in forma scritta presso l’Agenzia delle Entrate, entro 20 giorni dalla data di stipula.

Obblighi e diritti del comodatario

Il comodatario deve conservare il bene concesso con la diligenza del buon padre di famiglia e non può utilizzarlo se non per l’impiego determinato dal contratto o dalla natura della cosa. Se questo non viene rispettato il proprietario può richiedere la restituzione del bene, e il risarcimento dei danni subiti.

Dalla sua il comodatario non ha diritto di ricevere un rimborso delle spese necessarie per fruire del bene, ma può essere rimborsato se sostiene spese straordinarie, solo se queste erano immediatamente urgenti.

I passi per la registrazione del contratto di comodato

La registrazione di un contratto di comodato d’uso di immobile si effettua presso un qualsiasi sportello dell’Agenzia delle entrate, non necessariamente, quindi, presso l’ufficio competente del proprio domicilio fiscale. Ed è necessario vi sia:

  • predisposizione e firma in originale, da parte di entrambe le parti, del contratto di comodato, in tre copie (una per ciascuna delle parti e la terza per l’Ufficio);
  • applicazione sul contratto di una marca da bollo da 16 euro, ogni 4 pagine del contratto da registrare. La procedura deve essere effettuata su ogni copia del contratto che si intende registrare. Le marche devono riportare la data non successiva a quella di stipula del contratto;
  • compilazione del Modello 69, reperibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate, che deve essere firmato dal una delle parti e dall’eventuale soggetto delegato che registrerà l’atto;
  • versamento dell’imposta di registro di 200 euro, tramite modello F23, riportando il codice tributo 109T;
  • consegna presso l’Agenzia delle Entrate delle copie del contratto di comodato, il modello 69 e il modello F23 quietanzato,  insieme alla copia delle carte di identità del soggetto comodante e del comodatario.

Come registrare un contratto in comodato d’uso

Agevolazioni Imu e Tasi per il comodato d’uso

La legge di stabilità 2016 (articolo 1, comma 10, della legge 208/2015) aveva già previsto che la base imponibile ai fini IMU/TASI fosse ridotta del 50% per le unità immobiliari (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) concesse in comodato dal soggetto passivo ai parenti in linea retta, entro il primo grado, che le utilizzano come abitazione principale.
Ovviamente affinché questo si possa verificare è necessario che il contratto sia registrato.

L’agevolazione tuttavia è prevista solo nei casi in cui il contratto di comodato gratuito immobile venga stipulato fra genitori o figli, in pratica fra parenti in linea retta di primo grado.

Quindi, l’agevolazione spetta esclusivamente quando sia stato stipulato e registrato un contratto di comodato d’uso, il quale ai sensi dell’articolo 1803 del CC è viene come: il contratto attraverso il quale un individuo consegna ad un altro l’immobile affinché egli se ne serva per un periodo di tempo determinato trascorso il quale c’è l’obbligo di restituire la casa ricevuta gratuitamente.

Per il 2018, la riduzione della metà dell’importo di Imu e Tasi dovuta è ancora riconosciuta nel caso in cui il contratto di comodato d’uso gratuito venga stipulato fra parenti di primo grado in linea retta come genitori-figli ma solo se c’è una regolare registrazione dello stesso.

Dunque lo sconto del 50% si applica sui contratti regolarmente registrati entro i 20 giorni previsti in caso di contratto scritto oppure mediante la richiesta all’Agenzia delle Entrate qualora il contratto sia verbale.

Questa è una delle regole fondamentali per la determinazione del diritto alla riduzione della base imponibile per il calcolo di Imu e Tasi 2018. Inoltre, per beneficiare della riduzione sarà necessario rispettare i seguenti requisiti:

  • la casa deve essere utilizzata dal comodatario come l’abitazione principale;
  • la casa concesso in comodato d’uso gratuito non può appartenere alle categorie catastali di lusso;
  • il comodante, oltre alla casa principale, deve possedere solo un immobile in Italia;
  • il comodante non può avere residenza e dimora abituale in un comune diverso da quello in cui si trova l’immobile concesso in comodato
  • il comodante è obbligato a presentare la dichiarazione Imu che attesta il possesso dei suddetti requisiti.

Le regole per usufruire delle agevolazioni su Imu e Tasi per i contratti di comodato d’uso sono molto stringenti e limitative. Tra l’altro, seppur nel rispetto dei sopra elencati requisiti, è inoltre previsto l’obbligo del pagamento delle due imposte per intero in alcuni casi specifici, quali:

  • i comodati per gli immobili di lusso;
  • i proprietari di più di tre immobili ad uso abitativo;
  • la prima e la seconda casa situate in diversi comuni;
  • la residenza in un comune e la seconda casa situata in un diverso comune;
  • i proprietari di immobili che sono residenti all’estero;
  • un immobile concesso in comodato d’uso gratuito che non sia adibito dal comodatario ad abitazione principale;
  • un contratto di comodato d’uso che viene stipulato fra nonni e nipoti.

Esempio di contratto di comodato d’uso

Il contratto che segue è a puro titolo esemplificativo, si declina ogni responsabilità dovuta a contenziosi riguardo l’uso improprio del modello.

CONTRATTO DI COMODATO

Con la presente scrittura, redatta in duplice/triplice copia, il Signor _______________ nato a ______________ il _____________, residente a__________, in via ____________ , codice fiscale ______________________, di seguito indicato con la qualifica di “Comodante”, nella qualità di proprietario del seguente bene: abitazione sita a ______________, in via _____________, estremi catastali:__________________;

e il Signor ___________________ nato a _______________ il _____________, residente a _________________, in via _________________, codice fiscale: ______________________, di seguito indicato con la qualifica di “Comodatario”, stipulano e convengono quanto segue:

OGGETTO E SCOPO

Il Comodante consegna in comodato d’uso gratuito al Comodatario, che accetta, l’abitazione di sua proprietà come sopra descritta e nello stato di fatto in cui si trova, affinché se ne serva gratuitamente per l’uso e la durata qui di seguito concordati.

L’abitazione è in buono stato di conservazione, esente da vizi ed idonea alla funzione convenuta tra le parti. L’abitazione è, in particolare, provvista di_____________________ (specificare eventuali caratteristiche quali riscaldamento autonomo, arredamento parziale o completo, etc.).

Il Comodatario si servirà del bene sopra descritto con la dovuta diligenza, esclusivamente per uso di civile abitazione propria e si impegnerà a non destinare il bene a scopi differenti.

Il Comodatario si obbliga a conservare e custodire il bene comodato con la dovuta diligenza, e non potrà, senza il consenso del Comodante, concederne a terzi il godimento, neppure temporaneo, sia a titolo gratuito sia a titolo oneroso.

DURATA E RESTITUZIONE DEL BENE COMODATO

La durata del presente comodato sarà di _______________(specificare la durata) a partire dalla data del _________.

Alla scadenza concordata, e cioè alla data del ________________, il Comodatario si obbliga a restituire al Comodante il bene oggetto del presente contratto.

Il bene comodato dovrà essere restituito nella piena disponibilità del Comodante e nello stesso stato in cui si trova all’atto della consegna.

DISCIPLINA DEL CONTRATTO

Il presente contratto è disciplinato, per tutto quanto non è previsto nel presente atto, dalle norme degli artt. 1803-1812 del Codice Civile, alle quali le parti si rimettono.

SPESE

Le spese del presente atto, e tutte quelle accessorie, sono a carico del Comodatario.

ELENCO DELL’ARREDAMENTO (se presente)

n. 1 …………..

n. 1 …………..

n. 1 …………..

Luogo e data

IL COMODANTE __________________

IL COMODATARIO__________________