Decadeza agevolazioni prima casa: i chiarimenti dell'Agenzia delle entrateLa decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando vengono a mancare i requisiti in virtù dei quali era stato ottenuto il beneficio. I casi più frequenti sono rappresentati da:

  • Mancato trasferimento della residenza
  • Vendita dell’immobile entro il quinquennio e mancato riacquisto

A seguito delle novità introdotte dalla Legge di stabilità si configura inoltre l’ipotesi del possessore di un immobile acquistato godendo delle agevolazioni prima casa che acquista una nuova abitazione usufruendo dei benefici ma non riesce a vendere il primo immobile entro l’anno.
L’Agenzia delle Entrate ha recentemente fornito chiarimenti in merito a tutte queste ipotesi. Vediamo quindi in cosa consiste la perdita dei requisiti e cosa fare per evitare di subire sanzioni.

Agevolazioni prima casa: requisiti

I requisiti per ottenere le agevolazioni per l’acquisto della prima casa sono fissati dal Testo unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro – d.p.r. 131 del 1986.

La prima condizione è avere la residenza nel comune in cui si acquista la casa o impegnarsi a trasferire la residenza nel entro 18 mesi dall’atto di acquisto. Sono previste alcune eccezioni:

  • l’acquirente può richiedere i benefici per un immobile situato nel comune in cui esercita la propria attività, se diverso da quello di residenza
  • in caso di trasferimento all’estero per motivi di lavoro, il richiedente può ottenere gli sgravi fiscali per l’acquisto della prima casa nel comune in cui ha sede o esercita l’attività il soggetto da cui dipende.
  • gli italiani emigrati all’estero possono godere delle agevolazioni su tutto il territorio nazionale, purché l’acquisto sia finalizzato alla prima casa.
  • l’obbligo della residenza non si applica al personale in servizio permanente delle forze armate e delle forze di polizia ad ordinamento militare o civile.

Gli ulteriori requisiti riguardano il possesso di altre abitazioni:

  • Non essere titolari di diritti di proprietà, usufrutto, uso o abitazione di un’altra casa nel territorio del comune in cui si acquista l’abitazione. La titolarità è intesa sia in senso esclusivo, sia in comunione con il coniuge
  • Non essere titolari, neanche per quota o in regime di comunione legale di diritti di proprietà, di diritti di usufrutto, uso, abitazione o nuda proprietà, su un’altra casa con le agevolazioni prima casa

Tali condizioni trovano una parziale deroga nelle novità introdotte dalla Legge di stabilità 2016, che consente a chi possiede già un’abitazione ottenuta con i benefici per la prima casa di godere degli stessi benefici per acquistare una nuova abitazione – ubicata nello stesso comune o in un comune diverso – purché si impegni a trasferire il primo immobile entro un anno dalla data dell’acquisto. L’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la possibilità di richiedere il regime agevolato non si applica a chi è già titolare di un’abitazione, acquistata senza fruire delle agevolazioni per la prima casa, nello stesso comune in cui è situata l’abitazione per la quale si vogliono richiedere i benefici.

Le agevolazioni si applicano sia ai trasferimenti a titolo oneroso, sia a quelli gratuiti, come le donazioni, mentre non si applicano alle case che presentino caratteristiche di lusso.
Chi beneficia di agevolazioni per la prima casa si impegna a non trasferire l’immobile a terzi per almeno 5 anni dalla data dell’acquisto.

Decadenza agevolazioni prima casa e sanzioni

La decadenza delle agevolazioni prima casa si verifica quando il beneficiario non intende o non può assolvere agli impegni assunti al momento dell’acquisto, ovvero:

  • L’acquirente non trasferisce la propria residenza nel comune in cui è situato l’immobile oggetto degli sgravi fiscali entro 18 mesi dalla data dell’acquisto
  • Il beneficiario procede all’alienazione dell’immobile acquistato con le agevolazioni entro il successivo quinquennio, ma non acquista entro un anno un’altra casa da adibire ad abitazione principale
  • Il beneficiario acquista una seconda casa godendo del regime fiscale agevolato, ma non procede all’alienazione – a titolo oneroso o gratuito – del precedente immobile entro un anno dalla data dell’acquisto

La decadenza delle agevolazioni prima casa comporta il pagamento dell’imposta di registro, ipotecaria e catastale nella misura ordinaria e di una sovrattassa pari al 30% delle stesse imposte.

La decadenza non si verifica, pur in presenza delle circostanze sopra menzionate, quando intervengono cause di forza maggiore. L’Agenzia delle Entrate ha in genere seguito una interpretazione piuttosto restrittiva di tali fattori, spesso – ma non sempre – confermata dalla giurisprudenza. Secondo l’Istituto, per cause di forza maggiore si intendono impedimenti oggettivi, imprevedibili e inevitabili, non imputabili alla parte obbligata. Una causa di forza maggiore è, ad esempio, una calamità che colpisce l’intero comune, impedendo in modo oggettivo e non controllabile dal beneficiario il trasferimento della residenza. Il mancato rilascio dell’abitazione da parte del precedente proprietario o il mancato completamento dei lavori di ristrutturazione non impediscono invece, secondo l’Agenzia delle Entrate, la decadenza delle agevolazioni. L’acquirente infatti è obbligato a trasferire la residenza all’interno del comune, ma può stabilirsi in un’abitazione diversa da quella acquistata.

Cosa fare in caso di decadenza agevolazioni prima casa

È possibile evitare il pagamento di sanzioni comunicando all’Agenzia delle Entrate che non si possiedono più i requisiti per le agevolazioni prima casa entro i termini previsti per i diversi obblighi menzionati, ossia 18 mesi nel caso di trasferimento di residenza, 12 mesi nel caso di alienazione senza riacquisto o nuovo acquisto senza alienazione.

La comunicazione si effettua presentando apposita istanza all’ufficio in cui è stato registrato l’atto chiedendo di revocare gli impegni assunti. In questo modo sarà possibile pagare le imposte di trasferimento in misura ordinaria e i relativi interessi, al netto delle somme già versate, mentre non sarà dovuta la sovrattassa del 30% delle imposte.

Se i termini previsti dalla legge per il rispetto degli impegni assunti sono scaduti si verifica la decadenza delle agevolazioni prima casa. Attraverso il ravvedimento operoso è possibile pagare una sanzione ridotta, presentando istanza all’ufficio dell’Agenzia delle Entrate presso il quale è stato registrato l’atto e comunicando l’intervenuta decadenza dell’agevolazione. Il ravvedimento operoso è possibile quando la decadenza non è stata già constatata dall’Agenzia delle Entrate.

Decadenza agevolazioni prima casa: cosa fare
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