Il contratto di locazione ad uso abitativo condivide molte peculiarità con quello dedicato all’uso commerciale. Se ne differenzia, tuttavia, per via delle più numerose tipologie che sono state pensate per rispondere alle più diverse esigenze.

Le tipologie del contratto

Le leggi di riferimento sono la n. 431 del 1998 e la legge n. 392 del 1978. Queste si considerano sempre adeguate tranne per quello che riguarda:

  • Immobili vincolati e di lusso
  • Immobili pubblici
  • Immobili destinati ad un uso prettamente turistico

Per tutti gli altri tipi di alloggi che non siano pensati per l’uso commerciale, la leggi sopracitate hanno piena valenza.

Vale per tutti che il contratto dev’essere redatto in forma scritta e deve contenere precise informazioni. Nella maggior parte dei casi, non occorre utilizzare una forma stabilita, ma basta cercare sul web un modello adeguato.

Il dettaglio dei contratti ad uso abitativo

Contratti convenzionati. Questi nascono dalla contrattazione di organizzazioni rappresentative che creano accordi che possono essere anche molto lontani dalla disciplina citata. Hanno comunque una durata di tre anni, rinnovati automaticamente per altri due a meno di iniziative delle parti (la cosiddetta formula 3+2). Al termine, è possibile concordare una durata maggiore.

Contratti transitori. Si sviluppa solo in seno a particolari necessità delle parti: ha durata che va da un mese a 18, senza la possibilità di proroga. Al termine, il contratto viene chiuso.

Contratti per studenti. Anche questi sono frutto degli accordi con delle associazioni – in questo caso, quelle universitarie – hanno durata minima di sei e massima di trentasei mesi, al termine dei quali può essere rinnovato alle stesse condizioni.

Contratto libero. Questa è la tipologia disegnata dalla disciplina canonica. È detto “libero” perché la sua formulazione dipende soprattutto dalla trattativa delle parti: da solitamente una durata di 4 anni, prorogabili ad altri 4 (la formula 4+4). Al termine di questo periodo, può venir rinnovato per altrettanto tempo.

Obblighi del locatore

contratto locazione uso abitativoColui che affitta un immobile o appartamento, nell’ambito di un regolare contratto di locazione ad uso abitativo, deve registrare tale contratto entro 30 giorni dalla data di stipula dello stesso.

La registrazione – da inviare all’Agenzia delle Entrate per via cartacea o telematica – è obbligatoria in ogni caso, tranne che quando il contratto è di durata inferiore a 30 giorni in un anno.

L’operazione ha dei costi che devono essere ripartiti in maniera eguale fra locatore e locatario.

 

Privilegio del locatario

Sia locatore che locatario possono disdire il contratto di locazione ad uso abitativo e recedere prima che questo espiri naturalmente.

In ogni caso, occorrono “gravi motivi”, così dice la legge, che giustifichino questa scelta. Da parte del locatore, ad esempio, questi può aver bisogno dell’alloggio per sé o la famiglia, oppure vuole trasformarlo in sede di un’attività commerciale.

Il locatario, invece, può, in seguito alla perdita del lavoro, non poter più pagare l’affitto oppure esser costretto a trasferirsi altrove. In ogni caso, occorre inviare un preavviso di sei mesi con raccomandata corredata da ricevuta di ritorno nella quale si evidenzia il motivo di tale scelta.

Un altro privilegio dell’affittuario è il diritto di prelazione: se il padrone di casa deve vendere o necessita di affittare l’immobile ad un prezzo superiore, è obbligato ad offrire le nuove condizioni per primo all’attuale inquilino. Se questi rifiuta, può cercarne di nuovi.

Caparra e aggiornamento Istat

Nel momento di stipula del contratto di locazione ad uso abitativo, è possibile che il locatore richieda una caparra. L’importo di questa può variare da uno a tre mensilità, senza superare questa cifra. La caparra costituisce una sorta di “assicurazione” contro eventuali danni: infatti, generalmente, se non accorrono incidenti durante la permanenza, viene restituita in toto.

L’aggiornamento Istat, secondo l’indice Foi, avviene annualmente secondo modalità decise nel momento di stipula del contratto. È possibile che venga accettato al 75% oppure anche al 100%: in questo, vi è piena libertà.

Il cosiddetto adeguamento Istat, può essere calcolato in maniere semplice ed immediata sfruttando alcuni strumenti online; l’importante è avere tutti i dati a disposizione al momento della domanda. La decorrenza del canone va ad iniziare nel mese che viene specificato al momento dell’interrogazione, e naturalmente la percentuale per cui viene applicato l’adeguamento si diversifica a seconda del tipo di contratto di affitto che si è stipulato al momento iniziale della contrattazione.

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