Il mercato immobiliare, sia in Italia che nel resto d’Europa, rappresenta un settore molto importante dell’intera economia ed il suo andamento può essere preso come punto di riferimento per delineare indicativamente anche il trend complessivo economico di uno Stato ma anche di un continente. Nel nostro Paese, dopo qualche anno di crisi, il comparto sta tornando gradualmente a mostrare incoraggianti segnali positivi.

L’andamento del mercato immobiliare italiano nei primi mesi del 2019, ad esempio, vede una riduzione tendenziale dei prezzi degli immobili, bilanciata invece da una crescita delle compravendite. Situazione pressoché simile si riscontra anche per quanto riguarda le compravendite ed i prezzi dei box auto. Comunque, risulta utile fare una comparazione anche con la situazione economica generale e per questo settore particolare con l’intero continente europeo. Come vedremo meglio tra poco, i canoni di locazioni tendono ad aumentare, con Milano che fa da leader.

L’economia europea sta crescendo nuovamente e con essa crescono anche i consumi retail. Questa condizione, ovviamente, si ripercuote in modo positivo sulla quotazione degli immobili per uso negozio, specialmente per quanto concerne le zone “prime”, ovvero quelle più gettonate e di maggiore qualità. Vediamo, quindi, quanto emerge dall’analisi effettuata da Bnp Paribas RE.

In base alle previsioni di Bnp Paribas RE, la recente crescita economica che riguarda l’area Euro si è attestata attorno +2% nel 2018 e, indicativamente, al +1,7% per il 2019. Invece, per quanto riguarda la sezione del commercio al dettaglio, il 2018 si è chiuso con una crescita dell’1,7%, mentre è arrivata ad un consistente +2,4% nel 2019. Per il biennio successivo, il trend si prevede continui ad essere positivo, attestandosi sempre intorno ad un +2%.

Poi le vendite online, sempre in Europa, continuano a crescere: dopo un +13,6% nel 2017 ed un +15,4% del 2016, a livello di cifre la tendenza positiva rimane attestarsi indicativamente sempre intorno ad una media del +14% in quest’ultimo quinquennio. A fine 2018, le vendite on-line rappresentavano nel continente europeo circa l’8,4% di quelle complessive al dettaglio. Con livelli di penetrazione molto differente tra i vari Paesi. Nel sud e nell’est Europa, nello specifico, la diffusione di Internet cresce ad un ritmo ancor più veloce della media.

Sulla base di questo scenario, i negozianti iniziano a pensare a delle soluzioni più adatte alla fusione fra il commercio fisico e quello on line. Negli ultimi anni, infatti, ci sono stati molti investimenti stabili negli immobili ad uso retail, si parla di ben 58 miliardi di euro transati.

A livello di singoli Stati, la Germania, con un 24% degli investimenti complessivi, resta il Paese principale a livello di mercato immobiliare retail in Europa, nonostante un considerevole calo del 31% registrato nell’ultimo anno. Peggiore risulta invece il dato relativo alla Gran Bretagna, dove il mercato degli investimenti ha visto una consistente frenata, con un -34%.

Altalenante la situazione in Francia, in cui l’andamento degli investimenti nel settore degli immobili retail è rimasta pressoché stabile (-2%), anche se negli ultimi mesi vi è una tendenza ad una crescita, grazie ad una serie di grandi operazioni. Per quanto riguarda invece Spagna e Polonia, dopo ottimi trend registrati nel 2018, gli investimenti retail nel 2019 hanno visto una consistente diminuzione.

In generale, comunque, gli investimenti in immobili di tipo non residenziale nel continente europeo hanno toccato quota 256 Miliardi di Euro nell’ultimo anno, trascinati soprattutto dagli uffici (con un +8,4%), mentre il retail si è mantenuto su livelli leggermente moderati, intorno ai 41 Miliardi di Euro (-25%). Comunque, la sua quota in confronto agli investimenti commerciali complessivi ha visto un calo dal 21% al 16%.

L’immobile retail in Italia

Per quanto riguarda il nostro Paese, il volume transato in questi ultimi anni è rimasto in linea con i risultati del 2017, che fu un anno record per il retail, specialmente per via di importanti cessioni di portafogli. Infatti ci sono stati 1,2 miliardi di euro investiti, ovvero un livello superiore del 60% rispetto alla media semestrale quinquennale ed anche del 50% rispetto a quella semestrale decennale. Quindi, anche in Italia questo settore mostra segnali di importante trasformazione e gli investitori diventano sempre più selettivi, non soltanto nel settore dei centri commerciali ma pure in quello dell’high street, e hanno sempre maggiore attenzione nel cercare di pagare il prezzo giusto ad ogni operazione. In genere, l’interesse per il retail in Italia resta forte e ne sono testimonianza anche i rilevanti investimenti operati da prestigiosi retailer di livello internazionale per entrare nel nostro mercato, specialmente a Milano, con degli store innovativi e veramente all’avanguardia.

Ecco i canoni di locazione e i rendimenti dell’immobiliare retail

I canoni di locazione aumentano specialmente a Milano, come per esempio, in via Montenapoleone, data la mancanza di prodotto disponibile si parla di circa 600€/mq/mese, ovvero un +20% rispetto all’ultimo anno. In altre località, come per esempio il Pařížská di Praga si tratta di 210€/mq/mese e quindi stabile rispetto a questi anni; qui continuano ad attrarre i brand prestigiosi di Furla o Elisabetta Franchi. Inoltre, a fine 2018, Cartier è entrato a far parte del mercato dei Paesi del Nord Europa attraverso il negozio di Smålandsgatan, a Stoccolma. Invece, per quanto riguarda le Mixed Streets, i brand come Bottega Veneta, Maison du Monde e Yves Saint Laurent, nella scorsa primavera hanno aperto degli store a Madrid, in Calle Serrano in cui i costi si attestano a €248 /mq/mese, facendo registrare un +3% rispetto all’anno precedente. Per il segmento mass-market, abbiamo la Kalverstraat ad Amsterdam con i suoi 250€/mq/mese che rappresenta una location molto ambita dai brand internazionali. A seguito dell’apertura di Under Armour nel 2017, anche Uniqlo entrerà a far parte del mercato olandese il prossimo autunno.

Per quanto riguarda i rendimenti prime, questi sono apparsi sotto pressione specialmente a Parigi, dove il rendimento delle high street è sceso al 2,50%. I prime rent nelle vie del lusso, invece, rimangono alti: le vie più care d’Europa nel 2019 sono state la Old Bond Street di Londra e la Avenue des Champs Elysées di Parigi, anche se, nella capitale francese, Rue St.Honoré sta registrando una rapida crescita da questo punto di vista.

Gli affitti nelle città italiane

Dopo il raffronto con l’Europa, è possibile passare invece alla situazione nel nostro Paese. Per quanto riguarda le città italiane, partendo da quella di Milano, rispetto ai dati degli ultimi anni, si nota come l’offerta di immobili sia rimasta praticamente stabile, mentre la domanda risulta notevolmente incrementata. Ciò ha portato i prezzi a crescere di circa il 10-20%. Tra le zone maggiormente economiche ed appetibili, vi è l’area intorno a Piazzale Lodi, che offre un appartamento in affitto in media a 18€/mq/mese.

Variabili intorno a questa quota risultano essere gli affitti in altre zone della città. Un’area più centrale rispetto alla precedente è quella dei Navigli, dove si spendono ad esempio 18,75€/mq/mese nei pressi di Largo Isabella D’Aragona, mentre se ci si allontana tali prezzi tendono a scendere notevolmente. Quartiere in rapida espansione è quello di Nolo, in cui i costi di affitto si aggirano attorno ai 15€/mq/mese.

Per ciò che concerne invece Roma, i prezzi sono molto simili a quelli milanesi, soprattutto relativamente ai quartieri più centrali della città. Le aree di San Lorenzo e Castro Pretorio rimangono tra quelle più gettonate (soprattutto dai giovani e dagli studenti), dove si affittano appartamenti con i prezzi che oscillano attorno agli 11-12€/mq/mese.

Anche la zona più centrale di Testaccio resta tra le favorite, in particolare da famiglie e giovani, ma con i prezzi che risultano ben maggiori rispetto ad altre aree. Infatti affittare una casa qui, soprattutto nei pressi del Lungotevere, costa intorno a 14€/mq/mese. Le zone della Garbatella e Ostiense, situate più a sud, presentano invece prezzi minori.

Il contesto degli affitti a Napoli si presenta migliore rispetto ad altre grandi città italiane. Infatti, in media, affittare un appartamento nella località campana costa 11,35€/mq/mese rispetto ai 13,50€/mq/mese di Roma e ai ben 20,87€/mq/mese di Milano. Uno dei quartieri più vivaci della città partenopea è quello del Vomero, apprezzato soprattutto da giovani famiglie, dove l’affitto di un’immobile costa in media 13€/mq/mese.

Leggermente più bassi sono i prezzi che si trovano invece nel Centro Storico cittadino, intorno ai 12€/mq/mese, dove vivono spesso studenti, considerando la vicinanza all’università Federico II°. In rapida crescita e sviluppo risulta essere anche l’ex area industriale di Bagnoli. Essa è posta lontana dal centro, ma è situata nei pressi della costa e questo ne fa incrementare il valore complessivo.

L’aumento degli affitti