Che cos'è la proposta di acquisto casa e quali differenze ci sono con il preliminare di compravendita?

Come la maggior parte delle persone sa, comprare un immobile non è mai semplice e comporta una procedura spesso lunga e complessa, in cui acquirente e venditore trattano su diversi punti, dalle modalità ai tempi di pagamento, fino addirittura anche alle tappe da compiere nel corso della stessa procedura di compravendita e su chi in alcuni casi deve pagare gli oneri del notaio. Un iter non facile e che richiede delle volte, per favorirlo, anche l’intervento di un’agenzia immobiliare e dei suoi consulenti.

Inoltre, a parte la sua complessità, si deve tener conto anche delle spese a cui si dovrà andare incontro. Tra queste, vi sono ad esempio spese e imposte sull’abitazione, costi del notaio e dell’agenzia immobiliare (nel caso se ne usufruisse) e, naturalmente, anche oneri riguardanti l’accensione di un eventuale mutuo bancario. Insomma, le spese per comprare una casa sono diverse e se ne deve tener conto. Comunque, tra queste e l’iter complesso a cui accennavamo, un acquirente deve procedere con molta pazienza ed attenzione.

L’acquisto di una abitazione può comportare diversi passaggi: la proposta di acquisto dell’immobile, il preliminare di compravendita e il rogito vero e proprio, cioè l’atto di compravendita redatto dal notaio. Proposta di acquisto e contratto preliminare, o compromesso, non sono obbligatori, ma vengono frequentemente utilizzati quando non è possibile la vendita immediata. Vediamo quindi a cosa servono e quali sono le differenze tra i due atti.

Acquisto casa: la proposta di acquisto

La proposta di acquisto viene presentata dal potenziale acquirente per manifestare l’intenzione di acquistare l’abitazione a determinate condizioni. Se ci si rivolge ad un’agenzia immobiliare sarà il mediatore a seguire la trattativa, fornendo un modulo prestampato per la presentazione della proposta.

In quest’ultimo caso, sarà il mediatore che favorirà la trattativa tra le parti e l’intera procedura di compravendita, fornendo in seguito, come detto, un modello (presente praticamente in tutte le agenzie immobiliari) di “proposta di acquisto”, per mezzo del quale l’ipotetico acquirente dichiara, tra le altre cose, di voler acquistare l’immobile in questione ad un prezzo determinato ed a cui si dovrà abbinare poi, come vedremo, una certa somma di denaro al fine di confermare l’intenzione di acquisto.

La firma di tale proposta sul modulo prestampato fornito dall’agenzia immobiliare e la successiva accettazione da parte del venditore, come si approfondirà in seguito, può essere considerato un vero e proprio preliminare, sia pur con le dovute eccezioni. Nel caso in cui, invece, non si facesse affidamento su un’agenzia, quali sono i punti fondamentali da inserire necessariamente nel documento che faccia da proposta?

Cosa inserire nella proposta di acquisto

Tale atto, da presentare rigorosamente per iscritto, dovrà contenere le seguenti informazioni:

  • Dati dell’acquirente che formula la proposta
  • Dati del proprietario dell’immobile
  • Estremi dell’immobile con i riferimenti catastali, l’atto di provenienza e la planimetria
  • Conformità edilizia e urbanistica e eventuale presenza di ipoteche
  • Prezzo che l’acquirente offre, modalità e tempi di pagamento. In caso di mutuo è opportuno indicare almeno 30 giorni dall’accettazione prima di andare al rogito
  • Dati dell’agente immobiliare e della sua iscrizione al ruolo
  • Ammontare delle provvigioni da pagare all’agente immobiliare e tempi
  • Termine entro il quale deve essere accettata la proposta
  • Se l’acquirente deve chiedere un mutuo è necessario indicare che la proposta è subordinata all’ottenimento dello stesso

Effetti della proposta di acquisto

La proposta di acquisto viene in genere accompagnata dal versamento di una somma per ‘fermare’ la casa, rafforzando l’intenzione di acquisto. Tale somma può essere versata con assegno non trasferibile intestato al venditore. Nel caso in cui la proposta non venga accettata il mediatore dovrà restituire tale somma all’acquirente, che non potrà però chiedere ulteriori risarcimenti.

La proposta d’acquisto, infatti, è un atto unilaterale che vincola soltanto il potenziale acquirente e, se si tratta di una proposta irrevocabile di acquisto, non può essere ritirata. Il venditore nel frattempo potrà valutare altre opzioni.

Solo dopo l’accettazione della proposta di acquisto entrambe le parti sono obbligate a stipulare il contratto definitivo di compravendita. In questo caso, a seconda delle clausole inserite nella proposta, sarà possibile stipulare un contratto preliminare di compravendita oppure andare direttamente al rogito con le condizioni indicate nella proposta di acquisto.
La scelta di stipulare un successivo contratto preliminare garantisce ulteriori controlli e verifiche, sia sull’immobile, sia sulle parti contraenti. In ogni caso l’acquirente che voglia evitare brutte sorprese può controllare che nella proposta di acquisto vi sia una clausola che impedisca il rogito se vi sono vizi nell’immobile.

Proposta di acquisto e preliminare di vendita: quali differenze?

Il preliminare di compravendita è un atto che vincola entrambe le parti alla stipula del contratto definitivo ed è in genere accompagnato dal versamento di un acconto o caparra. In caso di inadempimento comporta:

  • Perdita dell’acconto o della caparra se la vendita è impedita dall’acquirente
  • Restituzione all’acquirente del doppio della somma versata se a impedire il rogito è il venditore

L’accettazione di una proposta di acquisto può avere gli stessi effetti del preliminare? Secondo una sentenza della Corte di Cassazione sì. Con la pronuncia n. 4628/2015 la Corte ha infatti stabilito che il preliminare del preliminare, ossia una proposta di acquisto che preveda la stipula di un successivo compromesso, determina un obbligo contrattuale. Attenzione però: in passato la giurisprudenza della Corte si era orientata in senso contrario con una serie di sentenze, come la 8083 del 2 aprile 2009, che avevano dichiarato nulla la proposta di acquisto che prevedesse la stipula di un successivo preliminare.

A chiarire ulteriormente la questione, è intervenuta di recente ancora una volta la stessa Corte attraverso la sentenza n° 12527, depositata il 21 Maggio 2018, e sempre partendo dalla figura del cosiddetto “preliminare del preliminare”. I giudici, con questo intervento, hanno voluto fare chiarezza sull’evoluzione della formazione contrattuale progressiva in questo ambito specifico, descrivendone al tempo stesso la prassi ormai consolidata.

Quest’ultima prevede dunque tre passaggi fondamentali:

1) Una proposta irrevocabile d’acquisto con eventuale accettazione del venditore;

2) La stipula del contratto preliminare propriamente detto;

3) La stipula del rogito finale notarile che comprende il contratto definitivo.

La corte, riferendosi al primo punto, dichiara nella sentenza che: se “…la pattuizione intercorsa durante le trattative di acquisto è finalizzata ad ulteriori accordi che definiscano i restanti elementi essenziali dell’accordo, e non è perciò ancora qualificabile come contratto preliminare, può ipotizzarsi un rifiuto motivato di procedere nella contrattazione…”.

In altre parole, si vuole intendere che una proposta, sebbene accettata, ma che tuttavia non contenga tutti gli elementi essenziali e fondamentali dell’accordo non può qualificarsi e quindi considerarsi come preliminare (e neanche come preliminare del preliminare) e, di conseguenza, determinare effetti obbligatori e vincolanti tra le controparti. Infatti, sempre secondo i togati, non si può rientrare, in tal caso, nelle ipotesi di recesso oppure risoluzione. Pertanto, le stesse parti rientrerebbero ancora in una fase precontrattuale.

Tuttavia, qualora la proposta di acquisto accettata comprendesse invece tutti gli elementi necessari e fondamentali all’accordo, si potrebbe parlare allora di una forma di natura contrattuale, che rientrerebbe (come già accennato in precedenza) nell’ipotesi del cosiddetto preliminare del preliminare. Di conseguenza, nel caso in questione, la proposta di acquisto si può considerare appunto ricompresa in quest’ultima tipologia di atto, con le relative conseguenze per le parti che l’hanno sottoscritto.

Proposta di acquisto e preliminare trascritto

La massima tutela, soprattutto dal lato dell’acquirente, è assicurata da un compromesso trascritto nei registri immobiliari. Questo atto, che comporta l’intervento di un notaio, ha un vero e proprio effetto prenotativo sull’abitazione. Quindi dal momento della trascrizione il venditore non potrà vendere l’immobile a terzi o iscrivervi ipoteche o altri titoli pregiudizievoli per il futuro acquirente.

Quando e come ricorrere alla proposta di acquisto

La proposta di acquisto allora va sempre evitata? No, si tratta di un atto molto diffuso nella prassi, che è utile adottare con alcune cautele, come prevedere un periodo di tempo ristretto per l’accettazione e inserire una clausola che preveda la stipula di un successivo preliminare, come suggerito precedentemente.

Comunque, si consiglia sempre di procedere in generale con molta cautela durante tutte le fasi della trattativa sulla compravendita di un’abitazione, magari chiedendo anche il supporto di un’agenzia immobiliare e dei loro mediatori, nel caso si avessero dubbi sui passaggi da effettuare o sugli atti da sottoscrivere. Cautela ed attenzione che possono servire ad evitare di commettere errori, di qualsiasi genere, durante una procedura così complessa.

 

 

Differenza tra proposta di acquisto e preliminare di vendita
Media voto: 3 (totale voti: 2)