Nel contratto con cedolare secca è obbligatoria la comunicazione al conduttore della rinuncia a richiedere l'adeguamento del canone

Nei contratti di affitto che prevedono l’opzione della cedolare secca è necessario comunicare preventivamente al conduttore la rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, mediante lettera raccomandata. Non è obbligatoria alcuna comunicazione se il contratto con cedolare secca prevede espressamente una clausola di rinuncia o se si tratta di un affitto breve.
In caso di revoca della cedolare secca la comunicazione non è obbligatoria, ma è comunque opportuno segnalare la revoca all’inquilino.

Il tema della comunicazione al conduttore è stato affrontato più volte dall’Agenzia delle Entrate in risposta ai quesiti dei contribuenti. Vediamo quindi in dettaglio quando scatta l’obbligo della comunicazione e come effettuarla in modo corretto.

Raccomandata cedolare secca nuovo contratto e annualità successive

Chi intende stipulare un contratto di affitto con esercizio dell’opzione della cedolare secca ha l’obbligo di comunicare preventivamente al conduttore la scelta di tale regime, indicando la rinuncia a richiedere l’adeguamento del canone per tutta la durata dell’opzione.
Il regime della cedolare secca prevede, infatti, che il locatore non è tenuto al pagamento dell’Irpef, dell’imposta di registro e di bollo, e dovrà invece versare un’imposta sostitutiva, ma dovrà al contempo rinunciare a qualunque modifica del canone, compreso l’adeguamento Istat dell’indice dei prezzi al consumo.

La comunicazione al conduttore deve essere effettuata tramite lettera raccomandata da inviare prima di esercitare l’opzione della cedolare secca e quindi:

  • prima di registrare il contratto di affitto
  • prima che scada il termine per il versamento dell’imposta di registro, nel caso in cui l’opzione sia esercitata in una delle annualità successive

La comunicazione al conduttore non è obbligatoria per i contratti di affitto:

  • che prevedono espressamente una clausola di rinuncia all’aggiornamento del canone
  • che hanno una durata complessiva nell’anno inferiore a 30 giorni

Se i locatori sono più di uno dovranno essere inviate tante raccomandate quanti sono i conduttori che intendono esercitare l’opzione.

Raccomandata cedolare secca fac simile

Nella raccomandata da inviare al conduttore per comunicare l’esercizio dell’opzione della cedolare secca andranno indicati:

  • La data di stipula del contratto di locazione
  • I riferimenti dell’immobile: comune e indirizzo in cui si trova
  • La volontà di esercitare l’opzione della cedolare secca sui canoni di locazione
  • La rinuncia a richiedere l’adeguamento del canone, ai sensi dell’articolo 3 del decreto legislativo n. 23 del 7 marzo 2011
  • L’importo del canone e la scadenza del contratto, specificando che il canone resterà invariato fino a tale data, salvo revoca dell’opzione che sarà tempestivamente comunicata
  • L’indicazione che per tutta la durata dell’opzione non sarà dovuta l’imposta di registro

Cedolare secca raccomandata a mano

L’Agenzia delle Entrate ha precisato che non è valida la raccomandata consegnata a mano, anche nel caso in cui si sia ottenuta una ricevuta sottoscritta dal conduttore.
Sarà quindi necessario recarsi in un ufficio postale e spedire la raccomandata, preferibilmente con ricevuta di ritorno, così da avere una attestazione da esibire per eventuali controlli.

Raccomandata proroga cedolare secca

La comunicazione al conduttore della rinuncia all’aggiornamento del canone è obbligatoria anche in caso di proroga del contratto. L’Agenzia delle Entrate con la circolare 26/E del 1° giugno 2011 ha infatti precisato che in caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione con cedolare secca è necessario esercitare nuovamente tale opzione entro il termine del versamento dell’imposta di registro. Entro 30 giorni dalla data della proroga sarà quindi necessario inviare la comunicazione al conduttore tramite raccomandata, con le modalità che abbiamo visto.

Revoca contratto con cedolare secca: comunicazione all’inquilino

La revoca della cedolare secca va esercitata entro 30 giorni dalla scadenza dell’annualità. In questo caso non c’è un obbligo di comunicazione al conduttore tramite raccomandata. In ogni caso, come ha precisato l’Agenzia delle Entrate, è opportuno avvisare il conduttore, poiché quest’ultimo è responsabile in solido con il locatore per il versamento dell’imposta di registro.

Casi particolari inerenti questa fondamentale comunicazione

Abbiamo visto finora quanto sia importante informare il conduttore della nostra scelta di avvalerci della cedolare secca. Tuttavia, vi possono essere situazioni particolari in cui può venire a trovarsi il locatore e che possono favorire dei dubbi sul comportamento più adeguato e soprattutto conforme alla normativa, da tenere da parte di quest’ultimo. Cerchiamo quindi di chiarire tali dubbi inerenti dei casi assai particolari, come detto.

Un esempio di questi si ha quando la casa data in locazione è in comproprietà con altre persone, come possono essere un coniuge oppure un fratello. In tal caso, come anche accennato in precedenza, la comunicazione e quindi la raccomandata riguardante la cedolare secca deve essere inviata da ciascuno dei proprietari dell’immobile e quindi ciascuna persona fisica. Un altro esempio è quello in cui un soggetto affitta diversi locali e con lo stesso tipo di contratto. Anche in questo caso, il proprietario è tenuto ad inviare una comunicazione per ciascun appartamento e conduttore.

È possibile inoltre che un locatore, dopo non aver aderito alla cedolare secca per un contratto stipulato, cambi idea e se ne voglia avvalere. Se, ad esempio, siano passati uno o due anni dalla stipula, tale locatore può, comunque, comunicare al conduttore questa sua volontà e può inviare la raccomandata a/r alla sua controparte, purché prima della scadenza del versamento dell’imposta di registro.

Le ultime novità riguardanti la cedolare secca

Con l’approvazione da parte del Parlamento della Legge 145/2018 (in pratica la Legge di Bilancio 2019), vi sono state alcune piccole ma importanti modifiche alla normativa vigente in materia di cedolare secca. Infatti, la novità è che questa opzione viene ammessa, contrariamente al passato, anche per gli affitti riguardanti locali commerciali. In particolare, ci si può avvalere del regime al 21% anche per quei canoni di locazione che riguardano immobili ad uso commerciale e quindi destinati alla vendita di prodotti, purché si rispettino alcuni requisiti.

Questi, in pratica, richiedono che il contratto di locazione sia stipulato nel 2019, abbiano poi ad oggetto e quindi riguardino immobili classificati nella categoria catastale C/1 (botteghe e negozi) e, infine, questi presentino una superficie fino a 600 mq (escluse le pertinenze). In questo regime sostitutivo possono rientrare anche le relative pertinenze, purché affittate congiuntamente all’immobile principale. Naturalmente questa opzione è alternativa a quella del regime ordinario.

Tuttavia, bisogna prestare particolare attenzione soprattutto al primo requisito. Infatti, l’adesione a questa nuova opzione non è ammessa per i contratti di locazione stipulati nel 2019 se, al 15 Ottobre 2018, esista un contratto in essere e che non sia scaduto, riguardante il medesimo immobile e gli stessi soggetti contraenti, ma che venga interrotto anticipatamente (rispetto al suo termine naturale) per aderire al nuovo regime agevolato.

Tutto questo evidenzia, inoltre, l’impossibilità di adesione a tale opzione per quei locali destinati ad attività artigianale o industriale (quali ad esempio capannoni, laboratori ed opifici) ed anche per immobili ad uso ufficio (di categoria A/10 per intenderci). Di conseguenza, l’estensione della cedolare secca risulta ancora molto limitata per quanto riguarda questo genere di strutture.

Comunque, a parte alcune modifiche riguardanti i contratti di locazione di breve durata, un’ulteriore novità si è avuta a seguito della risoluzione 115/E dell’Agenzia delle Entrate del Settembre 2017, inerente la proroga di un contratto di affitto con cedolare secca ed in particolare le norme sul ravvedimento operoso, a seguito di tardiva o addirittura omessa comunicazione della stessa. A parte le modalità consuete per il pagamento di tale cedolare, la recente pronuncia dell’ente statale tende a chiarire la normativa sia per il calcolo che per l’applicazione di tale ravvedimento operoso.

In particolare, in caso di ritardata o assenza di comunicazione della proroga di un contratto di affitto con cedolare secca oppure di sua risoluzione, tende ad applicarsi una sanzione di 100 euro, ridotte a 50 in caso di correzione entro un mese dall’evento. In pratica, la risoluzione 115/E afferma, tra le altre cose, che anche su tali sanzioni è possibile l’applicazione del ravvedimento operoso.

Contratto con cedolare secca: comunicazione al conduttore
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