Un condomino non paga le spese da più di sei mesi? L'amministratore di condominio può richiedere un decreto ingiuntivo spese condominiali immediatamente esecutivo

Un condomino non paga le spese da più di sei mesi? L’amministratore di condominio può richiedere un decreto ingiuntivo spese condominiali immediatamente esecutivo

Quella del condomino moroso da semplice seccatura può diventare un problema serio. Uno strumento offerto dalla legge obbligare il condomino a versare le spese condominiali non pagate è il decreto ingiuntivo spese condominiali. Vediamo chi può azionarlo, in quali casi e con quali modalità.

Condomino moroso: i poteri dell’amministratore di condominio

Il riferimento principale in materia di spese condominiali non pagate è rappresentato dall’articolo 63 delle disposizioni per l’attuazione del codice civile e disposizioni transitorie, modificato dalla legge n. 220 del 2012, di riforma del condominio.

Al comma III tale articolo stabilisce che in caso di mancato pagamento delle spese di condominio protratto per oltre sei mesi l’amministratore può sospendere il condomino moroso dalla fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato.
Attenzione però: su questo punto la giurisprudenza non è uniforme. Alcuni tribunali infatti hanno ritenuto che l’amministratore di condominio in caso di morosità sia legittimato a sospendere anche servizi essenziali quali, ad esempio, il riscaldamento. Per altri giudici, invece, l’amministratore di condominio non può privare il condomino moroso di utenze come l’acqua o la luce e deve limitare il proprio intervento a servizi non essenziali.
In attesa che la legge faccia chiarezza su questi punti la cautela è d’obbligo. Per essere certo di non incorrere in spiacevoli sentenze l’amministratore di condominio può quindi rivolgersi al giudice prima di sospendere le utenze dell’inquilino moroso.

È appunto dal giudice che l’amministratore di condominio può ottenere l’emissione di un decreto ingiuntivo che è immediatamente esecutivo nei confronti del condomino moroso. Ciò vuol dire che il condomino è obbligato al pagamento delle somme dovute dal momento in cui gli viene notificato l’atto, indipendentemente dal fatto che decida di presentare opposizione. Se non paga, scatta il pignoramento.

Quando è possibile ricorrere al decreto ingiuntivo condominio

In caso di morosità protratta per oltre sei mesi l’amministratore può richiedere al giudice il decreto di ingiunzione senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea. Per chiedere l’ingiunzione deve però presentare il piano di ripartizione delle spese approvato dall’assemblea. Ricordiamo a tal proposito che in base all’articolo 1130 del codice civile entro 180 giorni dalla fine della gestione l’amministratore deve redigere il rendiconto e convocare l’assemblea per l’approvazione.

Per ottenere l’ingiunzione non è previsto l’obbligo di messa in mora del condomino. Tuttavia il sollecito di pagamento, inviato mediante raccomandata con ricevuta di ritorno, potrà essere oggetto di valutazione in caso di opposizione.

Condomino moroso: chi paga?

Questo è l’aspetto più spinoso e riguarda due diversi piani:

  • L’identificazione del condomino moroso
  • La possibilità per i creditori di rivalersi sugli altri condomini

Chi è il condomino moroso?

Il decreto di ingiunzione spese condominiali deve essere azionato nei confronti del proprietario dell’immobile, quindi non può essere esercitato nei confronti dell’inquilino, nè tantomeno del cosiddetto condomino apparente, ossia della persona che si occupa dei pagamenti – ad esempio un parente del proprietario.
E in caso di vendita della casa? L’articolo 63 stabilisce che chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Per le spese riferibili a tale arco temporale l’azione andrà quindi esercitata nei confronti dell’attuale proprietario, risultante nei pubblici registri.

Gli inquilini in regola possono essere obbligati a pagare?

Su questo aspetto la riforma del condominio è stata più garantista rispetto alla precedente normativa, senza tuttavia escludere il rischio di dover pagare per conto dell’inquilino moroso. L’articolo 63 stabilisce infatti che i creditori dovranno innanzitutto agire nei confronti degli inquilini morosi, e l’amministratore di condominio è tenuto a fornire i loro nominativi. Se tali soggetti risultano insolventi, i creditori potranno rivalersi sui condomini in regola nei pagamenti.

Decreto ingiuntivo spese condominiali modello

Nella richiesta di ingiunzione dovranno essere indicati:

  • I riferimenti del giudice di pace o del tribunale cui si inoltra la richiesta
  • L’indirizzo del condominio
  • I riferimenti dell’amministratore
  • I riferimenti del legale che rappresenta il condominio
  • I riferimenti del condomino moroso e gli estremi dell’immobile
  • L’indicazione dell’ammontare delle spese condominiali non pagate e l’elenco dei documenti allegati attestanti lo stato di morosità

Alla richiesta dovranno essere allegate copie di:

  • Rendiconto preventivo o consuntivo approvato dall’assemblea
  • Verbale di approvazione dell’assemblea del rendiconto o di spese specifiche
  • Lettera di sollecito
  • Nota spese e competenze
  • Ogni altra documentazione che possa dimostrare lo stato di morosità

Decreto ingiuntivo condominio: giudice competente

L’individuazione del giudice competente dipende dall’ammontare delle spese condominiali non pagate:

  • Per importi inferiori a 5.000 euro è necessario rivolgersi al giudice di pace
  • Per imperi superiori a 5.000 euro la competenza spetta al tribunale ordinario

La richiesta dovrà essere presentata al giudice o al tribunale del circondario del luogo in cui è sito l’immobile.

Decreto ingiuntivo spese condominiali: uno strumento contro gli inquilini morosi
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