Numerose sono le norme che regolano il contratto di locazione commerciale, com’è definito il contratto di affitto di immobili ad uso diverso da quello abitativo. Innanzitutto è la Legge n.392 del 1978 a costituire il cuore della disciplina, ma è necessario fare riferimento anche al Codice Civile all’articolo 1572 e all’articolo 2643.

Il contratto nello specifico

Il contratto di locazione commerciale – sulla cui forma la legge non dice nulla – ha una durata minima di 6 anni o di 9 se l’attività è relativa al settore alberghiero o teatrale. Non è possibile indicare una durata inferiore e, se questa non è presente nella documentazione, viene automaticamente estesa a quanto affermato.

Discorso a parte, ovviamente, costituiscono i contratti transitori che hanno durata minore.

Per tutti gli altri, è poi possibile rinnovarli tacitamente allo scadere del periodo. Così facendo, si accettano le condizioni espresse dal contratto senza modificarle: se è nelle intenzioni di locatore e locatario stipulare un accordo di maggiore durata, è ovviamente possibile ma è necessario modificare il contratto.

D’altro canto, è possibile recedere dall’accordo in presenza di gravi motivi.

Esattamente come per i contratti ad uso abitativo, tuttavia, la disciplina non esplicita concretamente cosa si possa definire “grave motivo”. Una sentenza della Corte Suprema (n. 10624 del 2012) ha chiarito che le cause possibili possono riguardare una congiuntura economica sfavorevole – per la quale diviene impossibile pagare l’affitto – ma anche positiva, per la quale si necessita ambienti più grandi per svolgere al meglio la propria attività.

Il preavviso di recesso

In ogni caso, occorre fornire un preavviso di 12 mesi, che salgono a 18 nel caso di attività del settore turistico e teatrale. La comunicazione dev’essere inviata tramite raccomandata con ricevuta di ritorno.

Garanzie e tutele per locatore e locatario

Il locatore, nell’ambito di un contratto di locazione ad uso commerciale, può negare il rinnovo del contratto dopo i 6 o i 9 mesi previsti dalla disciplina. Questo può avvenire solo per ottimi motivi: se ad esempio necessita del locale per sé o la sua famiglia oppure se vuole aprire un’attività in proprio. Anche qui occorre un preavviso analogo alla disdetta ma, in più, si deve indicare nella lettera l’esatta motivazione per il diniego del rinnovo. Oltretutto, nei 12 mesi successivi, il locatore deve dimostrare di aver davvero intrapreso l’attività pena il ripristino dell’accordo.

Per fare in modo che il locatore non sfrutti gli sforzi del locatario – e, ad esempio, richieda l’immobile per poi continuarne l’attività che l’affittuario stava portando avanti –, deve elargire una somma pari a 18 (o 21 nel caso del settore turistico) mensilità all’inquilino uscente. Questa somma aumenta del doppio che il locatore intraprende un’attività simile a quella del cliente.

Aggiornamento Istat

L’indice di riferimento è il Foi (Delle famiglie di operai e impiegati) e, per legge, dev’essere attuato al 75%. Una disciplina diversa da quella per gli affitti ad uso abitativo dove la percentuale è a discrezione del padrone di casa.

Il locatario, infine, gode del diritto di prelazione, ovvero: se il proprietario dell’immobile vuole vendere o aumentare l’affitto – per il periodo successivo a quello del contratto – è obbligato ad offrire le sue condizioni per primo all’attuale occupante e, solo se questo rifiuta, cercare nuovi locatari o compratori.

Cosa scrivere nei contratti di locazione

La durata del contratto di locazione commerciale

Come abbiamo detto, i contratti di locazione commerciale hanno un limite di durata ben preciso che va necessariamente rispettato. Solitamene, la durata minima è pari a sei anni ma in qualche caso, come ad esempio per quanto riguarda le strutture ricettive, la suddetta durata deve essere di nove anni almeno.

Ogni tipologia di accordo diversa fra il locatore e il locatario, infatti, risulta completamente nullo di fronte alla legge. Vi sono però delle eccezioni per quanto concerne il contratto di locazione commerciale transitorio e per quanto riguarda il recesso anticipato a soli sei mesi per dei gravi motivi. Su tali gravi motivazioni si esprime, con la sentenza numero 10624 del 26/06/2012, la suprema corte secondo la quale questi motivi si devono poter ricondurre degli avvenimenti del tutto estranei alle volontà del locatario e tanto imprevedibili da rendere quindi gravosa al conduttore la sua prosecuzione. Facendo riferimento allo specifico andamento delle attività aziendali, inoltre, si può integrare come grave motivo, non solo una condizione sfavorevole ma anche un favorevole andamento della congiuntura economica che obblighi l’affittuario ad ampliare la sua struttura aziendale che non risponde più ai requisiti della struttura locata in misura tale da essere gravosa la sua persistenza nel rapporto locativo e quindi necessitare la disdetta del contratto.

Le caratteristiche del contratto transitorio

Quindi, come abbiamo visto, spesso si può presentare la necessità di prendere in locazione un locale commerciale solo per spazi temporali limitati. Questa scelta può giungere da diverse motivazioni: si può quindi decidere di spostare l’attività per valutare il suo rendimento in un diverso territorio rispetto a quello in cui è nata; si può portare poi il punto vendita in una città differente per approfittare delle stagionalità e di un affollamento maggiore di clienti in determinati periodi dell’anno, ecc.

Come si capisce dal nome, i contratti di locazione transitori sono dei documenti ad uso non abitativo che hanno una durata temporale abbastanza breve. In questo tipo di contratto ci sono due le clausole molto importanti, ovvero il carattere della transitorietà e poi la destinazione d’uso. Infatti, devono essere specificatamente evidenziate sia la durata del contratto (compreso la data di decorrenza e quella di scadenza) ed anche la motivazione per la quale la locazione richiede una durata non ordinaria.

Inoltre, come negli altri contratti di locazione, ad inizio documento vanno inseriti i dati del locatore e quelli del conduttore e le informazioni riguardanti l’immobile. Dunque, devono essere specificati da quanti vani è composto il locale, le sue caratteristiche e lo stato in cui esso si trova al momento dell’affitto e, infine, la sua visura catastale.

In ogni momento, il conduttore deve avere la possibilità di modificare, mediante una richiesta apposita, la tipologia della locazione da quella transitoria a quella ordinaria.

Contratto di locazione commerciale: tutte le caratteristiche da conoscere!
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