Il contratto di locazione ad uso transitorio

Fra le varie tipologie di contratti di locazione (ovvero i contratti stipulati fra un inquilino ed il proprietario che mette il suo immobile in affitto), esiste una particolare forma giuridica, ovvero quello ad uso transitorio.

I contratti di locazione ad uso transitorio si possono stipulare per periodi che non siano inferiori a 30 giorni ma non superiori ai 18 mesi e possono farlo tutti i soggetti privati che siano proprietari di un immobile con uso abitativo.

Si tratta di contratti diretti a soddisfare le esigenze di:

  • Individui che per motivi lavorativi devono trascorrere un periodo fuori città;
  • Individui che frequentano l’università o corsi di specializzazione.

Sono quindi dei contratti che non possono essere utilizzati per la locazione di case per vacanze, ma vanno bene per gli altri tipi di soggiorno breve.

La durata di tali contratti è definita per legge e, quindi, i contratti transitori stipulati per periodi inferiori ad un mese saranno prorogati automaticamente a questo termine, mentre quelli stipulati oltre i 18 mesi saranno rescissi alla scadenza di tale periodo.

Inoltre, diversamente dagli altri contratti di locazione, questi contratti transitori non si possono rinnovare.

Vediamo in cosa consiste nello specifico questa tipologia di accordo.

Come funziona il contratto di locazione transitorio

Nel caso del contratto di locazione transitorio, abbiamo il locatore che mette a disposizione il proprio immobile ad un secondo soggetto (definito conduttore), senza che si siano finalità di tipo turistico. In questo caso, il conduttore dovrà pagare una quota mensile al locatore: tale somma nella gran parte dei casi viene stabilita dalle due parti (in questo caso si parla di canone libero), anche se in alcuni Comuni italiani il canone viene fissato da determinati accordi territoriali.

Essendo per definizione transitorio, questo canone di locazione ha stabilita per legge una durata minima ed una durata massima. Il periodo minimo è di 1 mese, mentre il periodo massimo è stabilito in 18 mesi.

La normativa che regola il contratto di locazione ad uso transitorio

Le locazioni ad uso transitorio sono disciplinate dall’articolo 5 della Legge n. 431/1998, il quale a sua volta rinvia al D.M. 5 marzo 1999 e al D.M. 30 dicembre 2002. Per la locazione di un contratto di locazione transitorio, occorre quindi fare riferimento al D.M. 30 dicembre 2002 e agli accordi raggiunti dalle associazioni rappresentative dei proprietari ed inquilini, valide nel Comune dove si trova l’immobile.

Come redigere il contratto

Il contratto di locazione transitorio deve essere redatto in forma scritta e deve essere registrato nei termini prestabiliti presso un ufficio Territoriale dell’Agenzia delle Entrate.  Inoltre deve riportare una serie di elementi necessari per la validità:

  • generalità delle parti;
  • descrizione dell’immobile concesso in locazione;
  • importo del canone di locazione (deve essere deciso liberamente dalle parti, tranne in alcune zone in cui l’importo è stabilito da accordi territoriali come nelle città metropolitane, vedi Roma, Milano, Venezia, Genova, Bologna, Firenze, Napoli, Torino, Bari, Palermo e Catania);
  • modalità di versamento del canone (il pagamento deve avvenire con mezzi diversi dal denaro contante);
  • il riferimento all’esigenza transitoria, che deve essere dimostrata da una documentazione allegata al contratto. In caso questo non avvenga, il contratto è soggetto alla disciplina ordinaria;
  • un’apposita clausola con la quale il conduttore dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, che comprende l’attestato di prestazione energetica (APE). In caso di mancata dichiarazione il locatore e  il conduttore sono soggetti al pagamento, in solido e in parti uguali, di una sanzione amministrativa. Il pagamento della sanzione amministrativa non esenta dall’obbligo di presentare la dichiarazione o la copia dell’APE entro 45 giorni;
  • inserimento nel contratto di clausole che prevedano la ripartizione delle stesse fra locatore e conduttore e che stabiliscano il divieto di sublocazione.

Contratti transitori per studenti universitari

Il contratto di locazione ad uso transitorio per studenti universitari consente di stipulare un contratto di affitto di durata inferiore a quella minima prevista per i contratti a canone concordato, ossia di 3 anni, previsti dalla legge 431/1998.

Coloro che possono accedere a questo tipo di contratto sono gli universitari che hanno la residenza in un Comune diverso da quello in cui frequentano l’università. Inoltre il Comune (Comune limitrofo) in cui si trova l’immobile deve essere sede di università o di corsi universitari distaccati.

Il contratto può essere sottoscritto da:

  • dai genitori dello studente figurando come conduttori per conto del figlio;
  • da un singolo studente;
  • da una pluralità di studenti;
  • dagli enti per il diritto allo studio.

Il contratto di locazione si conclude senza necessità di effettuare alcuna comunicazione né da parte del locatore né da parte del conduttore, ma può essere rinnovato alle stesse condizioni. Oppure le parti potranno stipulare un nuovo contratto di locazione transitoria a nuove condizioni.

Cedolare secca e locazione transitoria

Anche per questa tipologia di contratti è possibile applicare la cedolare secca. Come si legge su FiscoOggi il corrispettivo della locazione ad uso transitorio può essere liberamente determinato dalle parti (canone libero), tranne in alcune zone in cui l’importo del canone è determinato secondo accordi territoriali. Mentre nel primo caso l’imposta sostitutiva si calcola applicando un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti, nel secondo è invece prevista un’aliquota ridotta. Nello specifico, per i contratti di locazione a canone concordato relativi ad abitazioni ubicate nei comuni con carenze di disponibilità abitative (articolo 1, lettera a) e b) del dl 551/1988) l’aliquota, dal 2013, è pari al 15% (Dl 102/2013), ridotta al 10% per il quadriennio 2014-2017.

Il rinnovo del contratto

Nel contratto di locazione transitorio la disdetta si sviluppa in automatico alla fine del contratto di scadenza, ma comunque il rinnovo del contratto deve essere comunicato, prima del termine, attraverso una raccomandata, con la motivazione del prolungamento dell’esigenza transitoria.

La disdetta e lo scioglimento di questa tipologia di contratto

Quindi, come abbiamo visto, per quanto riguarda i contratti transitori, sia per il conduttore che per il locatore, non è necessaria alcuna tipologia di disdetta.

Alla fine del periodo di locazione previsto che si è stipulato fra le parti, il contratto transitorio cessa di produrre effetti in modo automatico. In parole povere ciò significa che l’appartamento deve essere liberato dall’inquilino immediatamente. Ovviamente, il proprietario di casa, devi ricordarsi di specificare il motivo della transitorietà del suddetto contratto. Differentemente, alla data di scadenza del suo contratto transitorio, qualora l’inquilino non liberi l’appartamento, il contratto diventerà automaticamente un contratto di tipo a canone libero con la durata di 4 + 4 anni!

Se parliamo, invece, di scioglimento del contratto transitorio, allora, questo è un atto completamente diverso dalla disdetta. Quest’ultima, infatti, si verifica al momento della scadenza del contratto transitorio. Con lo scioglimento si conclude il contratto già prima della scadenza che era stata definita da locatore e conduttore.

In genere, le regole sono le seguenti:

  • normalmente il locatore non può chiedere di sciogliere il contratto transitorio in tempi anticipati;
  • invece, il conduttore può sciogliere il contratto con anticipo, se si sono verificati delle gravi motivazioni.

La normativa che vige sui contratti di tipo transitorio però non specifica chiaramente quali siano queste “gravi motivazioni” e quindi occorre fare riferimento alle diverse pronunce dei vari tribunali ma, in linea di massima, possiamo dire che la giurisprudenza ritiene che le gravi motivazioni sono tutte quelle che non dipendono dalla diretta volontà dell’inquilino e che, quindi, non sono prevedibili in alcun modo. Si tratta, per esempio, dei motivi di salute oppure di un trasferimento improvviso o di un licenziamento ma anche di un inaspettato deterioramento dell’immobile e molto altro.

Inoltre, se il conduttore decide di rescindere il contratto transitorio con anticipo, il locatore avrà diritto al pagamento dell’intero canone di locazione dovuto per tutti i mesi che sono successivi alla disdetta, sino alla fine del contratto. Quindi, qualora si sia affittato un immobile per la durata transitoria di 8 mesi e, al quinto mese, l’inquilino decida di rescindere il contratto, egli, in ogni caso, sarà costretto a corrispondere il canone di locazione previsto per sesto, settimo e ottavo mese.

Tale regola, però, non si applica se il proprietario riesce ad affittare immediatamente l’appartamento ad un’altra persona subito dopo la rescissione del contratto del vecchio inquilino.

In tutti i casi, ogni volta che si verifica lo scioglimento del contratto transitorio, si dovrà pagare la tassa di registro di 67 Euro entro un mese, utilizzando il Modello F23 con l’indicazione del codice tributo 113T.

Contratto di locazione transitorio: come funziona e come redigerlo
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