Tutti i dettagli sul contratto preliminare di compravendita immobiliare: a cosa serve, cosa controllare, come registrarlo, perché trascriverlo

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare, o compromesso di compravendita, è un accordo con il quale venditore e compratore si impegnano a stipulare un successivo contratto di compravendita. Si tratta di un passaggio che precede il rogito nei casi in cui non sia possibile la vendita immediata: ad esempio perché il compratore è in attesa della risposta per il mutuo o il venditore è in attesa di una nuova casa. Per produrre effetti il compromesso di vendita deve essere redatto in forma scritta, altrimenti è nullo, e deve essere registrato entro 20 giorni presso l’Agenzia delle Entrate. Per garantire la massima tutela dell’acquirente da vendite a terzi, ipoteche o pignoramenti è necessaria la trascrizione del compromesso nei registri immobiliari.

Si badi bene ed è necessario sottolinearlo, tale genere di contratto obbliga le parti che lo sottoscrivono in maniera giuridicamente vincolante all’acquisto e alla vendita dell’immobile. Di conseguenza, il proprietario di questi, cosiddetto promittente venditore, e l’acquirente interessato, cosiddetto promittente acquirente, assumono l’obbligo/impegno di sottoscrivere in seguito un nuovo contratto, cioè quello di compravendita definitiva dell’immobile, attraverso cui effettivamente avverrà il passaggio di proprietà dello stesso.

Differenza tra contratto preliminare di compravendita e proposta d’acquisto

In effetti, la procedura di acquisto di un immobile da parte di una persona può essere complessa e composta da diversi passaggi e che, alcune volte, possono essere anche non chiari. Vi è innanzitutto la proposta di acquisto della casa, a cui fa seguito il contratto preliminare di compravendita e poi infine il tradizionale rogito, cioè l’atto di compravendita vero e proprio redatto dal notaio. I primi due, utilizzati spesso ma non obbligatori, sono atti diversi e nettamente differenti.

Il contratto preliminare di compravendita immobiliare non va confuso con la proposta d’acquisto. Questa infatti impegna soltanto l’acquirente interessato alla casa, che in genere versa una somma a titolo di caparra. Il venditore è invece libero di valutare anche altre offerte. Nel momento in cui il venditore accetta la proposta di acquisto questa viene convertita in preliminare di compravendita, che impegna entrambe le parti a concludere l’acquisto.

Preliminare acquisto casa: verifiche e clausole

Nella stipula del compromesso di vendita è necessario prestare la massima attenzione, effettuando una serie di verifiche preliminari e inserendo nel contratto tutti i dettagli necessari a garantire che i propri interessi siano tutelati.

Verifica del venditore

Il primo controllo da effettuare riguarda l’effettiva identità del venditore, dunque accertarsi che il venditore abbia un regolare atto di acquisto dell’immobile e ricostruire i vari passaggi della casa tra diversi soggetti, accertando anche l’esistenza di vincoli come ipoteche.

Condominio

Se la casa si trova all’interno di un condominio è opportuno leggere il regolamento condominiale e controllare se ci sono delibere in merito a lavori di manutenzione straordinaria o spese non pagate dal venditore.

Attestato di prestazione energetica

Già al momento del preliminare di compravendita il proprietario dell’immobile dovrà consegnare al futuro acquirente l’attestato di prestazione energetica – Ape.

Dati dell’immobile

Il compromesso di compravendita dovrà naturalmente indicare i dati dell’immobile – indirizzo e dati catastali – e il prezzo e accertare la regolarità catastale e edilizia della casa. E’ opportuno allegare al contratto le planimetrie e verificare che l’abitazione sia stata costruita con regolare permesso.

Caparra e acconto

Se è previsto il versamento di somme da parte dell’acquirente queste andranno indicate nel preliminare di compravendita immobiliare, specificando se si tratta di caparre o acconti e indicando le modalità di pagamento: assegni non trasferibili o bonifici bancari.

Infatti, vi è una importante differenza tra la caparra e l’acconto, in caso di compravendita di un immobile. La prima è una sorta di garanzia che tende a tutelare le parti nell’ipotesi in cui la stessa compravendita non abbia esito positivo. Il secondo, invece, è semplicemente un anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile. Comunque, cerchiamo di specificare meglio e chiarire quindi la differenza tra questi due importanti elementi e cosa comporta l’uso di uno rispetto all’altro e relative conseguenze.

Per quanto riguarda l’acconto, questi non è altro che una somma di denaro che viene versata dal possibile acquirente, come anticipo sul prezzo di vendita dell’immobile oggetto della trattativa. L’acconto, è bene precisarlo, non svolge nessuna funzione di garanzia tra le parti e pertanto, nel caso in cui non si raggiunga un accordo tra queste, dovrà essere restituito all’acquirente stesso. Tutto ciò anche nel caso in cui a questi sia imputabile il fallimento della trattativa di compravendita dell’immobile.

Ben differente risulta essere invece la caparra (definita anche caparra confirmatoria). Questa è una somma di denaro che viene data dall’acquirente come garanzia, nell’ipotesi di un eventuale inadempimento del contratto preliminare di vendita. Nel caso si arrivasse alla firma del rogito, tale denaro dovrà essere restituito all’acquirente oppure tramutato come acconto sul prezzo di vendita. Diversi sono, invece, gli effetti riguardo alla caparra, se la trattativa si concludesse negativamente per colpa del potenziale acquirente o del venditore.

Nel caso la responsabilità sia del primo, il venditore ha il diritto di trattenere tale somma di denaro. Se invece la colpa della mancata compravendita sia imputabile a quest’ultimo, allora sarà l’acquirente a poter richiedere il doppio della somma versata come caparra. Ricordiamo, comunque, che le parti possono anche adire le vie legali, al fine di ottenere un risarcimento danni oppure l’adempimento del contratto. Tuttavia, quest’ultimo si potrà ottenere solo nel caso sia stato firmato un atto preliminare di vendita, trascritto poi nei registri immobiliari.

Infine, ricordiamo che la caparra confirmatoria si differenzia da quella cosiddetta “penitenziale”. Questa possiede pressoché le stesse caratteristiche della prima, ma si distingue per due elementi importanti: è una quota di denaro versata dal possibile acquirente come pagamento nell’ipotesi di recesso, in base ad un accordo tra le parti; inoltre, non consente il ricorso in giudizio per richiedere un risarcimento danni o l’adempimento del contratto. Generalmente, la quota di denaro di un acconto o una caparra si attesta sul 10-20% del prezzo di vendita di un immobile.

Termine per la vendita

Nel preliminare di acquisto deve essere indicato il termine di adempimento, ossia la data a partire dalla quale può essere effettuato il rogito. Dopo questa data ciascuna delle parti può chiedere all’altra di firmare il contratto definitivo di compravendita e in caso di inadempimento potrà:

  • recedere dal contratto avvalendosi della caparra, quando prevista
  • chiedere il risarcimento dei danni
  • agire in giudizio per arrivare a una sentenza che produca gli stessi effetti del contratto

Preliminare per immobili in costruzione

Per gli immobili in costruzione il venditore dovrà rilasciare:

    • una fideiussione a garanzia delle somme incassate al momento del compromesso
    • una polizza assicurativa decennale per eventuali danni derivanti da difetti di costruzione, da consegnare al momento del contratto definitivo di compravendita immobiliare.

Il contratto preliminare di vendita

Registrazione preliminare di compravendita

Il contratto preliminare di compravendita deve essere obbligatoriamente registrato entro venti giorni dalla stipula.

Per la registrazione del compromesso sono dovute:

  • imposta di registro pari a 200 euro
  • imposta di bollo, pari a 16 euro ogni 4 facciate e comunque ogni 100 righe.

Su eventuali acconti e caparre, è dovuta l’imposta proporzionale di registro, che sarà poi detratta da quella pagata per la registrazione del contratto definitivo:

  • 0,50% sulle somme versate a titolo di caparra confirmatoria
  • 3% sulle somme versate a titolo di acconto sul prezzo di vendita

In caso di acquisto soggetto ad IVA l’imposta di registro proporzionale è dovuta soltanto per le caparre, mentre per gli acconti si deve pagare soltanto l’imposta fissa di 200 euro.

Se il preliminare è stipulato con atto notarile, la registrazione viene effettuata dal notaio entro trenta giorni.

Trascrizione del contratto preliminare di compravendita immobiliare

La stipula del compromesso di compravendita determina soltanto un obbligo tra le parti, ma non comporta il trasferimento della proprietà, che si verifica solo con il rogito.
Se il preliminare di vendita è stato solo registrato, ma non trascritto, il venditore può vendere lo stesso immobile ad una diversa persona, accendere un’ipoteca, subire un pignoramento. In questo caso l’acquirente può ottenere soltanto il risarcimento dei danni.

La trascrizione del preliminare di compravendita nei registri immobiliari ha invece l’effetto di una prenotazione di acquisto che tutela l’acquirente, impedendo che eventuali trascrizioni possano avere effetto nei suoi confronti. Dunque dal momento della trascrizione non sono possibili vendite, ipoteche, pignoramenti dell’immobile o altri atti analoghi.

La trascrizione del preliminare di vendita richiede l’intervento del notaio. Quindi, oltre all’imposta di registro, saranno dovuti in questo caso:

  • Parcella del professionista
  • Imposta di bollo di 155 euro
  • Imposta ipotecaria di 200 euro
  • Tasse ipotecarie di 35 euro

Contratto preliminare improprio

Importante, a questo punto, specificare un caso particolare che in alcuni situazioni potrebbe verificarsi. Abbiamo visto che, se il contratto preliminare di compravendita è redatto bene, non vi è un trasferimento della proprietà dell’immobile, che avverrà soltanto in seguito, con un altro tipo di atto.

Tuttavia, nel caso invece il primo documento non fosse redatto bene e vi fosse scritto “il soggetto X vende al soggetto Y, che acquista l’immobile sito in via Mario Bianchi 1 a Milano”, anziché “il soggetto X promette di vendere al soggetto Y, il quale promette di acquistare l’immobile sito in via Mario Bianchi 1 a Milano”, allora siamo di fronte ad un contratto definitivo di compravendita e che trasferisce in maniera immediata la proprietà del locale. Si parla in tal caso di “contratto preliminare improprio” che, inoltre, non può essere trascritto sui registri immobiliari.

Chi si trovasse in una situazione simile, dovrebbe ricorrere subito ad un notaio che sanasse la situazione e la dichiarasse sotto forma di atto pubblico o scrittura privata autenticata. Se tutto ciò non fosse possibile, l’acquirente dovrebbe immediatamente contattare un avvocato, al fine di avviare un’azione per verificare l’autenticità delle firme dell’atto preliminare, trascrivendo poi l’atto di citazione negli stessi registri immobiliari. Tale azione è necessaria per evitare che il proprietario dell’immobile possa, nel caso, vendere questo a soggetti terzi o l’acquirente subire pignoramenti.

Contratto preliminare di compravendita immobiliare: quello che devi sapere
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