Nel nostro Paese sono tante le persone che vivono all’interno di immobili in affitto e per diverse ragioni. Vi sono soggetti, ad esempio, che non possono permettersi di acquistare una casa. In altri casi, invece, possono essere dei lavoratori o studenti fuori sede ad aver necessità di prendere in affitto una casa, per poter soggiornare temporaneamente in una località diversa da quella di residenza.

Stabilirsi in una casa in locazione presenta diverse incombenze e spese sia per il locatario, a cominciare dalla cauzione d’affitto inizialmente richiesta, sia per il locatore stesso, ad esempio con le varie imposte quali Imu, Tasi e cedolare secca da pagare e la procedura di registrazione del contratto di locazione. Fortunatamente, almeno per il locatario, sono previste anche alcune agevolazioni di tipo fiscale, sotto forma di detrazioni Irpef sugli affitti.

Come accennato in precedenza, tra le incombenze richieste ad una persona che intende prendere in affitto un immobile vi è anche la cosiddetta cauzione d’affitto. Questa, come vedremo, rappresenta un passaggio fondamentale e necessariamente richiesto prima di procedere alla conclusione ed alla firma di un contratto di locazione tradizionale. Andiamo a conoscere meglio di cosa tratti tale forma di tutela a disposizione dei locatori, al fine di evitare brutte sorprese al momento della concessione in affitto del proprio appartamento.

La cauzione d’affitto, o deposito cauzionale, è una somma di denaro che il locatore richiede al locatario al momento della stipula del contratto d’affitto. Il suo scopo è quello di tutelare il proprietario di un immobile da un eventuale danno che possa provocare l’affittuario; inoltre viene utilizzata per recuperare possibili mancati pagamenti negli ultimi mesi della locazione e, in generale preservarlo da ogni inadempimento da parte dell’inquilino. Ovviamente è fondamentale che la somma versata venga specificata sul contratto di locazione che si stipula fra le due parti interessate.

A quanto ammonta il deposito cauzionale e come versarlo

Secondo la nostra legge, il deposito cauzionale chiesto da proprietario di un immobile per la locazione dello stesso non può essere superiore a tre mensilità di affitto: quindi, a fronte di un canone mensile di 600 euro, la cauzione richiesta non dovrà essere superiore ai 1800 euro. Solitamente, però, la prassi adottata prevede una richiesta pari soltanto a due mensilità; ma niente vieta al locatore di chiederle tutte e tre o anche solamente una.

La somma prevista per la cauzione si può versare al locatore in tre precise modalità:

  • Attraverso il versamento in contanti;
  • Tramite una garanzia fidejussoria, assicurativa o bancaria;
  • Mediante un libretto di risparmio postale o bancario al portatore ma solo se l’importo è inferiore a 1.000 euro.
RESTITUIRE LA CAUZIONE: VEDIAMO I DETTAGLI

È un errore molto comune che fanno gli affittuari quello di ritenere la cauzione dell’affitto come un anticipo sulle varie mensilità di locazione; infatti tanti pretendono di non versare il canone degli ultimi mesi di affitto. Questo però non è corretto, infatti, come abbiamo già specificato, questa somma rappresenta, appunto, una cauzione che va a coprire gli eventuali danni che, comunque, verranno regolarmente valutati al termine del contratto, dopo lo sgombero dei locali, a patto che non vi siano diversi accordi con il locatore.

Agli inizi del rapporto di locazione, proprio quando viene effettuata la consegna dell’immobile, è obbligatorio redigere un “verbale di consegna” in cui vengono accuratamente descritte tutte le condizioni in cui versa l’immobile che viene affittato. Questo verbale è vera e propria parte integrante dello stesso contratto e viene, altresì, firmato sia dal locatore che dal conduttore. Alla fine del periodo previsto per la locazione, la prassi è quella di effettuare nuovamente un sopralluogo in cui verrà redatto un nuovo “verbale di riconsegna” al cui interno si dovranno evidenziare, e se è possibile anche comprovare, tutti gli eventuali danni apportati ai locali quantificando, quindi, la cauzione che è necessario trattenere. La restituzione del rimanente deposito può essere richiesta dall’inquilino entro e non oltre 10 anni di tempo, trascorsi i quali la pratica cadrà in prescrizione e l’ormai ex affittuario non ne potrà pretendere alcun rimborso.

Sempre secondo la legge italiana, la cauzione d’affitto è un deposito produttivo secondo gli interessi legali e, questi, possono essere corrisposti al termine di ogni anno di affitto. Nel caso in cui i suddetti gli interessi non vengano versati annualmente, allora, il conduttore avrà la facoltà di richiedere la loro restituzione integrale al momento della restituzione del deposito stesso.

A livello normativo, l’istituto della cauzione risulta indicata, sia pur in maniera molto sintetica, nell’articolo 11 della Legge 392 del 1978, in cui si definisce che il deposito cauzionale non deve superare le tre mensilità del canone prestabilito e che gli interessi legali maturati nel corso del tempo e relativi a tali mensilità devono essere pagati all’inquilino al termine di ogni anno. Così come abbiamo già definito in precedenza.

In quali casi il locatore può trattenere la cauzione

Abbiamo detto che la funzione principale del deposito cauzionale consiste nel tutelare il locatore da eventuali danni subiti dall’appartamento concesso in affitto oppure da eventuali inadempimenti o mancati pagamenti del locatario. Esistono casi specifici in cui il proprietario può trattenere la cauzione e non restituirla allo stesso locatario.

Un esempio classico è quando l’inquilino danneggi l’immobile. In questa circostanza, il proprietario può conservare la somma di denaro depositata come cauzione, ma deve contestualmente avviare una causa nei confronti dell’inquilino. Difatti dovrà essere un giudice a stabilire ed a quantificare l’importo dei danni subiti dall’immobile e dal suo proprietario.

Tutto ciò è necessario anche al fine di evitare possibili soprusi da parte di quest’ultimo, che potrebbe esagerare nella quantificazione dei danni subiti e quindi nella richiesta di risarcimento. Infatti, diversamente dai canoni di locazione non pagati, in tale caso specifico la somma di denaro che sarebbe dovuta al locatore non sarebbe quantificabile inizialmente nel suo esatto ammontare.

Per tutto il corso del procedimento giudiziario avviato per stabilire eventuali inadempimenti da parte dell’inquilino, il locatore ha quindi pieno diritto a non restituire l’intera o parte della somma depositata come cauzione.

Nell’ipotesi in cui, invece, il locatore trattenga tale somma ma senza avviare contestualmente una causa, l’inquilino potrebbe rivolgersi ad un giudice al fine di ottenere un’ingiunzione di pagamento per riavere indietro il deposito cauzionale versato precedentemente. L’azione legale deve essere avviata dal locatario entro dieci anni, altrimenti il suo diritto cadrà in prescrizione.

Un’ulteriore circostanza che può causare la mancata restituzione della cauzione all’inquilino si ha quando questi non ha pagato alcuni canoni di locazione oppure le spese condominiali. In tale caso specifico, il locatore può trattenere tale somma e gli eventuali interessi maturati a compensazione della morosità del locatario.

Il proprietario dell’immobile non sarebbe obbligato ad ottenere l’autorizzazione di un giudice per agire in tal modo in questa circostanza, sarebbe consigliabile farlo. Da parte invece dell’inquilino, nel caso ritenesse arbitraria e ingiustificata la mancata restituzione della somma in questione, allora dovrebbe agire obbligatoriamente in giudizio per ottenere indietro il deposito cauzionale.

E che fine fa il deposito se il proprietario vende l’immobile?

Se il proprietario di un immobile affittato vuole vendere la casa, il nuovo acquirente della suddetta proprietà subentra nei diritti e anche nei doveri del precedente contratto di locazione e, quindi, ricade su di lui anche l’obbligo della restituzione della cauzione che è stata versata dall’inquilino.

Quindi, anche se il conduttore ha inizialmente versato il deposito cauzionale ad un’altra precedente persona, questo nuovo acquirente dovrà restituire la medesima somma spettante all’inquilino senza pretendere che quest’ultimo, per nessun motivo, la perda.

La differenza fra cauzione e caparra: sono due cose diverse

Cauzione e caparra sono due cose ben differenti. Infatti, nonostante quest’ultima venga spesso confusa con la cauzione, essa, invece, è una somma di denaro che il futuro conduttore può temporaneamente versare ad un’agenzia immobiliare oppure al locatore come forma di manifestazione d’interesse, o impegno concreto, a procedere al futuro affitto. Una volta trovato l’accordo ed effettuato la stipula del contratto, tale caparra va restituita al conduttore oppure si trasforma in una parte del deposito cauzionale o, anche, una parte della prima mensilità del canone di affitto.