Cosa succede se un giovane o una famiglia con scarse disponibilità economiche non riesce a trovare un alloggio? Oltre a provare ad accedere alle varie agevolazioni fiscali destinate a particolari categorie in possesso dei requisiti giusti, ci si può rivolgere all’housing sociale.

Cos’è l’housing sociale

Per riuscire a risolvere l’annoso problema dell’abitazione, è stata proposta da diversi comuni italiani la pratica dell’housing sociale: si tratta di una vera e propria dinamica politica volta ad aumentare il numero di alloggi e servizi da mettere a disposizione, in affitto, ad un prezzo controllato, definito legalmente come “prezzo calmierato”.

Oltre agli alloggi veri e propri, il comune propone, a particolari categorie di cittadini disagiati o con scarsa disponibilità economica, una dignitosa offerta di servizi e strumenti per migliorarne le condizioni di vita: l’obiettivo è fare in modo che tutte le persone coinvolte nell’housing sociale possano arrivare a vivere in un contesto decoroso, sia dal punto di vista dell’abitazione che sociale in genere. L’approccio, dunque, prevede una attenzione massima per la vita del cittadino in spazi adeguati, dove poter vivere e socializzare nel rispetto della dignità umana.

Su cosa si fonda l’housing sociale

Questo tipo di strumento per la solidarietà sociale è rivolto in particolare a tutti i cittadini che:

  • non possono permettersi un affitto il cui canone si orienta sul prezzo di mercato
  • non possono accedere all’ERP, ovvero all’edilizia residenziale pubblica

Infatti, l’housing sociale non riceve sovvenzioni pubbliche, e dunque non può permettersi di abbattere drasticamente i costi dei canoni di locazione: una soluzione di questo tipo, dunque, è volta a regolamentare il prezzo degli affitti secondo un programma definito a norma di legge.

Le categorie che possono accedere all’housing sociale

Andiamo dunque a verificare le categorie che possono provare a richiedere gli alloggi secondo quanto detto finora, definiti dall’art. 11, comma 2 del DL n. 112 del 25 giugno 2008, convertito con legge n.133 del 6 agosto 2008 (DDL “recante disposizioni urgenti per lo sviluppo economico, la semplificazione, la competitività, la stabilizzazione della finanza pubblica e la perequazione tributaria”):

  • nuclei familiari a basso reddito (rientrano in questa categoria anche i nuclei formati da un solo genitore o con un solo reddito)
  • giovani coppie a basso reddito;
  • studenti fuori sede;
  • anziani in condizioni economiche svantaggiate;
  • soggetti sottoposti a procedure esecutive di rilascio
  • altri soggetti con requisiti particolari, evidenziati all’art. 1 della legge 8 febbraio 2007, n. 9;
  • immigrati regolari con un reddito sotto una certa cifra; l’importante è che risiedano nel territorio italiano da almeno dieci anni, oppure da cinque anni all’interno di una stessa regione.

Altri requisiti

Oltre a quanto detto, i cittadini che vogliano accedere agli alloggi con affitti calmierati devono dimostrare di possedere una serie di requisiti legati alle regole imposte da stato e regioni; tali norme valgono per definire la possibilità di accesso alla cosiddetta “edilizia residenziale agevolata” e fondamentalmente si basano sulla tipologia di reddito stabilita in sede locale.

A seconda delle disposizioni in materia, viene definito un termine massimo per la durata di locazione (es. 25 anni) ed un tetto di canone mensile, per un valore di x euro al metro quadrato di superficie abitabile.

Realizzare questa serie di alloggi, così come previsto anche da diverse direttive a livello europeo, significa creare degli ambienti ad hoc per favorire la solidarietà sociale e sfruttare il senso di comunità e di appartenenza, molto forte per quanto riguarda le classi sociale meno fortunate. Speriamo che al più presto le imprese del territorio e i comuni sfruttino questa spinta per il rilancio sociale dei meno abbienti.

Fondazione Housing Sociale: l’edilizia sociale privata

Il disagio abitativo è una realtà che – aggravata da quasi un decennio di crisi economica – interessa ampie fasce della società e non solo le tradizionali categorie sociali svantaggiate quali famiglie monoreddito, anziani, studenti fuori sede, immigrati, giovani coppie. L’edilizia sociale è, dunque, un’emergenza e necessita del sostegno di banche e privati affinché si attuino i progetti e si finanzino le famiglie e le imprese.

Ad esempio, a partire dal 2000, la Fondazione Cariplo ha avviato un Progetto di Housing Sociale che nel tempo prenderà il nome di Fondazione Housing Sociale (2004) intesa a intervenire nell’ambito dell’edilizia privata sociale. La difficoltà maggiore del progetto è nell’erogazione di ingenti risorse finanziarie – tipiche del settore immobiliare – abbinate al fabbisogno di case nuove; per questa ragione, la Fondazione ha da subito collaborato in sinergia con il Politecnico di Milano, la Regione Lombardia e il dipartimento regionale lombardo dell’Associazione Nazionale dei Comuni Italiani (ANCI) per un approccio integrato al problema.

L’intervento di edilizia sociale privata è, infatti, solo uno degli aspetti della Fondazione che imposta il proprio operato su:

  • pianificazione economico-finanziaria per garantire uno sviluppo immobiliare nel rispetto della gestione ambientale e nel contesto sociale;
  • promozione e gestione sociale degli immobili (vale a dire, la gestione è affidata ai futuri inquilini);
  • definizione dei criteri di assegnazione degli immobili;
  • progettazione dei servizi locali e urbani da realizzare nel complesso residenziale di nuova edificazione in equilibrio con la comunità residente e valorizzando il quartiere in cui si colloca;
  • attenzione architettonica e abitativa;
  • sostenibilità ambientale;
  • coordinamento con le amministrazioni comunali.

Housing sociale pubblico

Con l’approvazione del Piano Casa (Legge n.133 del 6 agosto 2008) sono stati dati ai comuni gli strumenti giuridico-amministrativi per poter operare nell’ambito dell’edilizia sociale. Housing sociale non è solo costruzione di nuove aree urbane da assegnare a famiglie in difficoltà, ma anche recupero, ristrutturazione e riqualificazione degli immobili, soprattutto quando il fabbisogno è particolarmente elevato come nel caso emblematico di Roma.

In un’indagine preliminare eseguita dal CRESME per conto del Comune di Roma già nel 2009, la domanda residenziale complessiva – per il solo segmento delle fasce bisognose – ammontava a 52.800 alloggi, suddivisi per categorie sociali:

  • 36.600 per famiglie che non riescono a pagare l’affitto;
  • 5000 per i senza tetto;
  • 4400 per gli universitari e studenti fuori sede;
  • 4200 per famiglie con difficoltà nel sostenere le rate del mutuo;
  • 2600 per lavoratori fuori sede.

Del fabbisogno complessivo, circa la metà devono essere immobili di nuova fabbricazione, mentre la restante quota si può coprire con la riqualificazione, in particolare, nelle aree agricole dell’agro romano. Ma il piano impostato dalla giunta comunale di Roma procede a rilento, dopo aver subito, numerose interruzioni e riprese a singhiozzo.

Aiuti di stato ed edilizia sociale

Fra l’anno 2012 e il 2013 lo Stato Italiano ha destinato all’edilizia sociale circa 600 milioni di euro. Ancor prima del progetto “piano casa” approvato da Maurizio Lupi, nonché l’ex ministro delle Infrastrutture, che ha prevedeva di destinare ben 500 milioni di euro agli interventi di recupero e a quelli di razionalizzazione degli edifici di edilizia residenziale pubblica, infatti, sono usciti dalle casse pubbliche ben 421 milioni per il 2012 e 177 milioni per il 2013 diretti agli alloggi per tutti quei cittadini che si trovano in una condizione economica svantaggiata o che, comunque, non sono in grado di trovare una casa idonea alle condizioni di mercato a causa del proprio reddito. Tali numeri si trovano sulla relazione biennale per gli aiuti di Stato sui Servizi di interesse economico generale che viene diffusa dall’UE ma è basata sui dati che vengono forniti dal dipartimento della presidenza del Consiglio per le Politiche europee.

Nella sezione dedicata all’edilizia sociale è compresa quella sovvenzionata, l’agevolata oppure convenzionata, la privata sociale e tutte le abitazioni a canone concordato. Nella relazione si ricorda, inoltre, che lo Stato è soltanto finanziatore in quanto sono le Regioni, alle quali vengono affidate le risorse a disposizione a programmare ogni intervento e trasformare i piani nazionali in pratica. Questo perché, dal 1977, la competenza sugli ex Istituti autonomi per le case popolari fa capo alle regioni e nel periodo che viene considerato nella relazione non è stato conferito alcun incarico diretto da parte dello Stato.

In conclusione. il dipartimento per le Politiche dell’Unione Europea, sottolinea che per il governo potrebbe essere utile avviare un’analisi sui livelli di rischio degli investimenti nei Paesi dell’unione per quanto riguarda il settore dell’edilizia sociale. I risultati dell’analisi si potrebbero usare come punto di riferimento dato che l’amministrazione di settore ha segnalato come, nell’odierna congiuntura economica, arrivare ad individuare dei margini di utile ragionevole troppo bassi rischierebbe di disincentivare una partecipazione dei capitali privati in un momento in cui esiste una scarsa disponibilità delle risorse pubbliche dedicate al settore in questione.

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