ipoteche immobiliari

In Italia l’ipoteca è disciplinata dall’articolo 2808 e successivi del Codice Civile e si definisce come diritto reale di garanzia su un bene altrui, immobile o mobile. L’ipoteca non comporta la perdita del possesso da parte del debitore o proprietario del bene ipotecato che, a sua volta, è oggetto di garanzia. Un tempo essa comportava l’inalienabilità del bene.

L’ipoteca si distingue dal pegno per tre motivi fondamentali:

  • L’oggetto (si possono “ipotecare” solo beni immobili e mobili e diritti reali sugli immobili purché iscritti in pubblici registri);
  • Costituzione (l’ipoteca necessita di una speciale formalità e dell’iscrizione nei pubblici registri;
  • Possesso (nell’ipoteca il bene rimane al proprietario, non è necessario l’esproprio)

Tipologie di ipoteca

L’ordinamento italiano prevede tre forme di ipoteca immobiliare.

Ipoteca volontaria: comporta un contratto tra il debitore e il creditore che deve essere redatto in forma scritta, pena la nullità del medesimo. La sottoscrizione di chi ha concesso l’ipoteca deve essere autenticata (art. 2835 C.C.) e non è ammessa la concessione per testamento (art. 2821 C.C.). Il valore economico dell’ipoteca può essere superiore all’ammontare del debito.

Ipoteca giudiziale: fa seguito ad una sentenza con condanna di pagamento di una somma di denaro e adempimento di altra obbligazione o risarcimento. L’ipoteca giudiziale si basa anche su un decreto ingiuntivo esecutivo, su altri provvedimenti giudiziali, lodi arbitrali esecutivi o sentenze straniere approvate e applicate dall’autorità giudiziaria italiana.

Ipoteca legale: nei casi previsti dalla legge può essere iscritta contro il volere del debitore e può essere applicata o richiesta dal creditore che non è stato pagato dall’acquirente per l’acquisto di un bene immobile o mobile registrato, dai coeredi sugli immobili di eredità a garanzia del pagamento del conguaglio in denaro spettante, dallo Stato su beni di individui responsabili di un reato a garanzia del pagamento delle pene pecuniarie, rimborso spese processuali e spese di mantenimento del detenuto in carcere.

Casi di illegittimità dell’ipoteca e rischi finanziari

Un’ipoteca è illegittima nei casi in cui:

  • Non sia stata preceduta da intimazione di pagamento e previa informazione del debitore;
  • Sia assolutamente immotivata.

Ciò significa che prima di procedere all’ipoteca di un bene occorre informare il possessore del bene e intimare il pagamento e, inoltre, l’interesse pubblico relativamente al bene da ipotecare deve essere superiore all’interesse privato.

Esistono, infine, dei rischi legati al mercato dei mutui immobiliari e delle ipoteche. Sul mercato statunitense sono nati nuovi prodotti finanziari chiamati MReits per l’acquisto di debiti ipotecari. Sono prodotti posti sotto l’osservazione della FED poiché potrebbero comportare un nuovo collasso finanziario ponendo le banche a rischio di sell-off, in caso di rapido aumento dei tassi di interesse.

Acquistare un immobile ipotecato

Moltissime volte accade che il debitore decida, o sia obbligato, a vendere il proprio immobile, che può essere gravato da una o anche da più iscrizioni ipotecarie che siano a garanzia delle banche oppure finanziarie, le quali hanno concesso dei finanziamenti al suddetto proprietario, cioè di altri creditori, i quali hanno ottenuto dei provvedimenti di condanna ed hanno iscritto delle ipoteche giudiziali sul sopracitato bene. Quindi, il principio di fondo di questa materia consiste nell’opponibilità delle ipoteche, nei confronti dell’acquirente: nello specifico significa che, in base all’articolo 2808 del Codice Civile, tutti i creditori ipotecari hanno “il diritto di espropriare i beni vincolati a garanzia del loro credito, anche in confronto di un terzo acquirente, e di essere soddisfatti con totale preferenza sul prezzo che verrà ricavato dall’espropriazione”. Per permettere la vendita di un immobile che si trova in stato di ipoteca, il codice civile, prevede un procedimento detto “di liberazione” del bene dalle sue ipoteche, detto anche purgazione delle ipoteche, il quale viene attivato su richiesta dell’acquirente, che ha stipulato il contratto di acquisto, ma non ha versato il prezzo all’alienante.

Tale procedimento si svolge nel Tribunale competente del territorio e viene regolato dagli articoli 2889 del codice civile e 792 del codice di procedura civile.

Per effettuare la vendita di un immobile ipotecato, esiste una soluzione più complessa ma più sicura che è rappresentata dall’accollo del mutuo il quale, prevede il subentro di un nuovo acquirente rispetto a quello vecchio nel pagamento del prestito. In sostanza, il mutuo viene intestato al nuovo proprietario che proseguirebbe con il versamento delle rate. In questo caso l’ipoteca rimane invariata e si andrebbe a cancellare soltanto all’estinzione dello stesso mutuo.

Eseguite le verifiche preventive

Un consiglio che andrebbe seguito, specialmente quando la situazione di una proprietà e quella patrimoniale di colui che vende non è chiara, è quello di effettuare una visura ipotecaria. Cioè di procedere con delle verifiche utili per evidenziare la presenza di eventuali pignoramenti o di situazioni di morosità che il suddetto venditore potrebbe aver volontariamente coperto.

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