Donazione di un immobile: cosa occorre sapere

Per molte persone il sogno di avere una casa di proprietà si può realizzare attraverso una tradizionale compravendita, ma in altri casi lo stesso bene può essere ottenuto anche attraverso un’eredità oppure una donazione. Quest’ultima viene sempre più spesso utilizzata in quelle situazioni in cui si vuole, ad esempio, fare un dono ad un familiare o una persona cara.

Tuttavia, come vedremo in maniera dettagliata successivamente, anche su questa regalia è necessario pagare alcune imposte che possono variare in base ad alcuni fattori, tra cui anche il livello di parentela tra le parti. Difatti, il costo delle tasse di una donazione ad un figlio risulta essere differente rispetto a quella effettuata ad un proprio fratello o sorella. Fortunatamente però, a fronte di queste spese, un immobile ricevuto attraverso donazione può godere delle agevolazioni fiscali previste per le abitazioni principali.

Detto questo, cerchiamo di capire in cosa consista la donazione, quali i generi previsti di questa fattispecie, quali sono i soggetti che la possono eseguire e quali invece quelli che la possono ricevere, a quanto ammonta, indicativamente, il costo delle imposte da pagare allo Stato per effettuare tale operazione e, infine, in quali circostanze particolari può essere oggetto di revoca e perché.

In cosa consiste questo atto

La donazione è un vero e proprio contratto attraverso cui una persona, chiamata donante, cede al donatario un bene a titolo gratuito. La donazione può avere come oggetto immobili, aziende, denaro, opere d’arte ecc. In questo caso ci soffermeremo a risolvere tutti i dubbi che possono sorgere quando si diventa proprietari di una casa, che ci è stata donata.

Per maggiore chiarezza, tuttavia, bisogna ricordare che la donazione può avere ad oggetto non solo beni immobili (come case o terreni appunto), ma anche un qualsiasi diritto (come quello d’abitazione, uso o usufrutto di una casa) oppure l’assunzione di un obbligo nei confronti di colui che riceve, il donatario, che in questo modo vedrà arricchito il proprio patrimonio. Inoltre, essendo un contratto, essa dovrà essere stipulata davanti ad un notaio e con la presenza di due testimoni (che non siano naturalmente coniugi, parenti o chiunque possa essere interessato all’atto).

Può non essere invece presente il notaio nell’ipotesi della cosiddetta “donazione manuale”, cioè quelle di valore modesto e che sono in pratica quelle che non incidono in maniera considerevole sul patrimonio del donante. Ad esempio, nel caso in cui un milionario voglia regalare 10.000 Euro ad un figlio per una promozione scolastica. Tuttavia, non tutti gli individui possono effettuare una donazione.

Chi può donare e chi può ricevere

Coloro che possono donare un bene devono avere la capacità di intendere e di volere, sono esclusi quindi i minori, gli interdetti, gli inabilitati, le persone soggette ad amministrazione di sostegno se sono state private della capacità di disporre dei propri beni. Possono donare invece anche le persone giuridiche, pubbliche e private.

Si può donare anche a figli non ancora nati o concepiti, mentre non si può donare un bene futuro, che al momento della donazione non esiste. Infine, i minori e gli interdetti possono ricevere una donazione solamente attraverso i genitori o i loro legali, autorizzati da un giudice.

L’atto di donazione di un immobile

Per quanto riguarda la donazione di un fabbricato esistente i proprietari devono obbligatoriamente dichiarare nell’atto:

  • localizzazione;
  • destinazione d’uso;
  • configurazione reale e attuale dell’immobile.

Il tutto al fine di rendere valida la donazione. Prima però di stipularla, i donanti devono verificare se i dati catastali e le planimetrie corrispondono effettivamente all’immobile che si trovano davanti. La dichiarazione inoltre può essere sostituita dall’attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

La donazione di un immobile ad un figlio

Qualora un genitore volesse donare un immobile ad un solo figlio e al momento della morte nel suo patrimonio non dovessero esserci beni sufficienti per arrivare alla quota legittima, riconosciuta per legge agli altri figli, quest’ultimi potrebbero agire contro la donazione. E’ possibile infatti richiedere una “riduzione”, al fine di ricevere la loro quota legittima. Ciò è possibile fino ai dieci anni successivi alla morte del genitore.

Eventuali condizioni e termini del contratto

Questo genere di atto, essendo a tutti gli effetti un contratto, può essere soggetto anche a determinate condizioni o termini. In altre parole, il donante può condizionare il perfezionarsi della donazione al rispetto di alcune circostanze particolari. Vi può essere, ad esempio, un termine iniziale, cioè la donazione avrà effetto a partire da una certa data prestabilita. Per quanto riguarda invece le condizioni, ve ne possono essere di sospensive o risolutive.

Un esempio di condizione sospensiva è quando la donazione potrà ultimarsi soltanto nel momento in cui il soggetto donatario avrà sistemato il giardino o la cantina di casa. Si parla di condizione risolutiva, invece, quando la donazione si revocherà nell’ipotesi in cui il donatario non dovesse curare il loculo di un suo parente prestabilito.

Quanto costa un atto di donazione?

Ovviamente un atto di donazione ha dei costi che variano a seconda del rapporto che c’è tra il donante e chi riceve la donazione. Sono previste quindi delle aliquote diverse e delle franchigie, che rendono tassabili le donazioni, per la parte eccedente del loro valore. Se invece la donazione si trova al di sotto di determinati valori non subisce la tassazione.

  • coniuge e parenti in linea retta; (figli, genitori e, in generale, ascendenti e discendenti): 4%, con franchigia fino a € 1.000.000,00 di valore della donazione (in pratica, si tassa al 4% quella parte che supera la quota di € 1.000.000);
  • fratelli e sorelle: 6%, con franchigia di € 100.000,00;
  • altri parenti fino al 4° grado, affini in linea retta, affini in linea collaterale fino al 3° grado: 6% senza franchigia;
  • tutti gli altri soggetti: 8% senza franchigia.

Se invece ad ottenere il beneficio della donazione risulta essere un soggetto portatore di handicap grave (riconosciuto tale in base alla Legge 104/1992), allora l’imposta si applica su quella parte del valore che oltrepassa € 1.500.000, a prescindere dal livello di parentela esistente tra le parti coinvolte nell’atto.

A tutto ciò si aggiunge poi il pagamento, dovuto anche per le donazioni che abbiano ad oggetto un bene immobile o un diritto reale immobiliare, dell’imposta di registro ipotecaria e catastale, che sono, rispettivamente, il 2% del valore dell’immobile e l’1% dello stesso valore. Ricordiamo che l’imposta deve essere versata dai donatari nelle donazioni e dai beneficiari per altre eventuali liberalità tra vivi.

Donazione diretta ed indiretta

Esistono due tipologie di donazioni, quella diretta e indiretta. Quella che abbiamo visto finora è diretta e si basa su un atto pubblico eseguito davanti ad un notaio e a due testimoni. Il tutto si effettua quindi con un passaggio diretto di un bene da un soggetto ad un altro. Con la donazione indiretta si ottiene il medesimo scopo, il trasferimento del bene, ma attraverso invece una modalità differente e “indiretta” appunto. In pratica, il donante acquista l’immobile e lo fa intestare al donatario. La differenza è che non è necessario, in questo caso specifico, l’atto pubblico notarile.

La donazione può essere revocata

Anche la donazione di un immobile può essere revocata per due motivi:

    • per ingratitudine del donatario, quando cioè il donatario abbia commesso atti particolarmente gravi verso il donante o il suo patrimonio (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato in cui sono applicabili le norme sull’omicidio. Denuncia, o testimonianza punibile con l’ergastolo. Reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è avvenuta per calunnia o falsa testimonianza);
    • per sopravvenienza dei figli, quando cioè il donante ignorava di avere figli o discendenti legittimi al tempo della donazione.

Donare un immobile ad un parente