Fra i tanti punti critici legati all’Imposta municipale unica, uno fra i più frequenti riguarda chi debba pagare l’Imu di una casa in usufrutto.

Cosa è l’usufrutto

L’usufrutto è un diritto reale di godimento su cosa altrui, che è limitato da due vincoli: quello della destinazione e della durata.

Questo significa che il beneficiario di questo istituto – l’usufruttario – può utilizzare in vece del proprietario un bene e goderne dell’output.

Al proprietario rimane sempre la nuda proprietà – ovvero svuotata di ogni diritto di godimento – ma non altri benefici, se non quello di stabilire la destinazione della stessa: sarà compito del beneficiario quello di rispettare tale decisione senza deroghe.

Per quello che riguarda la durata, invece, l’usufrutto non può eccedere la durata della vita dell’usufruttario. Non è possibile, infatti, che il diritto reale in questione venga trasmesso a figli o eredi. Inoltre, se il beneficiario è una persona giuridica, tale durata ha un valore fisso che è quello di trent’anni.

Alla fine di tale periodo, occorre che la proprietà venga restituita – nelle stesse condizioni nelle quali è stata consegnata – al proprietario.

Una variante di tale diritto è il quasi-usufrutto

Sino ad adesso, infatti, si è parlato di bene e, in questa categoria rientrano:

  • beni mobili
  • beni immobili
  • crediti
  • titoli di credito
  • aziende
  • universalità
  • beni immateriali

L’usufrutto dell’abitazione

Nel panorama italiano, non è escluso che un genitore possa concedere in usufrutto una casa al figlio. In questo caso, quindi, è il figlio che deve occuparsi di tutti le spese inerenti – manutenzione, pagamento bollette e così via.

Ne consegue che anche l’Imu di una casa in usufrutto dev’essere pagata da chi realmente gode di quella casa e non dai meri proprietari. Può essere una buona soluzione per sgravare parte delle spese dai conti di chi possiede più di una casa.

Tuttavia è bene precisare che questo calcolo non gode di alcuna detrazione e, in più, alle case in usufrutto occorre applicare l’aliquota maggiore prevista dal proprio comune.

È bene quindi valutare bene quest’opzione che, anche nella sua semplice fase d’istituzione, prevede dei costi legati alle imposte e all’onere del commercialista, necessario per dare vita legale all’operazione.

Chiarimenti sulla nuda proprietà: una casa in usufrutto si può affittare?

Il nudo proprietario che ha concesso il proprio immobile in usufrutto, non si può opporre alla volontà dell’usufruttuario di mettere in locazione la casa ad una terza persona senza che sussista alcun tipo di richiesta di consenso. Cosa succede, però, quando avviene l’estinzione del contratto di usufrutto, e l’immobile deve ritornare nelle mani del nudo proprietario? In questo caso, l’inquilino, avrà a disposizione solamente due scelte: quella di lasciare l’appartamento oppure quella di rimanere ancora all’interno dell’immobile. La scelta dipende dalla durata con cui è stato sottoscritto l’usufrutto. In particolare, nei casi di usufrutto a tempo:

  • indeterminato o incerto che si è estinto a causa della morte, della rinuncia oppure di abusi dell’usufruttuario, l’affitto può continuare tranquillamente per tutta la durata che era stata stabilita purché, questo tempo, non superi i 5 anni dall’estinzione dell’usufrutto, a meno che il nudo proprietario decida di accettare la continuazione di tale locazione anche oltre il sopracitato termine;
  • determinato cioè che si è estinto a causa della scadenza del termine. In questa situazione la locazione durerà soltanto per l’anno in corso.

In entrambi questi casi, tuttavia, se si vuole opporre la locazione ad un nudo proprietario, sia l’usufruttuario che il conduttore si devono assicurare che il relativo contratto sia risultante da un atto pubblico oppure da una scrittura privata o che il nudo proprietario, comunque, sia a conoscenza della locazione.

Nei casi in cui la locazione sopravvive alla naturale estinzione dell’usufrutto accade che la successione nel contratto del nudo proprietario avviene in modo automatico senza che vi sia nessun tipo di consenso del conduttore. Inoltre, il nudo proprietario è obbligato a rispettare le condizioni dettate dal contratto del conduttore e dell’usufruttuario non potendo chiedere la nullità della locazione o impugnare il contratto per frode in suo danno.

Imu di una casa in usufrutto: paga chi ne gode
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