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Hai preso in affitto un appartamento ma a causa di un trasferimento di lavoro hai bisogno di spostarti in un’altra città. Hai concesso in locazione un appartamento ma ora vorresti lasciarlo a tuo figlio che ha deciso di sposarsi. Che tu sia un conduttore o locatore, dovrai conoscere le modalità per procedere alla disdetta del contratto di locazione ad uso abitativo.

Disdetta contratto di locazione per uso abitativo: come funziona

I contratti di affitto per uso abitativo possono essere di tipo “libero” – con una durata 4+4 anni – oppure concordato – con una 3+2 anni. Nella maggioranza dei casi i contratti di locazione sono rinnovati in modo automatico alla scadenza, dandone comunicazione alla Agenzia delle Entrate.
Se si desidera interrompere il contratto di locazione è necessario procedere alla risoluzione anticipata.

Disdetta contratto di locazione da parte del conduttore

L’articolo 3 comma 6 della legge n. 431 del 98 stabilisce che il conduttore può recedere dal contratto di affitto prima della scadenza, qualora ricorrano gravi motivi, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi. La norma non specifica quali siano i gravi motivi che giustificano la risoluzione anticipata, ma nella prassi la perdita o il cambio di lavoro e la necessità di cambiare domicilio costituiscono gravi motivi sufficienti per rescindere il rapporto. Il termine di sei mesi è derogabile, inserendo nel contratto una clausola che indica un termine maggiore o minore.

Disdetta contratto di locazione da parte del locatore

Anche il locatore è tenuto a comunicare al conduttore l’intenzione di recedere dal contratto con un preavviso di sei mesi. Il proprietario può recedere dal contratto alla prima scadenza (4 anni nel contratto libero e 3 anni nel contratto agevolato) solo nei casi previsti dalla legge, ovvero:

  • Il proprietario ha bisogno dell’immobile per sé o la sua famiglia
  • L’inquilino ha disponibilità di traslocare in un appartamento simile nello stesso comune
  • L’inquilino, senza precise motivazioni, non occupa in maniera continuativa l’appartamento
  • L’appartamento si trova in un edificio gravemente danneggiato, che deve essere ricostruito o ristrutturato
  • Il proprietario vuole vendere l’immobile e non ha a disposizione altri appartamenti. In questo caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione
  • Nel caso in cui si tratti di una persona giuridica, società o ente pubblico o con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto, che intenda destinare l’immobile all’esercizio delle attività dirette a perseguire le medesime finalità ed offra al conduttore un immobile sostitutivo.

Se la motivazione indicata dal proprietario non si verifica entro 12 mesi dall’uscita dell’inquilino, quest’ultimo può tornare nell’alloggio con il precedente contratto, oppure ottenere il rimborso di 36 mensilità.
Superata la prima scadenza del contratto il locatore può recedere anche in assenza di giustificato motivo, rispettando il preavviso di sei mesi.

Disdetta contratto di locazione: modalità

Per procedere con la disdetta del contratto di locazione occorre inviare una lettera raccomandata con ricevuta di ritorno. Nella lettera di disdetta è necessario indicare gli estremi del contratto, i dati dell’inquilino, le motivazioni della risoluzione e la data entro cui l’immobile sarà liberato. I sei mesi di preavviso sono calcolati dal momento in cui la raccomandata viene ricevuta dalla controparte.
Per la risoluzione anticipata del contratto di locazione è necessario pagare un’imposta di registro di importo pari a 67 euro, da versare all’Agenzia delle Entrate entro 30 giorni dalla risoluzione:

  • per via telematica con il software RLI o RLI-web tramite richiesta di addebito su conto corrente
  • con il modello F24 Elementi identificativi, utilizzando il codice tributo 1503

Quando restituire la caparra

Se la disdetta del contratto di locazione avviene nel rispetto della procedura prevista dalla legge, il proprietario, se non sono insorti incidenti durante il periodo di affitto, restituisce la caparra. Nel caso in cui, invece, non si rispettino le tempistiche e le modalità previste dalla legge, il proprietario può costringere – anche tramite azione legale – l’inquilino a pagare comunque le mensilità necessarie per raggiungere la quota dei sei mesi richiesti.

Disdetta in forma scritta con raccomandata, non sempre obbligatoria

Abbiamo visto finora che, per disdire un contratto di locazione di qualsiasi natura esso sia, si deve inviare una comunicazione scritta in forma di raccomandata con avviso di ritorno al locatore o al conduttore. Fermo restando, comunque, sia in caso di recesso anticipato che di rinnovo, l’obbligatorietà di tali comunicazioni all’Agenzia delle Entrate, un’importante novità riguarda la forma con cui si comunica alla controparte la disdetta (da parte del locatore) o la rinuncia (da parte del conduttore) alla prosecuzione del contratto, alla scadenza naturale dello stesso.

La questione è, in pratica, se risulta obbligatoria la forma della raccomandata o è valida a livello legale (e per la controparte) anche qualche altra forma di comunicazione. Tale questione non è da sottovalutare, in quanto si potrebbero venire a creare tra le stesse controparti possibili diatribe. In particolare, su un’eventuale procedura di sfratto per finita locazione, nell’ipotesi in cui il conduttore non abbia lasciato il locale; oppure su un’eventuale procedura di richiesta di canoni (e relativi danni), nel caso in cui lo stesso soggetto sia andato via ma senza pagare questi ultimi.

A chiarire la situazione è intervenuta una recente sentenza della Corte di Cassazione, la n°11808 del Giugno 2016, la quale, in sostanza, afferma che, sebbene la Legge 431 del 1998 citi la raccomandata come mezzo richiesto per comunicare il termine del rapporto di locazione, un’altra forma di comunicazione non determina la nullità o invalidità della comunicazione stessa e quindi la possibilità per il conduttore di prosecuzione del contratto di locazione.

In altre parole, se un locatore non invia la raccomandata al conduttore, ma utilizza un’altra forma di comunicazione, la disdetta del contratto di locazione è sempre valida. Tutto questo purché l’avviso sia espresso chiaramente (e di conseguenza sia chiara la volontà dello stesso locatore) e che la disdetta venga ricevuta dal destinatario almeno 6 mesi prima della scadenza. Ciò permette, difatti, al proprietario dell’immobile di poter comunicare la propria decisione di interrompere il contratto di locazione non obbligatoriamente con la raccomandata, anche se prescritta dalla legge.

Locazione immobili ad uso commerciale

Si è parlato finora di contratti di locazione ad uso abitativo, tuttavia pressoché le medesime regole sussistono nell’ipotesi in cui un soggetto locatore affitti un immobile o una struttura ad un’altra persona, il conduttore, per finalità commerciali. Oggetto di un contratto di affitto possono essere capannoni, negozi, studi, botteghe e qualsiasi locale per uso professionale, artigianale e industriale. Gli elementi caratteristici di tale genere di contratti sono la durata degli stessi, in pratica 6 anni rinnovabili per ulteriori 6, e la libertà circa il prezzo del canone di locazione.

Come per quelli ad uso abitativo, anche per gli immobili destinati all’uso commerciale si devono rispettare tempistiche e modalità già descritte. Ad essere differenti sono i mesi di preavviso in caso di recessione dal contratto di locazione da parte del proprietario, dopo la prima scadenza naturale dell’accordo sottoscritto, che arrivano a 12 mesi (anziché i tradizionali 6 delle abitazioni) e variano anche le eventuali motivazioni o casi gravi previsti dalla legge che possono permettere la disdetta del contratto.

Per quanto riguarda il locatore, tra questi troviamo, ad esempio, il cambio di destinazione d’uso del locale (tuttavia da comprovare), la sua vendita, ristrutturazione o demolizione oppure quando lo stesso proprietario intende destinare la struttura ad un’attività commerciale propria o per i figli o il coniuge.

Per quanto riguarda, invece, il conduttore o affittuario, è possibile recedere soltanto quando l’andamento economico dell’attività sia particolarmente negativo o positivo per eventi o fatti imprevedibili e che rendano gravosa la prosecuzione del contratto di locazione, considerando l’impossibilità di ridurre o ampliare l’attività commerciale. Altro motivo grave si ha quando il conduttore-imprenditore non può adeguare la struttura, ampliandola o riducendola, al fine di fronteggiare sopraggiunte necessità di produttività ed economicità.

la disdetta del contratto di affitto

Disdetta del contratto di locazione: tempi e modalità
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