Secondo la legge italiana è previsto che in tutti gli atti di compravendita, vi sia una dichiarazione del venditore che attesti la conformità dello stato immobile con la planimetria che si trova depositata in catasto.
Come viene indicato nel decreto legge numero 78 del 31 maggio 2010, la suddetta dichiarazione si può sostituire con una attestazione, detta di conformità, che viene rilasciata da un tecnico abilitato dopo avergli presentato i relativi atti di aggiornamento catastale.

Quindi, il proprietario può evitarsi alcune complicate interpretazioni della legge o delle modifiche all’immobile, le quali andrebbero a richiedere una variazione sulla planimetria ottenendo così un documento di tipo ufficiale con il quale il sopracitato tecnico si assume egli stesso la responsabilità del totale rispetto di tutti gli obblighi di legge.
In sostanza, per conformità catastale, si intende la corrispondenza fra quanto è rappresentato in planimetria ed il reale stato dei luoghi nel momento in cui, il professionista, sottoscrive la sua dichiarazione.

Conformità catastale ed urbanistica: chiariamo le differenze

Prima di tutto, però, bisogna ben comprendere la differenza che esiste fra conformità catastale e conformità urbanistica.

Vediamo nello specifico, la prima, che come abbiamo appena specificato rappresenta la precisa corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile in analisi ed i suoi dati catastali e, ovviamente, della sua corrispondente planimetria. Il Catasto, che un tempo era l’ex Agenzia del Territorio e che oggi è confluito nell’Agenzia delle Entrate e dipende dal Ministero delle Finanze, ricopre però una funzione fiscale ma non urbanistica. Inoltre, non possiede nemmeno una funzione probatoria, cioè non fornisce i dati certi relativi all’intestazione della proprietà né tantomeno sulla loro legittimazione urbanistica. Sostanzialmente si può dire paradossalmente che possono esistere degli immobili abusivi seppur accatastati.

La conformità urbanistica, invece, rappresenta la corrispondenza fra lo stato di fatto dell’immobile e tutto l’insieme dei titoli edilizi abilitativi che sono stati rilasciati nella storia costruttiva dell’edificio, sia per ogni singola unità immobiliare che come complesso planivolumetrico. Tale aspetto di regolarità rappresenta quello maggiormente rilevante e, prima di ogni intervento edilizio, deve essere verificato, così come prima della cessione immobiliare e, meglio ancora, previa assegnazione dell’incarico ad agenzie immobiliari oppure servizi di pubblicizzazione con inserzioni. Lo scopo di quest’ultimo passaggio è quello di riscontrare l’eventuale presenza di abusi oppure di difformità che rischierebbero di rendere nulli tutti gli atti notarili o di aprire la strada a dei possibili contenziosi o, ancora, di diventare un pretesto, specialmente per il futuro acquirente, per ottenere un deprezzamento del valore dell’immobile e quindi chiedere delle consistenti riduzioni.

Recenti studi sull’argomento

Sull’argomento della conformità catastale esiste uno studio del Notariato abbastanza recente, proprio di questo 2018, che spiega attentamente il ruolo che ricopre la dichiarazione di conformità catastale e quella delle planimetrie per quanto riguarda il difficile tema della contrattazione immobiliare.

Nel suddetto studio del Notariato viene messo in evidenza come, molte volte, un contratto immobiliare, seppur ricco di molteplici norme atte a prescrivere l’inserimento di alcuni specifici elementi identificativi relativi all’immobile, rischia di risultare carente di qualche elemento.

Ad esempio, un notaio che viene chiamato ad eseguire un rogito, magari, potrebbe dimenticare di indicare la natura o il Comune oppure i confini degli immobili che sono oggetto dell’atto. Ciò non va ad inficiare la validità del suddetto contratto di compravendita che, comunque, rimane valido pure nel caso in cui venga indicato soltanto l’indirizzo ed il numero civico appartenenti all’immobile urbano.

Dichiarazione di conformità catastale: di cosa si tratta?
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