Con il termine annotazione ipotecaria si indica quel documento necessario a rendere pubblico ed ufficializzare il passaggio di credito dell’ipoteca di un immobile a favore di un determinato soggetto differente da quello a cui, invece, è stata intestata inizialmente la medesima garanzia ipotecaria.

Al momento dell’accensione di un mutuo immobiliare, si applica un’ipoteca sull’immobile che funge da garanzia.

Tale ipoteca garantisce alle banche, qualora si verifichi un mancato pagamento delle rate, di rivalersi direttamente sull’immobile. Quindi, entrando in possesso dell’immobile, la banca potrà rivenderlo per coprirsi dal danno causato dai mancati pagamenti delle rate avvenuto da parte di un cliente moroso.

In questo caso, risulta chiaro che il titolare della garanzia ipotecaria non può che essere l’istituto di credito il quale ha erogato il mutuo.

Qualora, per diversi motivi, il suddetto mutuo venisse trasferito presso un altro istituto, occorrerà ovviamente cambiare pure il titolare dell’ipoteca. Questo specifico passaggio è appunto sancito dall’annotazione ipotecaria.

Fra i casi tipici in cui avviene il passaggio di ipoteca, e di conseguenza va redatta una annotazione ipotecaria, abbiamo:

  • Quando un cliente opera la surroga del mutuo;
  • Quando una banca cede un credito ad un altro istituto.

Immediatamente dopo l’annotazione ipotecaria, il titolare dell’ipoteca originario perde naturalmente tutti i suoi diritti di entrare in possesso dell’immobile che era stato messo a garanzia del suddetto credito. In questo modo, abbiamo visto esattamente, proprio come spiegato in precedenza, in che maniera l’Annotazione ipotecaria viene utilizzata per ufficializzare il suddetto passaggio dell’ipoteca a favore di un’altra persona.

Scopriamone gli effetti sulla surroga

Un debitore che prende a mutuo una certa somma di denaro allo scopo di pagare un debito, grazie al riconoscimento dell’articolo 1202 del codice civile, ha la possibilità di surrogare il mutuante nel diritto del creditore anche se non ha il consenso di questo. In pratica si tratta di una precisa operazione che coinvolge in sé ben tre soggetti, ovvero: il creditore o il mutuante originario, poi il debitore o mutuatario ed infine il nuovo creditore o mutuante.

Invece, si può parlare di surrogazione delle garanzie qualora il debitore ed il nuovo finanziatore abbiano definito i loro accordi ed il secondo si occupa di estinguere l’originario finanziamento e provvedere alla surrogazione nelle proprie garanzie.

A questo proposito, nell’articolo 2843 del codice civile è previsto che la trasmissione delle ipoteche per surrogazione vada annotata al margine dell’iscrizione dell’ipoteca stessa. Invece, non è affatto necessario cancellare la garanzia vecchia per attivarne una nuova.

CChiarimenti sulla surroga

L’annotazione ha efficacia costitutiva

L’annotazione ipotecaria inoltre rappresenta un argomento fondamentale per l’efficacia dei trasferimenti delle garanzie ipotecarie, in quanto alla suddetta annotazione ipotecaria è riconosciuta una propria efficacia costitutiva.

Conseguentemente, la surrogazione diventa opponibile a terzi soltanto in seguito all’annotazione, con qualsiasi conseguenza che ne derivi qualora si presentino dei conflitti fra aventi causa dello stesso credito ipotecario. Inoltre, essa rappresenta il momento preciso in cui sorge la legittimazione all’esercizio della facoltà che deriva dall’iscrizione ipotecaria.

Il grado dell’iscrizione

In tutti i casi, va specificato chiaramente che il mutuante surrogato si inserisce nella stessa posizione del mutuante precedente perché l’annotazione della surrogazione non va ad incidere sul grado di iscrizione dell’ipotecaria originaria.

Il tutto significa dire che le eventuali iscrizioni e le trascrizioni ipotecarie, che siano relative ad alienazioni oppure a pignoramenti immobiliari effettuati dopo l’iscrizione originaria dell’ipoteca non possono essere opposte al mutuante nuovo neanche se sono anteriori all’annotazione della surrogazione.

In cosa consiste l’annotazione ipotecaria?
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