Businessman signing contract
Cosa accade se uno dei comproprietari di un immobile, decide arbitrariamente di sottoscrivere un contratto d’affitto, senza avvisare gli altri? Questa è la tematica che decidiamo di affrontare oggi, in quanto vige teoricamente la regola del tacito consenso, ma se gli altri fossero contrari a quanto deciso da un singolo membro?
Il contratto è valido e su cosa possono rivalersi gli altri comproprietari?.

Il contratto è valido anche se i comproprietari non sono d’accordo?

Se uno dei comproprietari decidesse di sottoscrivere un contratto di locazione che riguardi l’intero immobile e gli altri non fossero d’accordo, il contratto stipulato da uno di essi è valido nei confronti degli inquilini. Per cui, se si trattasse di locazione ad uso abitativo, questi hanno il diritto di poter restare nell’immobile fino alla scadenza dei quattro anni + quattro anni.

Assenso o dissenso del comproprietario non locatore

Nel momento in cui il comproprietario non locatore decidesse di accettare l’esistenza della locazione è bene che questo invii una raccomandata al comproprietario che ha effettuato il contratto di locazione, chiedendogli di consegnargli una copia del contratto e di versargli allo stesso tempo anche la sua quota del canone (pari alla quota di comproprietà).

Nel caso invece ci fosse dissenso per quanto avvenuto, è necessario sempre inviare una raccomandata con avviso di ricevimento, in cui oltre a richiedere una copia del contratto è doveroso pretendere gli eventuali danni provocati dalla locazione dell’intero immobile.

In merito citiamo una delle tante sentenze emesse al riguardo:

“nelle vicende del rapporto di locazione, l’eventuale pluralità di locatori integra una parte unica, al cui interno i diversi interessi vengono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione; sugli immobili oggetto di comunione concorrono, quindi, in difetto di prova contraria, pari poteri gestori da parte di tutti i comproprietari in virtù della presunzione che ognuno di essi operi con il consenso degli altri o quanto meno della maggioranza dei partecipanti alla comunione” (Cass. 18 luglio 2008 n. 19929).

Ma quali sono i danni reali che possono essere richiesti? Solitamente si rifanno a:

  • l’aver affittato ugualmente l’immobile nonostante si sapesse che nessuno degli altri comproprietari fosse favorevole alla cosa;
  • l’aver deciso un canone da far pagare all’inquilino inferiore a quello che si sarebbe potuto ottenere;
  • l’aver concesso la locazione a persone che sono evidentemente non in grado di poter effettuare il pagamento del canone;
  • l’annullamento di possibili trattative in corso con altri individui, alla data della stipulazione della locazione.

La sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 11135/2012 

Per riassumere quanto detto fino ad ora è bene anche rifarsi ad uno dei casi che spesso viene esplicitato come esempio, per far fronte a questa problematica. Ed è quello che ha portato ad un contrasto giurisdizionale durato anni e che si è poi concluso con la sentenza della Corte di Cassazione a Sezioni Unite n. 11135/2012.

La Corte ha infatti ritenuto in modo netto che qualora uno dei comproprietari decida di stipulare un contratto all’insaputa dell’altro, si tratti di “gestione di affari”. Per cui è assoggettabile all’art. 2032 c.c.

“La locazione della cosa comune da parte di uno dei comproprietari rientra nell’ambito di applicazione della gestione di affari ed è soggetta alle regole di tale istituto, tra le quali quella di cui all’art. 2032 c.c., sicché, nel caso di gestione non rappresentativa, il comproprietario non locatore potrà ratificare l’operato del gestore e, ai sensi dell’art. 1705 c.c., comma 2, applicabile per effetto del richiamo al mandato contenuto nel citato art. 2032 cod. civ., esigere dal conduttore, nel contraddittorio con il comproprietario locatore, la quota dei canoni corrispondente alla quota di proprietà indivisa”.

Inoltre “gli altri comunisti sono tenuti all’adempimento delle obbligazioni derivanti dalla stipula del contratto, salvo che il gestor abbia agito nonostante il divieto della maggioranza dei comproprietari o dell’altro titolare della medesima quota”.  Inoltre l’assunzione delle obbligazioni contrattuali “non determina, però, come nel mandato la contitolarità della posizione di locatori da parte dei comunisti. Essi non divengono parti del contratto stipulato dal gestore le violazioni, commesse da quest’ultimo, delle regole di formazione della volontà all’interno della comunione, non sono opponibili al terzo che resta vincolato, fino alla cessazione degli effetti del contratto, al regolamento d’interessi originario. Questa prospettazione ha il vantaggio di tutelare l’affidamento del terzo nel regolamento d’interessi originariamente sottoscritto, in quanto solo dalla ratifica si determinano gli effetti propri del mandato”.

Per cui, con questa sentenza, da una parte viene tutelato il terzo, in quanto il contratto di locazione resta valido e dall’altra i  comproprietari non locatori ricevono comunque i canoni corrispondenti.

Contratto d’affitto stipulato da uno solo di più comproprietari: cosa comporta?
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