Il possedere una casa bella ma soprattutto spaziosa consente alle famiglie, anche quelle più numerose, di poter avere a disposizione migliori opportunità di soddisfare non solo le esigenze generali, ma anche quelle dei singoli componenti del nucleo familiare stesso. Naturalmente, non sempre si hanno i mezzi finanziari per poter acquistare un immobile delle dimensioni desiderate, tuttavia è possibile in alcuni casi anche procedere ad un ampliamento dello stesso.

Questo lo si può effettuare, ad esempio, attraverso la fusione di due unità immobiliari che siano adiacenti, confinanti o comunicanti oppure uno sul piano superiore all’altro. Tutto ciò permette di accorpare quindi due case, per ottenerne, alla fine dei lavori, una sola e viene definito appunto accorpamento o fusione immobiliare.

Ciò è possibile quando naturalmente il proprietario di ambedue le unità abitative è lo stesso ed i lavori effettuati (come le modifiche degli impianti elettrici, ad esempio) consentano di dimostrare che l’abitazione così ottenuta sia unica. In altri casi, quando non si può acquistare un intero appartamento adiacente, è possibile anche procedere all’acquisizione di una piccola porzione di questo e accorparlo successivamente al proprio con dei lavori di ristrutturazione, peraltro usufruendo anche di agevolazioni fiscali.

Quando è possibile procedere ad un accorpamento immobiliare

Per poter effettuare questo genere di operazione e quindi una cosiddetta fusione o accorpamento di due o più immobili è necessario che questi siano adiacenti o comunque collocati su uno stesso piano o, al massimo, su piani differenti purché sovrapposti e siano appartenenti allo stesso proprietario. Di conseguenza, questi elementi (unità contigue e medesima proprietà) risultano fondamentali per poter procedere ad un accorpamento. Tuttavia, non è sempre ammissibile tutto questo, come vedremo adesso.

Quando non si può effettuare tale accorpamento

Un intervento dell’Agenzia delle Entrate, attraverso la circolare n°27/E del Giugno 2016, ha specificato il caso in cui non possa procedersi ad un’operazione di questo genere. In sintesi, l’ente statale afferma che la fusione non è ammessa quando per due unità immobiliari, pur essendo adiacenti, si riscontrino un’autonomia sia di natura reddituale che funzionale per ciascuna di esse e ciò indipendentemente dalla titolarità di queste.

Eventuali benefici fiscali per il nuovo immobile costituito

Il soggetto che ha eseguito questa fusione può avere diritto ai benefici fiscali inerenti l’abitazione principale quando, terminati i lavori, faccia iscrizione al Catasto per la nuova unità abitativa (frutto dell’accorpamento) con relativo adeguamento alla categoria più appropriata della stessa. Tale operazione determinerà la costituzione di una nuova unica particella o subalterno di natura catastale dalle due precedenti singole originarie. A sua volta, tale variazione della particella produrrà una nuova rendita catastale.

A parte la variazione di quest’ultima, un fattore importante di cui tener conto in sede di benefici fiscali è l’incremento della superficie dell’immobile. Infatti, per non perdere le agevolazioni relative alla prima casa, questa non deve avere una metratura complessiva superiore ai 240 mq, altrimenti essa rientrerebbe tra le abitazioni di lusso. Infatti, per imposte come Imu e Tasi, l’esenzione è valida per immobili rientranti nelle categorie dalla A/2 all’A/7, mentre si perde per quelle A/1, A/8 ed A/9 (appunto case di lusso o pregio).

L’accorpamento e le agevolazioni per le ristrutturazioni

La fusione di due immobili (o anche il loro frazionamento in altri casi) è considerata dalla normativa vigente come un intervento di manutenzione straordinaria e come tale beneficia di detrazione Irpef connessa al cosiddetto Bonus Casa, per un importo massimo complessivo di 96.000 Euro.

Nello specifico, il Decreto Legge 133/2014 (il cosiddetto decreto “Sblocca Italia”) fa rientrare un frazionamento o accorpamento di due immobili nella manutenzione straordinaria, anche se vi è una variazione delle superfici degli stessi, purché da tali lavori non si determinino modifiche alla volumetria degli edifici nel loro complesso e resti inoltre la destinazione d’uso originaria.

A livello pratico, per poter avviare questo genere di operazione edilizia, si deve presentare agli uffici competenti del Comune dove sono situati gli immobili una di queste due documentazioni:

  • Cila o Comunicazione Inizio Lavori, nell’ipotesi che gli interventi previsti non siano sulle parti strutturali di un immobile, come quando, a titolo esemplificativo, si deve aprire un vano in un muro non portante;
  • Scia o Segnalazione Certificata Inizio Attività, nel caso in cui gli interventi invece siano su tali parti strutturali. Come può essere la realizzazione di una scala per far comunicare due case sovrapposte oppure, come dicevamo prima, aprire un vano ma in un muro portante in questa circostanza.

Una volta conclusi i lavori, il tecnico incaricato degli stessi dovrà comunicare la variazione catastale dell’immobile e quindi l’eliminazione dei subalterni identificativi precedenti delle singole unità abitative e la realizzazione di uno nuovo unitario, derivato proprio dalla fusione di queste.

Facciamo chiarezza sulla fusione di due unità immobiliari

In cosa consiste la fusione di due unità immobiliari
Media voto: 5 (totale voti: 2)