La guida del Notariato sul deposito prezzo notaio

Comprare un immobile rappresenta oggi un passo importante per una persona o una famiglia, anche dal punto di vista economico, in quanto tale genere di acquisto coinvolge spesso somme di denaro ingenti e frutto, nella maggior parte dei casi, di anni di sacrifici. Una volta individuata la casa adeguata, può capitare di riuscire subito a concludere la compravendita, procedendo magari celermente a depositare un acconto o una caparra confirmatoria e successivamente a firmare il rogito notarile.

Raramente, tuttavia, la procedura di compravendita può subire dei rallentamenti, se non proprio fermarsi, a causa magari di intoppi o addirittura di problematiche serie. Ed in questi casi, sia per l’acquirente che per il venditore, questo “blocco” potrebbe causare la perdita di altre opportunità di acquisto o di vendita, anche più favorevoli. Negli ultimi anni, per evitare brutte sorprese, soprattutto per coloro che acquistano un immobile, sono state emanate norme a protezione delle parti durante una procedura di trattative per una compravendita.

La legge 124 del 2017 ha introdotto una nuova forma di tutela per chi acquista casa, ossia la facoltà di richiedere il deposito del prezzo presso il notaio, che tutela il compratore nel caso in cui non sia stata effettuata la trascrizione del preliminare di compravendita. Sul sito del Notariato è ora disponibile una guida che spiega come funziona il deposito del prezzo presso il notaio.

Tale recente normativa obbliga, come vedremo meglio in seguito, questo professionista ad aprire un conto corrente su cui versare, oltre alle somme di denaro dell’acquirente di un immobile a titolo di deposito del prezzo dello stesso, anche ulteriori quote di denaro a titolo invece di imposte per eventuali atti soggetti a pubblicità immobiliare oppure commerciale. Nel nostro caso, comunque, tratteremo la prima fattispecie e quindi quella relativa ad una trattativa di genere immobiliare, al fine di una compravendita.

Acquistare casa con il deposito prezzo notaio: le novità introdotte dalla legge

Prima dell’entrata in vigore della legge 124 del 2017 – avvenuta il 29 agosto – chi acquistava casa poteva tutelarsi attraverso la trascrizione del preliminare di compravendita immobiliare. Il preliminare, o compromesso di compravendita, è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a concludere la vendita. A tutelare le parti – in particolare il compratore – è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che ha l’effetto di una prenotazione: impedisce vendite, ipoteche, pignoramenti dell’immobile o altri atti analoghi.
In caso di mancata trascrizione del preliminare di compravendita il compratore, qualora si verificassero cosiddetti gravami pregiudizievoli, poteva solo richiedere il risarcimento del danno. La legge 124 del 2017 ha invece introdotto una nuova forma di tutela: il compratore – o il venditore – può richiedere il versamento delle somme pagate a titolo di acconti, caparre e saldo presso un conto tenuto dal notaio. Il compratore può richiedere il deposito senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del venditore. In presenza di tale richiesta il notaio sarà tenuto a conservare le somme depositate su un conto apposito e le verserà al venditore solo dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari, ossia solo dopo aver accertato che la compravendita è andata a buon fine.

Deposito prezzo notaio: a cosa serve in concreto?

L’acquirente è esposto al rischio che tra il momento del rogito e quello della trascrizione del contratto nei registri immobiliari intervenga un gravame inaspettato, ad esempio un’ipoteca, un pignoramento o un sequestro. Si tratta di un’ipotesi rara perché durante il processo di compravendita il notaio ha il ruolo di garante delle parti e, come spiega la guida del Notariato, provvede in tempi brevi alla trascrizione per ridurre i rischi.
Tuttavia potrebbe accadere che tra l’ultima verifica effettuata dal notaio per accertare che l’immobile sia libero da gravami e il momento della trascrizione si verifichino eventi che impediscono la compravendita. In assenza di un preliminare trascritto il deposito del prezzo presso il notaio tutela quindi il compratore, perché solo dopo aver accertato che l’operazione di compravendita si è conclusa senza problemi – ovvero dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari – il notaio trasferirà le somme al venditore.

Deposito prezzo notaio: come richiederlo?

Il deposito del prezzo presso il notaio non è obbligatorio ma facoltativo e può essere richiesto sia dal compratore che dal venditore. La guida del Notariato spiega che è possibile avvalersi del deposito prezzo al momento del rogito. Sarebbe utile che il compratore manifestasse per tempo tale volontà affinché il venditore possa organizzarsi di conseguenza. Tuttavia a fronte di gravi fattori sopravvenuti il compratore ha la facoltà di manifestare tale volontà anche al momento della stipula.

Deposito prezzo notaio: gli obblighi del notaio

La nuova normativa introduce degli obblighi specifici a carico dei notai. Le somme dovranno infatti essere depositate su un conto corrente appositamente aperto, con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Il notaio non potrà disporre di tali somme se non per pagare il venditore. Tali somme sono al sicuro perché rappresentano un patrimonio distinto sia da quello del notaio che da quello del venditore e, di conseguenza:

  • sono impignorabili dai creditori del notaio o del venditore
  • non entrano nella successione o nel regime di comunione dei beni del notaio

In altre parole, tutte le somme di denaro versate in tale conto corrente particolare come deposito sono escluse dal patrimonio personale del notaio e di conseguenza non posso essere inserite in alcun modo nella successione agli eventuali eredi. Al tempo stesso, come detto, non possono essere oggetto di pignoramento da parte dei creditori personali del notaio medesimo e quindi da azioni legali nei confronti del professionista.

Come si può facilmente immaginare, dopo la legge 124/2017 e la creazione di questa forma di tutela ulteriore delle parti in una compravendita immobiliare, il notaio acquisisce un ruolo ancora più importante e centrale in tale genere di contrattazione. Gli importanti compiti (e responsabilità, ricordiamolo) di tale figura non si concludono quindi con la stipulazione dell’atto e l’esecuzione di tutti gli adempimenti previsti. Il professionista diviene una sorta di supervisore dell’intera trattativa negoziale e ne acquisisce in fin dei conti il ruolo di garante.

Deposito prezzo notaio: altre ipotesi in cui è utile

La guida del notariato illustra altre ipotesi in cui il deposito del prezzo presso il notaio può essere utile alle parti. E’ infatti possibile bloccare la consegna delle somme al venditore nei casi di:

  • pignoramenti o ipoteche, finché non siano cancellati tali formalità
  • prelazione legale, finché non sia venuta meno la possibilità di esercitarla
  • inagibilità: finché non sia presentata la segnalazione certificata di agibilità
  • casa occupata da persone o cose, finché la casa non sia stata liberata
  • spese non pagate: se il venditore non ha saldato delle spese condominiali può depositare le somme presso il notaio che provvederà a saldare i debiti

La guida del notariato sottolinea anche che questa nuova tutela garantisce anche il venditore, offrendo la certezza che se l’immobile è conforme a quanto pattuito riceverà le somme previste nel contratto.

Un’ulteriore circostanza in cui tale deposito risulta utile è nell’ipotesi di compravendita di un immobile in fase di costruzione. In particolare, il notaio può richiedere, a tutela dell’acquirente, che il denaro da depositare a titolo del valore dell’immobile sia utilizzato al fine di cancellare l’ipoteca sullo stesso, naturalmente sempre a seguito della verifica dell’inesistenza di altre formalità negative o pregiudizievoli.

In seguito, una volta acquisito il denaro del deposito, il notaio provvede alla stipula del rogito, lo trascrive sui registri immobiliari e, dopo una serie di passaggi procedurali e burocratici, libera la somma restante di denaro presente nel deposito per pagare il costruttore. La medesima procedura è possibile attuarla nel caso in cui l’acquirente richieda un prestito bancario per il pagamento del prezzo dell’immobile al costruttore-venditore. La differenza delle due procedure sta nel fatto che è la banca, nell’ultima ipotesi, a versare il denaro nel conto deposito presso il notaio.

Costo e durata di questa tutela per le parti

Per quanto riguarda gli eventuali costi connessi a tale deposito di denaro presso un notaio, essi sono variabili e dipendono dal singolo professionista. Comunque bisogna tenere presente l’enorme responsabilità del detenere spesso considerevoli somme di denaro per alcuni giorni. Questa responsabilità si traduce invece in un’ulteriore tutela per la parte acquirente nei confronti di quella venditrice, soprattutto se quest’ultima non è conosciuta. Ed il notaio assume perciò il ruolo di garante tra i soggetti della contrattazione.

Per quanto concerne invece la durata di questo vincolo, il deposito del denaro sul conto corrente del professionista resta bloccato per il tempo necessario a concludere positivamente la procedura di acquisto. In particolare, dal momento in cui si effettuano le verifiche nei registri immobiliari fino alla trascrizione dell’atto di compravendita negli stessi, che funge da pubblicità dichiarativa e via libera finale alla vendita, in quanto certifica l’assenza di gravami sull’immobile e quindi di eventuali sequestri, ipoteche o pignoramenti.

Deposito prezzo dal notaio: le novità!