pignorabilità della prima casaUno degli equivoci più diffusi quando si parla di pignoramento riguarda la pignorabilità della prima casa. C’è chi sostiene, erroneamente, che la prima casa non possa essere oggetto di procedura esecutiva.
In realtà la prima casa è pignorabile. L’equivoco riguarda l’uso di questo concetto. Esistono infatti dei limiti e delle forme di tutela, ma queste si applicano all’unico immobile di proprietà. In sintesi ciò vuol dire che la prima casa è pignorabile se il proprietario possiede altri immobili o terreni. Si tratta tuttavia di una materia molto complessa, che varia innanzitutto in base al soggetto creditore: lo Stato, una banca, un privato. Vediamo di seguito i casi più diffusi, sapendo che solo un professionista può darci indicazioni sulla nostra specifica situazione.

La prima casa è pignorabile dal fisco?

Il decreto del fare – legge 98 del 2013 – ha introdotto alcune specifiche tutele, limitando le ipotesi di pignoramento della casa da parte del fisco, ossia da Equitalia fino al 1 luglio 2017 e l’Agenzia delle Entrate dal 1 luglio 2017. In base alle nuove norme il fisco può procedere al pignoramento solo per debiti superiori a 120.000 euro e solo se:

  • Il debitore possiede più immobili del valore complessivo superiore a 120.000 euro
  • Sono trascorsi almeno 6 mesi dall’iscrizione dell’ipoteca

È previsto il divieto di esproprio dell’abitazione se ricorrono le seguenti condizioni:

  • È l’unico immobile di proprietà del debitore
  • Non è un immobile di lusso
  • È adibito ad abitazione
  • Il debitore ha la residenza anagrafica nella casa

Per i debiti superiori a 20.000 euro il fisco potrà comunque iscrivere un’ipoteca sulla casa, per evitare che altri creditori possano avviare l’esecuzione forzata.
Per i debiti inferiori a 20.000 euro lo Stato non può iscrivere ipoteche o pignorare l’abitazione, sempre che ricorrano le condizioni sopra menzionate.

Vediamo nel dettaglio alcune ipotesi:

  • Ho una sola casa non di lusso in cui vivo: per un debito superiore a 20.000 euro il fisco può iscrivere un’ipoteca, ma l’abitazione non può essere pignorata
  • Ho una sola casa non di lusso ma vivo in affitto in un’altra casa: per debiti superiori a 120.000 euro il fisco può pignorarla
  • Ho due case e vivo in una di esse: sono entrambi pignorabili per debiti superiori a 120.000 euro
  • Non possiedo case ma ho uno studio: può essere pignorato per debiti superiori a 120.000 euro

La prima casa è pignorabile dalla banca?

Gli strumenti di tutela che abbiamo visto non si applicano alle banche e alle finanziarie, che possono pignorare la casa e metterla all’asta anche per debiti di modesta entità. Quando concede il prestito l’istituto di credito iscrive nella maggior parte dei casi un’ipoteca sul bene che le consente di rivalersi su di esso in caso di debitore moroso. La sentenza della Corte di Cassazione n.776/2016 ha stabilito che la banca ha priorità su qualunque altro creditore, anche rispetto all’ex coniuge a cui venga assegnata la casa coniugale in caso di separazione o divorzio.
Per evitare il pignoramento uno degli strumenti a disposizione è la sospensione delle rate del mutuo.

La prima casa è pignorabile da un creditore privato?

Come le banche anche i creditori privati, compresi i familiari, possono ottenere il pignoramento della casa, indipendentemente dal fatto che si tratti di prima casa o dell’unica abitazione di proprietà del soggetto. In questo caso, infatti, non si applicano le tutele previste per il fisco.