Molto spesso si sente parlare di ipoteca sulla casa, ma sappiamo di cosa si tratta? Questa parola a volte spaventa, ed è associata alla perdita dei diritti di proprietà dell’immobile, a discapito delle banche: ma è proprio così? Andiamo a vedere nel dettaglio le caratteristiche del contratto di ipoteca.

Tutto sull’ipoteca

Innanzitutto va specificato che l’ipoteca, nella sua concezione originaria, è un diritto che viene garantito alla banca o all’istituto di credito, a garanzia del finanziamento concesso. In pratica, chi richiede un prestito offre come garanzia di pagamento al creditore la possibilità di espropriarlo dell’immobile (nella maggioranza dei casi) di cui egli risulta proprietario.

Si può quindi dire che l’ipoteca rappresenta un diritto reale di garanzia su di un bene immobile. Questo diritto, quindi, viene costituito per fare da garanzia ad un credito e serve nei casi di inadempimento da parte di un debitore.

Questo punto viene chiaramente stabilito nel primo comma dell’articolo 2808 del c.c. con la dichiarazione riguardante l’ipoteca che conferisce ai creditori il pieno diritto di espropriare in bene vincolato a garanzia del proprio credito, anche laddove sia presente un terzo acquirente e, di venire soddisfatto in preferenza sul prezzo che viene ricavato dall’espropriazione.

L’ipoteca sulla casa, quindi, permette di essere preferiti agli altri creditori durante una procedura espropriativa, dove gli stessi non vengano privilegiati e, proprio per l’esistenza di questo vincolo, di venire avvisati di questa iniziativa giudiziale di espropriazione.

Nel secondo comma dell’articolo 2808 viene specificato che l’ipoteca può anche avere per oggetto dei beni del debitore oppure di un terzo e che si costituisce attraverso l’iscrizione nei registri immobiliari.

Quali beni possono essere ipotecati

Quindi, proprio per quanto è appena stato detto, il contratto di ipoteca, che è regolato, come abbiamo visto, dal Codice Civile negli articoli 2808 e nei successivi, stabilisce una cauzione su un bene di cui si è proprietari. L’oggetto dell’ipoteca può essere di diverso tipo: non solo beni immobili, come abitazioni e appartamenti, ma anche diritti reali minori sugli immobili, o ancora una serie di beni mobili come autoveicoli, aerei, titoli di Stato, che siano stati iscritti nei registri pubblici.

Quest’ultima caratteristica è fondamentale: infatti si parla di ipoteca solamente nel caso in cui il bene è iscritto appunto nei pubblici registri, e, diversamente dall’istituto del pegno, il proprietario (anche se debitore) continua a godere dei diritti di possesso dello stesso.

In sostanza, volendo stilare una lista, i beni con possibilità di essere ipotecati sono:

  • I beni immobili;
  • ­L’usufrutto dei beni immobili;
  • Il diritto di superficie, nonché il diritto di proprietà sulla costruzione quando il suolo è una proprietà dell’altro soggetto;
  • Il diritto dell’enfiteuta e del concedente sul fondo enfiteutico, praticamente sul fondo che viene concesso dal proprietario per il godimento di altri, affinché lo usino e gli apportino dei miglioramenti a fronte di un canone annuo;
  • Gli autoveicoli iscritti ai pubblici registri.

Tipologie di ipoteca: ipoteca volontaria

Stando ai termini di legge, esistono tuttora diversi tipi di ipoteca. La prima classificazione è quella dell’ipoteca volontaria, la quale è basata su un contratto fra debitore e creditore; il debitore può essere rappresentato anche da un cosiddetto terzo datore di ipoteca. Nel contratto di ipoteca viene stabilito il valore economico della stessa, che può andare a coprire interamente l’ammontare del debito, così come superarlo.

L’ipoteca volontaria può essere anche un contratto costituito da un atto unilaterale, fra soggetti in vita, del debitore o ancora del datore terzo di ipoteca.

Entrambe le tipologie di ipoteca volontaria devono essere redatte in forma scritta, altrimenti vanno considerate nulle. Come abbiamo detto, l’ipoteca volontaria deve essere iscritta nei pubblici registri, e quindi autenticata o accertata per vie giuridiche.

Il caso più comune è rappresentato dai mutui ipotecari.

Ipoteca giudiziale e legale

Un’altra variante del contratto di ipoteca è quella giudiziale. Si tratta di un contratto che può avere diverse basi sancite dal Codice Civile.

Innanzitutto, può essere frutto di una sentenza, che obblighi il condannato a pagare una somma o a risarcire un determinato danno; un altro caso è quello di ipoteca a seguito di un decreto di ingiunzione o di altri provvedimenti di tipo giudiziale. In pratica, in tutti questi casi, l’ipoteca scatta in maniera automatica per coprire il debito sancito in sede giudiziaria ai danni della persona condannata (ad esempio nel caso di separazione fra coniugi).

Sempre all’interno dell’ipoteca giudiziale afferiscono i casi di lodi arbitrali o sentenze straniere trasferite presso l’autorità italiana.

Nei casi particolari delle sentenze di divorzio, la legge attribuisce al coniuge creditore dell’assegno di mantenimento, la facoltà di iscrivere un’ipoteca.

Un’ultima tipologia di ipoteca è quella legale, iscrivibile anche contro la volontà del debitore.

A godere di quest’ultima possono essere i soggetti alienanti di un immobile o di un bene mobile iscritto ai registri, i quali non siano stati pagati dall’acquirente.

Anche lo Stato può valersi dell’ipoteca legale, nei confronti di imputati o soggetti rei, come rimborso delle spese relative al processo o alle spese carcerarie. La rinuncia all’ipoteca legale viene inserita dal notaio sull’atto di compravendita.

Estinguere l’ipoteca sulla casa

L’estinzione di un’ipoteca comporta il totale annullamento. Questo significa che l’ipoteca, dopo essere stata estinta, non ha più valore di garanzia del credito per cui era stata iscritta. Però, nonostante l’estinzione, l’ipoteca in questione potrebbe restare ancora iscritta nel registro immobiliare se non è ancora materialmente cancellata.

Il contratto di ipoteca dura in ogni caso 20 anni, a partire dal momento in cui il bene è registrato. Dunque, per poter estinguere l’ipoteca è necessario procedere prima di tutto alla cancellazione dell’immobile o del bene mobile dai registri pubblici. Nel caso di ipoteca in seguito all’accensione di un mutuo, a garanzia del finanziamento, potrebbe succedere che la durata del mutuo sia minore di 20 anni: grazie al Decreto Bersani del 2007, al momento del pagamento dell’ultima rata l’ipoteca risulta estinta in maniera praticamente automatica.

Prima di tale decreto, invece, bisognava procedere parallelamente all’estinzione dell’ipoteca, con costi aggiuntivi da far rientrare nel computo delle spese per l’acquisto di una casa.

Tuttavia, tale semplificazione dell’estinzione del contratto di ipoteca non è stato sempre automatico per tutti i casi: fino al 2010, infatti, era applicabile solo nel caso in cui l’ipoteca fosse di tipo volontario o se il creditore fosse un istituto legittimo.

In seguito alle modifiche attuate dal decreto legislativo n. 141 del 2010, l’estinzione anticipata dell’ipoteca è stata applicata anche nei seguenti casi:

  • i mutui non fondiari
  • finanziamenti diversi da mutui
  • finanziamenti concessi da enti previdenziali agli iscritti
  • finanziamenti concessi da istituti diversi dalle banche (ma indicati dalla legge).

In sostanza, l’ipoteca si può estinguere se:

  • Il creditore stesso cancella l’ipoteca;
  • Il creditore non rinnova l’ipoteca trascorsi i vent’anni dall’iscrizione;
  • Viene estinta l’obbligazione che aveva richiesto l’iscrizione dell’ipoteca, ad esempio se il debitore termina di pagare il mutuo;
  • L’immobile sul quale grava l’ipoteca viene distrutto;
  • Il creditore stesso rinuncia all’ipoteca;
  • Scade il termine oppure la condizione che limitava l’ipoteca;
  • il tribunale emette un provvedimento con il quale espropria il bene su cui gravava l’ipoteca e ne ordina la cancellazione.

La cancellazione dell’ipoteca

La cancellazione dell’ipoteca consiste nell’eliminazione in maniera definitiva di tutte le formalità che sono iscritte nei registri immobiliari. L’estinzione, infatti, non comporta la cancellazione dell’ipoteca dai registri immobiliari, mentre, con la cancellazione c’è sempre l’estinzione dell’ipoteca.

 

 

 

Vota l’articolo !