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Spesso si sente parlare di contratti di locazione in riferimento a quelli che si stipulano fra un proprietario di una casa ed un altro individuo che vorrebbe vivere all’interno dell’immobile in questione per un periodo prestabilito. Oggetto di questo genere particolare di contratto può essere anche l’affitto di un immobile da adibire ad una qualsiasi attività commerciale. Si parla in quest’ultimo caso appunto di un contratto di locazione commerciale.

Questo presenta delle peculiarità leggermente differenti rispetto a quelli che vengono stipulati per l’affitto di un’abitazione. Risulta importante conoscere quindi le caratteristiche di una locazione di tipo commerciale per coloro che sono interessati ad avviare una qualsiasi attività in un settore produttivo, così come anche le modalità telematiche con cui si può registrare o comunicare il recesso di un contratto d’affitto di vario genere.

Come capita per un qualsiasi tipo di contratto di locazione, anche per quello commerciale può avvenire una disdetta anticipata, dovuta ai motivi più diversi, legati al proprietario della struttura (il locatore) oppure connessi a colui che ne usufruisce per la propria attività (il locatario). Prima di spiegare meglio come si effettua una disdetta del contratto di locazione commerciale e quali sono gli elementi importanti da conoscere ricordiamo che la legge di riferimento in tal caso è la n° 392/1978.

Molteplici potrebbero essere le cause o le circostanze che possono indurre a dover disdire il contratto di locazione commerciale prima dei termini previsti.

Vediamo dunque se e come è possibile effettuare il recesso prima della conclusione del tempo concordato fra il locatore ed il locatario, ovvero i due soggetti che hanno stipulato il rapporto di locazione.

Come effettuare la disdetta del contratto di locazione commerciale

Prima di approfondire il concetto specifico della disdetta del contratto di locazione commerciale, bisogna conoscere la base normativa che regolamenta il tutto: si tratta della legge 392 / 1978, che è opportuno conoscere o comunque prenderne visione al momento dalla richiesta di revoca.

Questa legge è applicabile a tutti gli immobili che vengono affittati per le seguenti attività (siano esse avviate da zero o continuate):

  • attività industriale
  • attività commerciale
  • attività artigianale
  • attività professionale (turistica, culturale, religiosa e assistenziale, ricreativa o sindacale)

La stessa normativa definisce una durata minima di questo tipo di contratti:

  • 6 anni se l’attività svolta nell’immobile è di tipo commerciale lavoro autonomo
  • 9 anni se l’attività che viene ad essere svolta all’interno dell’immobile è di tipo ricettivo (vale a dire si tratti di un albergo o di un bed & breakfast, ad esempio)

Un contratto di locazione, comunque, può avere una durata inferiore a quella prevista in precedenza, nel caso in cui l’attività esercitata o eventualmente da esercitare all’interno della struttura abbia, per sua natura, carattere transitorio.

Rescissione da parte del locatario

Se dunque il conduttore (o locatario) vuole anticipare i tempi di recesso del contratto (che di solito si rinnova tacitamente al termine delle scadenze previste), deve comunicare tale decisione con 12 mesi di preavviso rispetto al termine naturale del contratto stesso (18 mesi nel caso in cui si tratti di un’attività di tipo ricettivo), attraverso lettera raccomandata A/R oppure email, ma inviata da una casella di Posta Elettronica Certificata (PEC).

Si prevede anche la possibilità di recedere da parte del locatario in tempi più ristretti, con un preavviso di 6 mesi rispetto al giorno in cui lo stesso intende lasciare l’immobile, purché ricorrano gravi ed oggettivi motivi alla base del recesso. Tra questi troviamo cause esterne alla volontà del locatario o comunque imprevedibili o successive alla firma del contratto. Un esempio è rappresentato da una congiuntura economica sfavorevole o la mancata concessione di licenze o autorizzazioni necessarie per l’attività.

Tra le possibili motivazioni vi può anche essere un andamento economico positivo superiore alle attese (si pensi al caso di un’impresa in espansione, che abbia necessità di impianti o ambienti di maggiori dimensioni). Non rientrano invece tra i gravi motivi suddetti un semplice trasferimento di residenza da parte del locatario oppure il cambio di attività commerciale.

Disdetta da parte del locatore

Così come nel contratto di affitto per le abitazione, la disdetta del contratto di locazione commerciale può essere richiesta anche dalla persona che dà in affitto il locale. In particolare, quest’ultimo può opporsi al rinnovo se e solo se esistono dei motivi che vengono definiti dalla normativa di cui sopra.

In particolare, i motivi sono elencati all’articolo 29 della Legge 392/1978 e devono essere comunicati al locatario nelle modalità consuete (lettera raccomanda A/R o email da PEC) con almeno 12 mesi di preavviso. In sostanza, le ragioni ammesse dalla normativa per la disdetta anticipata da parte del locatore sono molto specifiche.

Tra queste troviamo, ad esempio, quando l’immobile deve essere adibito ad abitazione usufruibile da parte dello stesso locatore o del coniuge o di un parente stretto (quindi effettuando un cambio di destinazione d’uso della struttura); oppure nel caso in cui, sempre gli stessi soggetti (proprietario, suo coniuge o suo parente), vogliono riottenere l’immobile per avviare una propria attività commerciale; o ancora quando si intende demolire la struttura per ricostruirla o effettuarvi un restauro o ristrutturazione.

Ricordiamo comunque che, nel caso in cui siano trascorsi i 6 mesi dal rilascio dell’immobile da parte del locatario ed il locatore non abbia ancora avviato nessuna attività prevista dal citato articolo 29, il primo ha facoltà di richiedere di ripristinare il contratto di locazione commerciale precedentemente in essere.

Adempimenti fiscali e modello di disdetta della locazione

Qualsiasi siano i soggetti che fanno richiesta di recesso dal contratto di locazione commerciale e le motivazioni alla base dello stesso, spetta al locatore effettuare la comunicazione all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione del vincolo contrattuale, attraverso la compilazione del modello RLI. Sempre il proprietario dell’immobile dovrà eseguire il pagamento della relativa imposta di registro, potendosi rivalere poi sul locatario per metà della somma versata.

Per quanto riguarda invece un modello cartaceo da utilizzare per l’avviso di disdetta (destinato a coloro che volessero effettuare la comunicazione con questa modalità), è possibile trovarne diversi su internet; tuttavia, come vedremo, devono essere strutturati come quello che ci apprestiamo a presentare.

La comunicazione deve avvenire tramite raccomandata con ricevuta di ritorno, presentando un modello di disdetta del contratto di locazione commerciale di questo tipo:

Spett.le ……………

Via  ……………

Cap …………… Città ……………

 

RACCOMANDATA A.R.

 

Oggetto: disdetta contratto di locazione

Gentile Sig./Sig.ra ……………
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di sua proprietà situato a …………… in via …………… .
Pertanto l’immobile Le verrà riconsegnato libero da persone o cose una volta trascorsi sei mesi dalla recezione della presente.

oppure (in caso di recesso del locatore)

Gentile Sig./Sig.ra ……………
con la presente Le comunico l’intenzione di recedere anticipatamente dal contratto di locazione stipulato in data …………… e relativo all’immobile ad uso commerciale di mia proprietà situato a …………… in via ………….., corrispondendole l’indennità per la perdita dell’avviamento commerciale pari a …………… mensilità, coerentemente con quanto previsto dalla normativa sulle locazioni commerciali.
La invito pertanto a lasciare libero da persone e cose il predetto locale dal …………….

Cordiali saluti

 

Luogo e data

Firma

Disdetta del contratto di locazione commerciale

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