La guida del Notariato sul deposito prezzo notaio

La legge 124 del 2017 ha introdotto una nuova forma di tutela per chi acquista casa, ossia la facoltà di richiedere il deposito del prezzo presso il notaio, che tutela il compratore nel caso in cui non sia stata effettuata la trascrizione del preliminare di compravendita. Sul sito del Notariato è ora disponibile una guida che spiega come funziona il deposito del prezzo presso il notaio.

Acquistare casa con il deposito prezzo notaio: le novità introdotte dalla legge

Prima dell’entrata in vigore della legge 124 del 2017 – avvenuta il 29 agosto – chi acquistava casa poteva tutelarsi attraverso la trascrizione del preliminare di compravendita immobiliare. Il preliminare, o compromesso di compravendita, è un accordo con cui venditore e compratore si impegnano a concludere la vendita. A tutelare le parti – in particolare il compratore – è la trascrizione del preliminare nei registri immobiliari, che ha l’effetto di una prenotazione: impedisce vendite, ipoteche, pignoramenti dell’immobile o altri atti analoghi.
In caso di mancata trascrizione del preliminare di compravendita il compratore, qualora si verificassero cosiddetti gravami pregiudizievoli, poteva solo richiedere il risarcimento del danno. La legge 124 del 2017 ha invece introdotto una nuova forma di tutela: il compratore – o il venditore – può richiedere il versamento delle somme pagate a titolo di acconti, caparre e saldo presso un conto tenuto dal notaio. Il compratore può richiedere il deposito senza bisogno di alcuna autorizzazione da parte del venditore. In presenza di tale richiesta il notaio sarà tenuto a conservare le somme depositate su un conto apposito e le verserà al venditore solo dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari, ossia solo dopo aver accertato che la compravendita è andata a buon fine.

Deposito prezzo notaio: a cosa serve in concreto?

L’acquirente è esposto al rischio che tra il momento del rogito e quello della trascrizione del contratto nei registri immobiliari intervenga un gravame inaspettato, ad esempio un’ipoteca, un pignoramento o un sequestro. Si tratta di un’ipotesi rara perché durante il processo di compravendita il notaio ha il ruolo di garante delle parti e, come spiega la guida del Notariato, provvede in tempi brevi alla trascrizione per ridurre i rischi.
Tuttavia potrebbe accadere che tra l’ultima verifica effettuata dal notaio per accertare che l’immobile sia libero da gravami e il momento della trascrizione si verifichino eventi che impediscono la compravendita. In assenza di un preliminare trascritto il deposito del prezzo presso il notaio tutela quindi il compratore, perché solo dopo aver accertato che l’operazione di compravendita si è conclusa senza problemi – ovvero dopo la trascrizione del contratto di compravendita nei registri immobiliari – il notaio trasferirà le somme al venditore.

Deposito prezzo notaio: come richiederlo?

Il deposito del prezzo presso il notaio non è obbligatorio ma facoltativo e può essere richiesto sia dal compratore che dal venditore. La guida del Notariato spiega che è possibile avvalersi del deposito prezzo al momento del rogito. Sarebbe utile che il compratore manifestasse per tempo tale volontà affinché il venditore possa organizzarsi di conseguenza. Tuttavia a fronte di gravi fattori sopravvenuti il compratore ha la facoltà di manifestare tale volontà anche al momento della stipula.

Deposito prezzo notaio: gli obblighi del notaio

La nuova normativa introduce degli obblighi specifici a carico dei notai. Le somme dovranno infatti essere depositate su un conto corrente appositamente aperto, con la destinazione di “conto dedicato ai sensi della Legge 147/2013”. Il notaio non potrà disporre di tali somme se non per pagare il venditore. Tali somme sono al sicuro perché rappresentano un patrimonio distinto sia da quello del notaio che da quello del venditore e, di conseguenza:

  • sono impignorabili dai creditori del notaio o del venditore
  • non entrano nella successione o nel regime di comunione dei beni del notaio

Deposito prezzo notaio: altre ipotesi in cui è utile

La guida del notariato illustra altre ipotesi in cui il deposito del prezzo presso il notaio può essere utile alle parti. E’ infatti possibile bloccare la consegna delle somme al venditore nei casi di:

  • pignoramenti o ipoteche, finché non siano cancellati tali formalità
  • prelazione legale, finché non sia venuta meno la possibilità di esercitarla
  • inagibilità: finché non sia presentata la segnalazione certificata di agibilità
  • casa occupata da persone o cose, finché la casa non sia stata liberata
  • spese non pagate: se il venditore non ha saldato delle spese condominiali può depositare le somme presso il notaio che provvederà a saldare i debiti

La guida del notariato sottolinea anche che questa nuova tutela garantisce anche il venditore, offrendo la certezza che se l’immobile è conforme a quanto pattuito riceverà le somme previste nel contratto.

Per approfondire

Scarica la guida sul sito del Notariato

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